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1、办公楼物业管理方案（DOC42页）XX市公路局办公楼物业管理方案目录第一章河南国基物业管理有限公司简介第二章XX市公路局办公楼概况及管理特点分析第三章XX市公路局办公楼物业管理服务思路第四章物业管理服务承诺第五章前期物资装备一览表第六章物业管理服务费用测算第七章护管服务方案第八章保洁服务方案第九章几点说明结束语第一章河南国基物业管理有限公司简介我们的实力河南国基物业管理有限公司（下列简称国基物业）成立于2001年8月，注册资金500万元，管理面积逾180万平方米，现为国家一级资质物业管理企业（河南省仅有两家一级资质物业管理企业）。国基物业现为中国物业管理协会会员单位，河南省物业商会理事单位，河
2、南法制经济参考议政建议委员会会员单位，中国方圆认证中心会员单位。国基物业在河南省物业行业内率先通过IS09001与ISO14001国际质量环境管理体系双认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制”与“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。国基物业管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字（办公）楼、高校后勤、商业地产、会展中心等所有物业类型，并以中原区域文化为核心，融全程托管、顾问输出与营销代理于一体，以高端物业为前瞻，自2003年实行市场拓展以来，几乎以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。国基物业先后与
3、深圳国贸、深圳先达威、上实进展、决策资源等知名企业形成战略联盟，广泛汲取其他企业的先进管理经验，以规范化、科学化、互动化为核心，全力打造国基物业进展战略平台，构造独具国基特色的复合型生态进展系统。国基物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号，公司也先后被评为“XX市房地产行业青年文明号与“XX市物业管理名企20强”，2004年度国内权威物业管理期刊中国物业管理第四期（总第十九期）更是以1+1带给了我们什么为题，报道了国基物业的成长哲学，也是河南省唯一获此殊荣的物业管理企业。我们的理念服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。质量方针：为业主制造价值，让客户持续满意。团队精神
4、：企业的命运就是个人的命运，企业的进展就是个人的进展。进展目标：以“生态型进展体系为依托，致力于打造中原物业第一品牌。我们的目标立足基础服务，树立国基物业诚信高效形象。强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验:1.4我们的项目物业名称物业类型建筑面积托管类型河南省公安厅省直机关复合物业200000m2包干制郑州会展中心会议、展览综合物业210000m2包干制平顶山市市政大厦政府办公楼（17层）50500m2包干制XX市建委办公楼政府办公楼（22层）27000m2包干制金融广场超高层商务楼（31层）67000m2包干制紫金城高层商务楼（28层）86000m2前
5、期介入郑州大学城（北区）高校后勤生活园区230000m2包干制家与万世花园高档别墅区120000m2全程托管嘉与园小区多层住宅小区80000m2全程托管锦绣江南高档住宅社区130000m2佣金制京城花园高档住宅社区200000m2佣金制金科苑高层住宅（18层）30000m2顾问制兴华公寓公务员公寓110000m2全程托管黄河美邸高档住宅社区110000m2全程托管1.5我们的荣誉国基物业：通过IS09001国际体系认证通过ISO14001环境管理体系认证中国物业管理协会会员单位XX市物业管理名企20强XX市房地产行业“青年文明号”XX市物业与房地产协会会员单位河南物业商会常务理事单位法制经济议
6、政委员会会员单位家与万世花园：全国物业管理示范住宅小区河南省优秀住宅小区XX市绿化达标先进单位XX市首批旅游观光小区金水区绿化达标先进单位嘉与园小区XX市优秀住宅小区金水区绿化达标先进单位金水区文明生活小区锦绣江南XX市优秀住宅小区1.6重点推荐项目一览表项目名称物业类型建筑面积概况河南省公安厅省直机关后勤复合型物业20万位于金水路，包含其办公区域、二级机构、住宅区等全部后勤管理，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备众多，且投入使用时间较长，为河南省省直机关后勤改革典范，业主满意率高达100%。XX市建设委员会办公楼高层办公
7、楼27000m2位于淮河路，地上22层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，为XX市建设系统标志性建筑，业主满意率高达100%。金融广场超高层商住楼67000m2位于花园路，地上29层，地下2层，设有地下停车场，弱电系统（包含四大系统：中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统与水、电、气、暖远程抄表系统），电梯系统，中央空调系统，锅炉系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备体系复杂，为河南省金融系统标志性建筑，业主满意率高达99.5%。平顶山市市政大厦政府办公楼50500m2位于平顶山市新城区，
8、地上16层，地下1层，设有地下停车场，设施设备包含供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安（消）防系统与电梯系统六大模块，为平顶山市标志性建筑，业主满意率高达100%。第二章XX市公路局办公楼概况及管理特点分析2.1 XX市公路局办公楼概况 XX市公路局办公楼雄踞郑州西郊黄金地段一航海西路。东起工人路，南望帝湖花园，交通便利，地理位置极其优越。 XX市公路局办公楼坐拥完善的社会配套资源，与帝湖花园、市广播电视局、建材大世界共构绿城“西部之窗地缘优势突出，具有成熟的办公、政务等文化生活氛围，能够无限提升办公品质。 XX市公路局办公楼的整个建筑造型新颖别致，使用国际前沿建筑设计理念，并使用
9、玻璃幕墙及高级石材作为装修主料，整体建筑结构庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感与现代气息。 XX市公路局办公大楼地上9层为公路局办公用房，要紧包含办公室、会议室等，地下一层为停车场，整体建筑面积逾9000平方米。2.2 XX市公路局办公楼物业管理特点需要品牌物业管理为之装扮好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮，只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。河南国基物业管理有限公司是河南国基集团的全资子公司，现为国家一级资质物业管理企业。公司以进展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估与调整等步骤，广泛借鉴其他知名
10、企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施以关怀员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨与谐，关注物业整体氛围为特征的物业管理，形成具有鲜明特色的国基物业文化及其雄心勃勃的主体进展规划。如今,国基物业已顺利通过了IS09001与ISol4001国际质量体系双认证，并进展成为融住宅、商业、写字楼、政府办公楼与复合型物业为一体的多元化全程物业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区（小区），园林式单位的荣誉称号。国基物业人有实力、有决心、有信心，在XX市公路局办公大楼的物业管理上再创佳绩。 安全管理是重中之重XX市公路局办公大楼地理位置的特殊性与使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，
11、因此安全管理是物业服务的重中之重。国基物业以ISO9001与ISO14001质量环境管理体系中制定的护管工作程序文件及其作业指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理，对护管人员使用“培训考试抽查考核”的PDCA循环操纵体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员与管理范围，做到防范区域无盲点。公司还针对办公大楼的特点，在护管员定岗方面，按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格操纵人流走向，重点加强居住区域安全力量，使领导放心。 需对办公大楼的整体运作具有丰富的经验与优势XX市公路局办公大楼一举将公共秩序保护、绿化、保洁委托给物业公司。足以彰显XX市公路局各级领导的魄力与决心，
12、对整个中原地区机关后勤社会化改制具有极强的典范作用。国基物业现管理物业面积逾180万平方米，其中办公楼为20万平方米，会展中心为21万平方米。在我公司管理的项目中与公路局有异曲同工之处的省公安厅办公楼及市建委办公楼均多次迎接国家、省市各级领导参观考察，并受到上级单位的好评。从高档办公楼的日常服务，到温馨细致的客户服务，国基人形成了融“第一责任制”与“一站式服务”为一体的物业管理服务体系，并将在XX市公路局办公楼的管理上再创佳绩。 塑造良好的外在形象XX市公路局办公楼在某种程度上承担着有效保护XX市公路系统公务形象的义务，而社会各界所首先接触到的，很大程度上是作为服务者的物业管理企业，这，就要求
13、物业管理企业务必具备强烈的形象服务意识。XX市公路局办公楼一方面承担着保障正常办公秩序的重任，另一方面还代表着XX市公路系统的对外形象，作为服务者的物业管理企业，就务必严格贯彻落实各项服务要求，特别是服务意识的培养，规范各类操作程序，并通过持续性培训学习树立良好的外在公务形象，不管是言行举止，还是作业服务，都务必紧密配合XX市公路局的形象需求，继而将XX市公路局办公楼打造成为XX市一流行政办公大楼。国基物业始终以“源于心诚始于完美”为核心，将礼仪化服务系统融入到ISo9001与ISoI4001质量环境管理体系中去，并制订了国基物业文明礼貌用语K)O句等诸多礼仪服务程序，各项目客户满意率始终在9
14、5%以上，必将有效满足XX市公路局形象性这一需求。第三章XX市公路局办公楼物业管理服务思路通过全面的现场勘察与交流沟通，秉着“强力保障优化形象”的指导思想，针对XX市西郊的规划特点与XX市公路局的物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点”。“一个中心”是指我们的一切工作全部围绕“服务于XX市公路局”这个工作中心；“两个基本点”是指以强力保障为基本点，以优化形象为基本点。根据XX市公路局办公楼的物业特点与项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务+公路局办公楼特色服务”的一体化模式，在做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立XX市公路系统的对外窗
15、口形象，并强力保障XX市公路局的正常办公秩序。优化形象专业与政治共建作为XX市公路系统的最高行政机构，XX市公路局拥有良好的社会口碑，其各级领导勤奋务实的工作作风更是给我们树立了榜样，而公路局的工作特性就要求我们务必拥有良好的外在形象与过硬的政治素养。针对XX市公路局的这一特点，结合国基物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优化形象专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照国基物业关于工装的有关规定与国基物业文明用语IOO句的有关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素养，逐步建立起具有XX市公路局工作特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据XX市公路局的工作特点与工作需要，在强化从业人员专业技能的基础上，加强思想政治教育，以班
