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1、加强和改进XX市住宅物业管理工作的方案为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实中华人民共和国民法典、中共中央国务院关干加强和完善城乡社区治理的意见和中共中央办公厅印发关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见的通知有关要求，进一步加强和规范我市物业小区物业管理工作，提升物业服务水平，推动物业管理向稳定健康方向发展，根据XX省住房和城乡建设厅部门转发住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（X建房（2021）X号）及XX省物业管理条例、XX市物业管理办法等相关规定，制定加强和改进我市住宅物业管理工作的方案。一、总体目标坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
2、从构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性。按照加强基层社会治理体系，建立共建、共治、共享社会治理格局要求，完善物业管理体系，健全物业管理机制，及时化解物业管理领域的各类矛盾纠纷，全面加强物业管理工作，提高物业管理水平，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，全面提升全市物业管理水平和行业规范化发展。二、工作任务（一）融入基层社会治理体系，建立健全职责明晰的物业管理体系。坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制；充分调居民参与积极性，建立共
3、建、共治、共享社会治理格局。坚持属地管理原则，建立层级分明的管理体制，市一级负责监督指导，县（市、区）政府为辖区责任主体，街道办事处（包括乡镇政府，下同）领导各社区居委会抓好具体落实；各级职能部门，发挥行业监管、指导责任，与基层治理形成“条块”结合的物业管理体系，落实物业小区综合管理工作制度。（二）建立物业纠纷调处机制。进一步加强组织领导，通过建立调解小组等方式，集合街道、基层司法、部门、党员、社工和业委会等各方力量，开展物业纠纷调解工作，化解住宅小区突出矛盾和难点问题，提升调解力度，将矛盾纠纷及时在基层化解，构建和谐社会格局。（三）加强及健全物业小区综合执法模式，推动城市管理服务向居住区延伸
4、。推动城市管理和公共服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台和“微网格”治理，建立群众反映问题的受理处置机制；街道、社区和相关职能部门，共同做好公共安全管理、消防安全、房屋安全、流动人口、租赁房屋、违章搭建治理、垃圾分类等工作；提倡各类公共管理事务，通过网上办理、自助终端办理等方式，进社区、进小区。督导物业服务企业加强对物业服务区域违法违规行为检查、劝阻制止，制止无效报告所在社区、各镇（街道）、相关职能部门，形成同街道、社区、部门、业主委员会和物业服务企业齐抓共管的局面。（四）加强业主委员会的规范管理规范和完善业主大会召开、业委会选举和备案手续；加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业
5、主委员会成员依法依规履职能力，规范业主委员会日常运作。加强基层组织业委会的监督和管理；通过完善物业综合服务信息平台等信息化手段，提高业主参与小区管理、社区治理程度，加强主体意识、自我管理意识、及参与管理的主动性。（五）加强物业服务行业监督管理通过建立以市物业主管部门及相关职能部门、网格化单位、各镇（街道）居委会、物业服务企业、物业服务从业人员为网格成员的网格化管理体系，实现物业行业主管部门统筹协调、街道办事处居委会属地管理、物业服务企业精准服务的上下联动机制，建立物业管理服务网格化管理制度，落实管理责任。加强对物业服务企业诚信管理，完善物业招标、服务标准和价格体系等一系列监管措施，创造良好市场
6、环境;加强对从业人员培训和指导，提升服务水平和行业认同感。三、工作措施和责任分工（一）建立党建引导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。1、推动业委会、物业服务企业成立党组织，推动业委会成员和物业项目负责任中的党员担任社区党组织兼职委员。各镇（街道）、社区办理业委会备案时，应当登记成员的党员资料；住建部门办理物业企业诚信登记时，应当登记企业党员员工情况。对业委会、物业企业达到成立党组织的条件的住宅小区，所在社区联合住建部门，帮助成立党组织。社区联系业委会和物业企业符合条件的党员，担任社区党组织兼职委员；安排符合条件的社区“两委”成员
7、通过法定程序兼任业委会成员。（责任单位：各县（市、区）委组织部、各县（市、区）政府、各级住建局，各镇（街道）2、社区负责发动流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，鼓励市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。（责任单位：各县（市、区）委组织部、县（市、区）政府、各镇（街道）3、结合“微网格”治理工作，加强完善对物业小区的日常检查、巡查制度；通过“智慧小区”建设，利用信息化手段和大数据，助力基层组织、相关部门开展物业小区各类治理工作，提供各种公共服务，构建平安小区。有物业管理的住宅小区视频监控做到应接尽接，接入市、县两级公共安全视频监控平台。责任单位
8、：政法委、各县（市、区）政府、公安、住建部门）（二）完善各级物业管理工作组织机构，人员、经费、保障措施到位。4、坚持属地管理原则，建立层级分明的管理体制，市一级负责监督指导，县（市、区）政府为辖区责任主体，街道办事处领导各社区居委会抓好具体落实。各县（市、区）政府、街道办事处应建立相应的物业管理机构，明确负责物业管理工作的分管领导。（责任单位：各县（市、区）政府、各镇（街道）5、各镇（街道）、社区牵头，成立物业管理综合治理工作专班，落实住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规（2020）10号）规定的责任。根据社区居住人口数量，配强配齐工作人员，落实工作经费，落实社区
9、用房；可通过购买社会服务、租赁闲置住房等方式解决相关问题。（责任单位：各县（市、区）政府，各级财政、住建部门，各镇（街道）6、进一步加强组织领导，建立街道物业小区综合管理工作制度，由街道分管负责人担任本辖区联席会议召集人;各县（市、区）政法委、住建、文明办、公安、应急管理、市场监管、消防救援等部门，明确联系专班工作人员，参加联席会议工作。联席会议研究解决小区综合管理中，需要各部门综合协调的问题。（责任单位：各县（市、区）政府，各相关部门，各镇（街道）（三）各社区建立物业管理调解联合小组。7、各社区明确专职人员（由专班人员兼任），受理邻里纠纷、业主选举、业主委员会履职、业主与物业企业纠纷、对业主
10、或物业企业投诉等事项。专班人员调动基层司法所、社区党员、社工等力量，以及业主委员会参与，以组织各方调解、协商劝导等方式，调解矛盾纠纷，尽量将问题化解在基层。纠纷行为涉及违反相关法律法规的，专班人员邀请相关部门参加调解。调解不成的，引导各方通过司法途径解决；涉及违反相关法律法规的，交由具有执法职能的部门处理。（责任单位：各镇（街道）、各级职能部门）（四）完善执法监督机制，促进城市管理服务下沉8、物业服务企业发挥前线作用，加强对小区日常巡查、检查；会同“微网格”管理员，通过网格化监管工作，及时发现小区内违章搭建、毁绿占绿、乱丢垃圾、占用公共地方、电动自行车私拉乱接充电、占用消防车通道和登高面、损坏
11、共用消防设施等违法违规行为，及时劝阻制止。劝阻制止无效的，报告所在社区物业专班，社区联合各相关执法部门，形成同物业服务企业、社区、部门齐抓共管的局面，加大对物业管理区域范围违法违规行为的执法力度。政府在疫情防控、社会公共事业治理事务需要物业服务员工参与的，应当提供必要的安全保障。（责任单位：各县（市、区）政府、政法委、各相关部门）9、加快推动管理事权和执法职能下放镇街。通过行政审批改革，将更多的行政管理事项和执法职能下放镇街，并要在人力和经费上给予支持，确保镇街接得住，管得起。（责任单位：各县（市、区）政府、司法局）（五）建立健全业主委员会治理结构，形成住宅小区业主共建共治共享局面。10、街道
12、负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届小组选举。社区专班人员担任筹备组成员，鼓励“两代表一委员”参选业主委会会成员。完善业主委会备案管理。住建部门、街道加强业主委员会成员法律法规和业务培训、提高其依法履职能力。（责任单位：各镇（街道）、各级住建部门）11、加快完善XX市物业管理综合信息平台建设，端口开放给街道、社区，物业服务企业、业委会及相关部门，用于召集业主大会、居民投票表决、公共事项公布等各类业务。（责任单位：各级住建部门、各镇（街道）12、建立业主委员会成员履职负面清单制度。根据相关法律法规、明确业委会会履职负面清单，出现负面清单情况的，业主或社区专班提请业主大会终止成员资格并公告全
13、体业主。（责任单位：市住建局、各镇（街道）13、充分发挥业主委员会作用，参与小区治理工作。业主大会可依法授权业委会行使一定额度内或安全应急状况下的业主共有部分经营收益、住宅专项维修资金使用权决策权；业委会督促业主遵守相关法律法规和议事规则、管理规约及业主大会决议，依法交纳物业费，对恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。经业主大会授权聘请专职人员承担日常工作。（责任单位：各镇（街道）14、加强对业主委员会监督管理。业主委员会应定期召开会议，决定物业管理事项前，应公开征求业主意见，并报社区党组织和居民委员会；每年公开财务情况，保障业主知情权和监督权。对业委会的违法违规行为，街道按照意见责令限期整改
14、；对业委会不依法履职、严重损害业主权益的,街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委会会。（责任单位：各镇（街道）（六）提升物业管理服务质量15、街道积极推动业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业。住建部门指导建设单位，住宅小区出售达到成立业委会设立条件时，要向所在社区报告，所在社区通过公告等方式，引导业主召开业主大会。对不具备成立业主大会条件、且矛盾纠纷较多的小区，由社区牵头，组织居民委员、业主代表成立物业管理委员会，临时代替业主委会开展工作。（责任单位：各镇（街道）、各县（市、区）住建部门）16、结合城镇老旧小区改造，引导居民协商取得老旧小区管理模式；鼓励物业服务企业统一管理
15、在管项目周边老旧小区；暂不具备专业化物业管理条件的，由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。（责任单位：各镇（街道）、各级住建部门）17、加强对物业服务指导，提升行业服务水平。指导物业服务企业完善质量服务保障体系；加强对从业人员的技能培训，行业协会、相关行业主管部门每年要组织对从业人员的技能培训，电力、消防等岗位必须持证上岗；鼓励物业企业通过兼并、重组，推动服务规模化、品牌化经营。（责任单位：各级住建及相关主管部门）18、完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价
16、指数等因素动态调整,提倡酬金制计费方式。住建部门制定物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业价格时参考，引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。实行政府指导价管理的物业服务价格，由有定价权限的发展改革部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。（责任单位：各级住建局、发改局、房地产协会）19、提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展优秀物业从业人员评选和宣传，增强从业人员荣誉感和
