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1、房地产开发企业税收政策房地产开发企业税收政策内容提要：一、房地产开发业务流程二、房地产开发企业所得税政策 （基于国税发200931号文件）一、房地产开发业务流程一、房地产开发业务流程取得土地开发权取得土地开发权房地产开房地产开发企业发企业招标招标拍卖拍卖挂牌挂牌国土资源管理部门国土资源管理部门发布招标公告或者发布招标公告或者发出投标邀请书，发出投标邀请书，邀请特定或者不特邀请特定或者不特定的法人、自然人定的法人、自然人和其他组织参加国和其他组织参加国有土地使用权投标，有土地使用权投标，根据投标结果确定根据投标结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 国土资源管理国土资源管理部门发布拍卖部门发布
2、拍卖公告，由竞买公告，由竞买人在指定时间、人在指定时间、地点进行公开地点进行公开竞价，根据出竞价，根据出价结果确定土价结果确定土地使用者的行地使用者的行为为 国土资源管理部门发布挂牌公告，国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为土地使用者的行为 建设用建设用地规划地规划许可证许可证建设工建设工
3、程规划程规划许可证许可证建设工程建设工程施工许可施工许可证证预售许预售许可证可证竣工竣工备案备案土地使用权证土地使用权证房地产开发相关手续办理流程简图房地产开发相关手续办理流程简图立项取得取得土地土地开发开发权权房房地产企业开地产企业开发业务流程发业务流程立项审批立项审批 由公司向建委提出立项由公司向建委提出立项申请，建委与发改委会申请，建委与发改委会签审批文件，公司凭立签审批文件，公司凭立项文件，向发改委申请项文件，向发改委申请投资计划投资计划 立项批复立项批复 土地增值税以国家有关部门审批的房土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算地产开发项目为单位进行清算 规划审批规划
4、审批 由规划管理、土地管理、由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括财政部门负责，通常包括办理办理“两证一书两证一书” 即即“建筑工程规划许建筑工程规划许可证可证”、“规划用地许可规划用地许可证证”、“选址意见书选址意见书”（确定用地范围，审核红（确定用地范围，审核红线图）线图） （1 1）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证可证( (一个建设工程规划许可证对应一个项目一个建设工程规划许可证对应一个项目) )（2 2）国有土地使用出让合同以及相关补充合同）国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （3 3）国有土地使用证）国有土地使用证
5、( (是否属于国有性质是否属于国有性质, ,是否属于土地是否属于土地增值税征收范围增值税征收范围) ) （4 4）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据开发费的依据 ) )施工审批施工审批 房地产公司向建房地产公司向建委报送规划许可证委报送规划许可证和规费缴纳凭证等和规费缴纳凭证等资料，申请施工许资料，申请施工许可证，由建委、消可证，由建委、消防、环保、市政公防、环保、市政公用等部门分别负责用等部门分别负责 （1 1）建委颁发的施工许可证）建委颁发的施工许可证( (审核施工成本时，开具审核施工成本时，开具发票的施工单位名称必须与开
6、工许可证注明的名称一致发票的施工单位名称必须与开工许可证注明的名称一致)（2 2）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出安工程支出销售审批销售审批 依据依据商品房销售管商品房销售管理办法理办法、城市商城市商品房预售管理办法品房预售管理办法 （1 1）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证.(.(未取未取得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题得销售资格的开发项目不存在土地增值税清算的问题) )（2 2）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。）预售合同、销售合同，作为衡量销售收入的依据。 （
7、3 3）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本）建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）的终止日）（4 4）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表产权审批产权审批 房屋所有权证，了解企业自用产权、移房屋所有权证，了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据送产权、转让产权以及销售产权的依据 商品房交付使用后，由商品房交付使用后，由业主（开发商代理）向业主（开发商代理）向房管局报送购买房产的房管局报送购买房产的资料，交纳契税，办理资料，交纳契税，办理房产证房产证 房地产开发流程图（详细）房地产开发流程图（详细）项目前期
8、工作项目前期工作成立项目公司成立项目公司招标招标/拍卖取得土地使用权，签订土地使用拍卖取得土地使用权，签订土地使用权转让合同，交纳土地出让金，取得土地权转让合同，交纳土地出让金，取得土地使用证使用证项目选址及取得项目选址及取得选址意见书选址意见书办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证办理建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证物业接管物业接管施工单位招标，申请施工单位招标，申请施工许可证施工许可证项目建设，包括现场管理项目建设，包括现场管理房产预售房产预售项目验收竣工项目验收竣工市政配套施工市政配套施工环保验收环保验收绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验
9、收部门验收消防验收消防验收人防验收人防验收与购房者办理验收、移交与购房者办理验收、移交消防验收消防验收工程质量监督验收工程质量监督验收建筑面积测绘建筑面积测绘竣工档案验收竣工档案验收规划验收规划验收申请交付使用许可证申请交付使用许可证办理竣工验收备案办理竣工验收备案配套设施验收配套设施验收取得取得房屋所有权证房屋所有权证可行性研究、做出决策可行性研究、做出决策契税、土地使用税、 延期 土地返还款做收入需审核的资料：需审核的资料：1.建委的立项批复建委的立项批复 2.土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证土地开发协议或拆迁协议、拆迁许可证3.建设项目选址意见书建设项目选址意见书 4.建设用地规划许可
10、证建设用地规划许可证5.建设工程规划许可证建设工程规划许可证6.土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国土地使用出让合同以及市政配套费协议书、国有土地使用证有土地使用证7.施工许可证施工许可证 8.商品房销售许可证商品房销售许可证9.施工承包合同、监理合同、勘察设计合同施工承包合同、监理合同、勘察设计合同10.房地产开发项目手册房地产开发项目手册需审核的资料：需审核的资料：11.建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验建设工程竣工验收报告（含建筑工程竣工验收意见书）收意见书）12.建设工程竣工验收备案表建设工程竣工验收备案表13.入住通知单、购房者签署的房屋验收合格书入住通知单、购房者签署的房屋
11、验收合格书14.工程投资概算、预算报告工程投资概算、预算报告15.工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决工程监理报告、工程进度资料及工程竣工决（结）算报告（结）算报告16.商品房面积实测技术报告书商品房面积实测技术报告书 17.商品房销售合商品房销售合同或预销售合同同或预销售合同18.土地出让合同及市政配套费协议书土地出让合同及市政配套费协议书19.合作建房者需提供合作建房政府批文，合作合作建房者需提供合作建房政府批文，合作建房合同、协议等建房合同、协议等二、房地产开发企业所得税二、房地产开发企业所得税政策解读政策解读 一、新一、新3131号文出台号文出台 2001年年国家税务总局关于外商投资
12、房地产开发经营企业所得税国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知管理问题的通知（国税发（国税发2001142号）号）2003年年国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知知（国税发（国税发200383号）号）2006年年国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知问题的通知（国税发（国税发200631号号）（旧（旧31号文）号文） 2009年年房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（国税发200931号文号文）（新（新31
13、号文）号文）背景情况介绍背景情况介绍 国税发国税发200931号文是在国税发号文是在国税发2001142号、国税发号、国税发200631号的基础上进行重编修订、号的基础上进行重编修订、补充后而制定的。补充后而制定的。 充分吸收、借鉴了国税发充分吸收、借鉴了国税发200631号的主要号的主要内容，并吸收了内容，并吸收了2001142号文的重要内容，根号文的重要内容，根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。范的部分内容予以了增删、合并调整。 分为六章三十九条，并更名为分为六章三十九条，并更名为办法办法较原较原31号文号
14、文通知通知更正式。更正式。二、新二、新3131号文框架号文框架第一章第一章 总则总则 （共（共4 4条）条） 本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件及核定征收的管理。 第二章第二章 收入的税务处理收入的税务处理 （共（共6 6条）条） 本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。第三章第三章 成本费用扣除的税务处理（共成本费用扣除的税务处理（共1414条）条） 本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。 第四章第四章 计税成本的核算计税成本的核算 （共（共1111条）条） 本
15、章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。 第五章第五章 特定事项的税务处理特定事项的税务处理 （共（共2 2条）条） 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。第六章第六章 附附 则则二、新二、新31号文框架号文框架三、房地产开发企业所得税政策三、房地产开发企业所得税政策（一）适用范围（一）适用范围第二条第二条 中国境内从事房地产开发经营业务的企业中国境内从事房地产开发经营业务的企业（二）完工产品的条件（二）完工产品的条件 ：第三条第三条 企业房地产开发经营业务
16、包括土地的开发，建造、销售企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售 住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的应视品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工：为已经完工： (一一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 (二二) 开发产品已开始投入使用。开发产品已开始投入使用。 (三三) 开发产品已取得了初始产权证明。（大房产证）开发产品已取得了初始产权证明。（大房产证） 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。（二）完工产品的条件（二）完工产品的条件 ： 根据以上规定，只要符合产品完工的三个根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上
