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1、物业管理案例分析案 例（一） 2009年初物业公司向业主李某催交2008年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”，可是,自己在小区内丢失了三辆自行车，物业保安并没有真正做到保证自己财产安全的责任，故而拒绝交纳物业管理费。 物业公司则认为，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，按着相关协议落实巡逻、巡查，发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某告上法院。 你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？ 分析：（1） 这是
2、一个如何定位物业安保工作性质的案例。李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳了物业管理费，你物业管理公司就得什么都要管，我东西丢了你就应该赔我。 如此类推（例）：公安部门是治安的主管部门，他是直接的责任人，他们的工资是每个公民缴纳的税金支付的，同样道理，那么在他们管理的辖区内出现盗窃、杀人案件，是不是他们也要负责赔偿呢，死了人是不是要拉一个警察出来抵命或者要求国家赔偿呢？分析：（2） 那么为什么具体到物业管理时，就让大家产生了这样的理解了呢？国内有不少这样的例子，业主在家被杀了找物业公司赔偿、被盗了就找物业公司赔偿，都认为我交了管理费给你物业公司，你就要负责。 这只是对物业管理一个很错误的理解
3、，首先，我们什么是物业管理？（是指：专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同、协议，运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业，以经营的方式进行管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护、设施设备维修等实施统一的专业管理，向业主和租户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲，物业管理企业提供的是一种服务，而不是管理。 ）分析：（3） 如何来确定物业管理的地位？物业公司是根据物业服务合同或协议在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。 其地位是来自与房屋所有人的合同及所签定相关委托协议，根据合同和协议约定并在法律法规规定范围内（如保安的权限物业公司的权
4、限等）提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同和协议之内一项内容。 物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。分析：（4） 物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低事故的发生率。 就这个案例所讲只要物业公司根据合同或协议尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不应该承担任何的责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，李某拒交并又享受了小区的公共服务，
5、其实是在侵犯其他业主的权益。 物业管理法明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。所以，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。案例（二）： 楼上空投垃圾、排放污染物、制造噪声、饲养家禽、违章搭建、侵占通道、拒付物业费分析（1） 高空抛物关键在于举证高空抛物关键在于举证 专家认为：高空抛物侵害底楼业主合法权益的行为，关键在于举证问题，即证明是哪家进行了高空抛物。由于高空抛物是随意性的，维权成本会非常的高也很难当场发现，或者没有当场抓到行为人不予承认。因此，物业公司应当以宣传引导为主。同时加强巡视，发现有高空抛物行为，应当及时
6、进行说服劝导，避免再次发生。分析（2） 物权法第八十三条： 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 案例（三） 为了将自家的庭院设计成田园风情，家住某小区一楼的业主王先生，在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架，而这一举动却引起了楼上邻居杨女士的强烈不满。 杨女士认为，底楼两米高的葡萄架直接伸向到她家的门、窗处，其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅仅大约几十厘米。给一些不法之
7、徒进入她家实施侵害提供了便利条件。随即，要求底层业主停止侵权行为，而底层业主认为是根本就没有对杨女士形成侵权或伤害，因此，双方争执不休；物业、居委会、房管办、城管等部门经多次协调，但此问题一直都没能解决。专家解读：案例（三）专家解读：案例（三） 就此事而言，如果一楼葡萄架过高，就有可能危及二楼的安全，造成潜在的威胁，侵害了二楼的合法权益。一般在具体处理过程中，如果双方能够协商，葡萄架究竟应当多高可以由物业公司、居委会或者业主大会、业主委员会出面协调。 业主大会和业主委员会可以直接要求违章搭建的业主停止侵害、消除危险、排除妨碍。若因此发生了盗窃，还可以要求赔偿损失。 如果无法协商或者协商不成，根
8、据物权法的规定，业主也可以直接向法院提起诉讼。法律法规法律法规 物权法第三十五条：妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 物权法第七十一条：业主对建筑物专有部位享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。 案例（四） 案情： 一天下午，许先生将一辆轿车停在楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。许先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与物业公司无关。许先生又找到掉下花盆的屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的 ，所以他不应赔偿。许先生无奈只好将双方告上法庭。 假如此事由你
9、来跟进，该如何处理？分析：观点（1） 1、车窗的挡风玻璃被砸坏的直接原因是业主的花盆，因此业主应该负责任。 2、业主的台风不可抗拒力理由解释不成立，因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而台风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在台风期间把危险物品保管好。分析：观点（1） 3、物业公司是代表全体业主对物业进行管理的代表，因此物业公司负有以下责任： A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证； B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理，对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓； C：台风来临前，物业公司
10、应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。如果物业公司在ABC三点上，有不尽责的地方的话，业主也可以将物业公司作为连带责任者一起诉讼分析：观点（2） 1、本案涉及三个方面的问题:（1）、责任主体是谁？（2）、适用什么归责原则？（3）、如何判别不可抗力? 第一，我国规定:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物发生倒塌、坠落、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。责任的主体是工作物（物体）的所有人或者管理人。在物业管理中，现在对物业管理公司是否是管理人尚有争议。分析：观点（2） 2、第二，可使用过错责任原则。本案中，业主必须证明对建筑物上的搁置物、悬挂物采取了足够
11、的安全措施，同时对预见的在大雨、暴风天气情况下建筑物上的搁置物、悬挂物有可能的坠落、脱落进行了足够的安全防护。 物业管理公司并不是该花盆或所放位置设施的管理人（阳台属业主专属部位），但必须证明对于可能危害公共安全的建筑物上的搁置物、悬挂物，是否对业主提出了整改要求。 如业主和物业管理公司证明不了自己无过错的，则推定有过错，从而承担赔偿责任。分析：观点（2） 3、第三，业主和物业管理公司都提出了自己不承担责任的理由，是否都站得住脚呢？ A、业主所提出的“不可抗力”是指人力所不可抗拒的力量。“三不”即“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上，台风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只
12、要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主提出的不可抗力的免责理由是不成立的。 B、在业主和物业管理公司均能证明自己无过错的情况下，可以不承担法律责任，除非法律有明文规定此种情况应当承担适当责任。分析:观点（3） 1、此案例已说明许先生看到或知道是那家所掉下来的花盆。 2、假如车主许先生不知道自己的车是那家的花盆掉下来砸到的，那么物业公司该怎么做才能免除自己的责任？ 3、物业公司只要能提供自己尽到义务的证明，就可以免责。分析：观点（4） 根据中华人民共和国民法通则第一百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成其他人 损害的，它
13、的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” 由此可见业主应承担所有责任。案例（五） 2008年苑区，由于天气炎热芒果树自动滴树脂，导致较多业主找管理公司索要“车辆清洗费”。 1、请问作为物业公司应不应该承担责任？为什么？ 2、个别业主因此拒交或迟交管理费的做法对不对？请运用物业管理法相关条文回答。分析（1） 1、根据“无过错”审定原则，如果我司能证明非我公司管理不作为或失误造成的此种情况，那么我公司就没有责任。如： A、此种情况不是因为公司的管理错误而出现的； B、树木自然生长现象，属“不可抗拒”的原因； C、采取“温馨提示”的方式予以提醒； D、公司已经在积极采取药物
14、控制措施； E、其它稍远的地方还有很多无芒果树的空车位供业主停放。 以此说明公司不存在不作为或过错责任。分析（1） 个别业主因此而拒交或迟交管理费的做法是非常不对的。 物业管理法明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。 假如：物业公司在管理方面真的存在某些方面的过失，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。案例（六） 某天维修部在维修某处的铁围栏，施工现场横七竖八的堆放了不少施工材料，一位业主在经过时不小心让钢筋划破了裤子。后追究物业公司的赔偿责任。 问：你怎么理解类似问题？分 析 1、首先应该了解或现场观看，工作人员在施工期间有没有在施工现场做“警示”或“提示”标语、警戒带、警示雪糕桶或其他明显的警示标志。如已设立了比较明显的警示标志，此事纯属业主自己行为所导致，我司不负责任何的责任。 2、如未设立警示标志，行为人为成年人的话（18周岁以上），其已有辨别行为的能力，明知存在危险还要通过，其负主责；而工作人员由于未设立警示标志，存在未防范危险的过错，负有过错责任。 3、若现场在没有安全警示、防护措施的情况下，无行为能力人（儿童）进入导致伤害的话，施工人员负主责，监管人负次要责任。
