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1、土地增值税清算实务培训土地增值税清算实务培训l第一部份第一部份 清算前的准备工作清算前的准备工作l第二部份第二部份 清算应收集的资料清算应收集的资料l第三部份第三部份 清算审核的要点清算审核的要点l第四部份第四部份 清算税款的计算清算税款的计算l第五部份第五部份 清算案例清算案例土地增值税清算实务培训土地增值税清算实务培训l 第一部份第一部份 清算前的准备工作清算前的准备工作第一部份 清算前的准备工作一、清算条件一、清算条件l（一）纳税人应当主动清算的条件：（一）纳税人应当主动清算的条件：l1、房地产开发项目全部竣工、完成销售、房地产开发项目全部竣工、完成销售l2、整体转让未竣工决算房地产开发
2、项目、整体转让未竣工决算房地产开发项目l3、直接转让土地使用权的。、直接转让土地使用权的。第一部份 清算前的准备工作一、清算条件一、清算条件l（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件（二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件l 对符合以下条件之一的，主管税务机关可对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。要求纳税人进行土地增值税清算。l1、销售达到、销售达到85%以上以上l2、取得预售证、取得预售证3年以上年以上l3、纳税人注销前、纳税人注销前 第一部份 清算前的准备工作二、清算项目的确定二、清算项目的确定l明确清算项目及其范围。明确清算项目及其范围。l划分清算项目与非清
3、算项目的收入和支出。划分清算项目与非清算项目的收入和支出。l正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。的收入和支出。l明确清算项目的起止日期。（确定开发间接明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）费用的核算期间）第一部份 清算前的准备工作三、明确清算的方式和程序三、明确清算的方式和程序第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l土地取得（国土局：国有土地使用权证）土地取得（国土局：国有土地使用权证）l项目立项（计委立项批复）项目立项（计委立项批复）l前期设计（方案设计、施工图设计）前期设计（方案设计、施工图设计）
4、l规划报建（规划局：建设工程规划许可证）规划报建（规划局：建设工程规划许可证）第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l施工报建（建委：建设工程施工许可证）施工报建（建委：建设工程施工许可证）l主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电）地下工程、主体修建、供水、供电）l室内室外装饰室内室外装饰l强电、弱电安装（水电气电话光纤）强电、弱电安装（水电气电话光纤）第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l门窗、栏杆等安装门窗、栏杆等安装l园林总平、园林景观工程施工、园区及规划园林总平、园
5、林景观工程施工、园区及规划道路施工道路施工l消防工程施工消防工程施工l智能管理系统智能管理系统第二部份 清算应收集的资料一、房地产开发流程一、房地产开发流程l工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收）规划验收）l房屋交付业主房屋交付业主l项目大产权办理项目大产权办理l分户产权办理分户产权办理l分户国土证办理分户国土证办理第二部份 清算应收集的资料二、土地值税清算应收集的资料二、土地值税清算应收集的资料l资料清单资料清单第三部份 清算审核的要点l土增值税申报表土增值税申报表第三
6、部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表细表l 明细表需包含内容：分普通住宅、非普明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等式、已收款项、发票开具、产权办理情况等第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书、获取面积统计表及房屋面积实测报告书l 核对企业提供的已售和
7、未售房屋面积与核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致实测报告书所载数据是否一致l 核实该项目中各类型房屋的建设及分布核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。情况，如有必要，可实地核查。l 确定该项目的总建筑面积、不可售面积确定该项目的总建筑面积、不可售面积第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l3、获取房管部门的销售备案信息、获取房管部门的销售备案信息 第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l4、分析房屋的销售价格、分析房屋的销售价格l（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛）计算各类型房屋的平均销售价格，筛
8、选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。销售价进行调整。l（2）了解该项目所在地段的同期平均交易）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理合理第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l5、复核企业开具不动产销售发票信息、复核企业开具不动产销售发票信息第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入
9、的审核l6、结合账户核算情况检查、结合账户核算情况检查l 检查企业预收账款、主营业务收入、其检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票案例）具发票未确认收入的情况。（少开发票案例）第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l7、获取银行账号及对账单、获取银行账号及对账单l 了解企业开户信息，并获取银行对账单，了解企业开户信息，
10、并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。分别的销售额和销售面积。第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理入处理第三部份 清算审核的要点一、清算收入的审核一、清算收入的审核l10、审核各类代收费用、审核各类代收
11、费用l 水、电、气、光纤、电话等初装费，查水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除除第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l1、明确土地取得的方式、明确土地取得的方式l 企业取得土地方式有多种，如协议出让、企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院
12、判决方式取得、股权投资方式取得。决方式取得、股权投资方式取得。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核; l 比较、分析相同地段、相同期间、相同比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。是否存在明显异常。 第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 2、获取土地取得合同或协议、国有土地使、获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证，确定企业所提供的土地成本是否属用权证，确定企业所提供的土地成本是否属
13、于本项目，合同的总金额与账载金额是否一于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致。致。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 3、审核企业支付土地价款的依据，是否真、审核企业支付土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有无以大额现实支付，有无向第三方支付，有无以大额现金支付或未支付款项，必要时向转让方进行金支付或未支付款项，必要时向转让方进行协查。协查。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核; l4、审核企业取得的土地价款票据，根据各、审核企业取得的土地价款票据，根据各
14、种不同取得方式，取得票据是否符合规定，种不同取得方式，取得票据是否符合规定，上一环节是否纳税。上一环节是否纳税。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核; l5、是否存在将房地产开发费用记入取得土、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。（如房地产评估费、土地使用税等）费。（如房地产评估费、土地使用税等）第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个、审核并实地查看同一宗土
15、地是否有多个开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。正确。l 常规情况下按占地面积法、即各期项目常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊 。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l7、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回
16、迁）合同和签个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。收花名册或签收凭证是否一一对应。l 核查的主要方法是查找历史资料，索取测核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。偿款项金额的真实性。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 8、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。土地价款是否合理。第三部份 清算审核的要点二、取得土地使用权所支付的金额的审核二、取得土地使用权所支付的金额的审核;l 9、确认该项目支付土地价款总金额，并核、确认该项目支付土地价款总金额，并核实
