房地产产权与制度.ppt

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1、第五章第五章 房地产产权与制度房地产产权与制度5.1 5.1 产权理论产权理论5.2 5.2 土地产权土地产权5.3 5.3 房地产产权房地产产权5.4 5.4 土地制度土地制度5.55.5 住房制度住房制度 假设突然规定：市场上所有的粮食可以不要钱，随意拿。你会怎么办： 1你是消费者； 2你是商人； 3你是生产者。假设没有产权：5.1 5.1 产权理论产权理论 5.1.1 产权的含义5.1.2 产权的特性和功能5.1.3 产权的演变房地产产权与住房制度4一、产权一、产权 所谓产权就是指对于某种物品包括所有权、使用权、抵押权等权利在内的，所谓产权就是指对于某种物品包括所有权、使用权、抵押权等权

2、利在内的，受法律保护的，排他性的权利束。受法律保护的，排他性的权利束。 产权不是一个权利，而是一束权利，一般包括所有权、占有权、使用权、收益权、转让权等。资产的不同属性，可以分解和界定为不同权利。 起源：起源：资源稀缺资源稀缺和和外部性外部性的存在的存在 功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源样的权利范围内可以选择资源和使用资源5.1.1 产权的含义二、产权、物权、财产权二、产权、物权、财产权 1、现代产权远远超出了传统的物权，包括对一切可以给人们带来利益和价值的资产的权利。知识产

3、权、无形资产产权、肖像、名誉等都属于广义的产权。 2、财产权是指通常可以以金钱衡量其价值的利益为内容的民事权利，如物权、债权等。 3、物权是指权利人在法律规定的范围内按照自己的意志支配自有物或者依照授权支配他人的物，直接享受物的效益的排他性财产权，其中物是人们可支配和利用的物质财富。 5.1.1产权的含义三、产权与交易 产权制约市场交易产权制约市场交易 产权界定是交易的前提 交易本质上是产权的交易 权利的价值规定了商品的价值 交易是产权价值实现的机制交易是产权价值实现的机制 市场交易是实现产权价值的条件 市场竞争是优化产权安排的动力(招拍挂）5.1.1产权的含义 产权的一般特性和要求：主要有排

4、他性、可分割性、可让渡性和明晰性和社会性。 排他性、可分割性、可让渡性和明晰性也是相对的。不同产权这些特性的表现程度和方式与不一样。5.1.2 产权的特性 （一）排他性 产权界定的基本目的和要求，就是要区分人们之间的权利，就是要确定排他性。 产权的排他性是指排除“所有者”以外其他人对资产的权利，说明产权的独占性和垄断性。 “风能进、雨能进、风能进、雨能进、国王不能进国王不能进”，产，产权不可侵犯性！权不可侵犯性！5.1.2 产权的特性（二）可分割性 产权的可分割性，是指对特定财产的各项权利可以分属于不同主体的性质。产权的可分解性可以在不同层次上体现出来。 产权的可分割性对产权的有效使用具有重要

5、的意义，是产权优化配置的前提，是专业化、比较优势实现的条件 分割的相对性，分割受交易成本制约。共有产权不具有可分割性。5.1.2 产权的特性（三）可让渡性 可让渡性是指产权从一个主体转移到其他主体的特性。 产权的让渡对资源的有效配置和利用具有极为重要的意义。张五常：“产权的可转让性确保了使用是最有价值的” 私有产权的可让渡性有时可能会受到限制，从而出现 “所有权的残缺” 。5.1.2 产权的特性（四）明晰性 明晰性是产权的基本要求，是指不同产权或不同主体的产权，其边界应尽量明确，相互的权责利清楚。 交易成本约束（交易成本或交易费用，是指在产权交易过程中，寻求买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方

6、面的费用。）5.1.2 产权的特性 （五）产权的社会性（五）产权的社会性 社会性包括：所有权社会性、使用权社会性、受益权社会性等 产权的社会性与现代社会化生产力相适应 产权的明晰性和社会性是现代产权两大最基本的特征和要求，明晰性是产权倾向于私有化，社会性又是产权倾向于公有化。找到二者之间的协调，是现代产权安排最为重要的。5.1.2 产权的特性案例：公地的悲剧 近年来，我国不少牧区出现过度放牧而导致草场无法维持正常的再生，以致牧民的生活受到极大的影响。为什么牧民会做出这样的选择？（鄂尔多斯羊绒衫与西北草地沙化） 如果一个牧场由100户牧民共同拥有，假定最佳放牧数量为每户50头牛。当其中一户牧民将

7、放牧的数量增加到55头牛时，将会导致资源的过度使用。但这户牧民得到了所增加放牧5头牛的全部收益，而其受到的损失仅仅为全部损失的1/100。因此，这必然刺激大家增加放牧的数量。当所有人都这样做时，社会资源就处于低效配置状态。 上述问题就是经济学中所谓“公地的悲剧”的一种典型。公共物品是一种特殊的与外部性相关的物品，公共资源都面临着过度使用的结局。 明晰产权对外部效应及公地悲剧是一重要解决途径。 小结： 1.产权是解决社会问题的基础， 2.产权功能只有在竞争市场中才能真正发挥，竞争促使产权配置优化。5.1.3 产权的演变 演变的性质，公共产权向私有产权的转变，私有产权向混合产权，社会产权的转变。

8、如土地产权、知识产权等，基本上遵循以上规律。 演变的趋势：明晰化、社会化、流转性，个别化与社会化都越来越突出 演变的原因：利益的变化、 权力的变化、意识的变化 现代产权制度的基本特征 归属清晰：所有权界定明确 权责明确：使用权利和责任属于谁、多大责任、权利与责任的对称。 保护严格：不受侵犯。法律、道德保护 流转顺畅：市场和非市场方式转让5.2 土地产权及其权能构成1 1、土地产权制度与土地产权的概念、土地产权制度与土地产权的概念2 2、土地产权的特点、土地产权的特点3 3、土地产权的构成、土地产权的构成土地土地产权产权是有关是有关土地土地财产的一切权利财产的一切权利的总和的总和。权利束权利束包

9、括包括土地土地所有所有权权、使用权、租赁权、抵押、使用权、租赁权、抵押权权、继承权、地役权等、继承权、地役权等必须法必须法律确认律确认指一个国家土地产权体系构成及其指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。的重要组成部分。土地产权制度土地产权制度土地土地产产权的基权的基本特性本特性（1 1）具有排他性；）具有排他性；（2 2）土地产权客体必须具备可占用性）土地产权客体必须具备可占用性和价值性；和价值性；（3 3）合法性）合法性；（4 4）土地产权的相对性）土地产权的相对性。土地所有权土地所有权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土

10、地发展权土地发展权土地使用权（广义）土地使用权（广义）土地抵押权土地抵押权土地使用权（侠义）土地使用权（侠义）土地租赁权土地租赁权土地产权体系构成土地产权体系构成土地产权土地产权用益物权用益物权担保物权担保物权他物权他物权自物权自物权物权物权（一）土地所有权（一）土地所有权1 1、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处、定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。理其土地的权利。 两方面：两方面：法律意义上法律意义上的土地所有权和的土地所有权和经济意义上经济意义上的土地所有权。的土地所有权。2、土地所有权四项基本权能 土地土地占有权占有权：

11、 指对土地的实际指对土地的实际占有占有、控制的权利、控制的权利 ； 土地使用权土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用； 土地收益权土地收益权：指从土地上获得收益的权利指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的土地收益权是一项独立的权能权能； 土地处置权土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利。它决定土地的归属，是土地所有权的核心土地的归属，是土地所有权的核心土地所有权土地所有权土地占有权土地占有权土地使用权土地使用权土地收益权土地收益权土地处分权土地处分权前提前提核心核心标

12、志标志土地使用权土地使用权：指依法对土地使用的指依法对土地使用的权利权利不及地下不及地下土地所有者土地所有者非所有权人非所有权人从所有权中分离出来从所有权中分离出来的使用权的使用权地下文物发掘地下文物发掘权、矿山开采权、矿山开采权权（二）土地使用权（二）土地使用权1 1、概念、概念行使行使 2 2、取得方式：无偿、有偿（出让、转让）、取得方式：无偿、有偿（出让、转让） 3 3、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不、土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。同的年限。（二）土地使用权（二）土地使用权（三）土地租赁权（三）土地租赁权 通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获通过契约从土

13、地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。益权。与土地使用权相比少了一项处分权。 土地转租、农村土地转包土地转租、农村土地转包（四）永佃权（四）永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。相应收益的权利。 永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。（五）地上权（五）地上权 地上权是指以支付租金为代价，在他

14、人土地上设定建筑房地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。他人或作为抵押权的标的物。 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑

15、物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。理费用及缴纳赋税等。 （六）土地抵押权（六）土地抵押权 1 1、概念、概念：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。物权。 2 2、性质、性质： 优先清偿性；附属性；不可分性优先清偿性；附属性；不可分性 3 3、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题、土地使用权抵押在实际工作中存在的问题 （1 1）、抵押人的问题）、抵押人的问题 房屋所有权与土地使用权分离抵押房屋所有

16、权与土地使用权分离抵押 同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押押 欺骗抵押。欺骗抵押。（2 2）、抵押权人的问题）、抵押权人的问题无意识申办担保物权无意识申办担保物权; ;抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。估、确认的结果控制抵押贷款的额度。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。 地役权概念 ：指为了使用、经营自己土地（需地役）的方便而使指为了使用、经营自己土地（需地役）的方便而使用他人土地（供地役）的权利。其用他人土地（供地役）的权利。其特征表现为：地役权可以有偿也可特征表现为：地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。以无偿，由当事人双方协商确定。是为需役地的方便和利益而设立的。（七）地役权（七）地役权 地役权的类