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1、医院物业管理服务标准概述4. 1服务机构应设置相习惯的物业服务机构，并符合下列要求：一物业服务企业应具有符合建设部物业服务企业资质管理办法的资质；根据需要由医院提供相应的服务场所；一一配备满足服务需要的设备设施；设置客户服务部门，为医院提供咨询、缴费、报修、受理投诉、引导等服务；一一使用信息化手段进行管理。4.2 人员物业服务企业的人员符合下列要求： 具有良好的职业道德，身体健康；一管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理从业资格证书或者岗位证一一特殊岗位宜具有医疗专业基础知识； 服务人员应进行岗前培训，合格后上岗，并定期进行有关内容培训；一应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁
2、。服务主动热情，宜使用普通话服务； 涉外物业服务人员宜具备涉外服务常识与外语会话能力等。4.3 规章制度物业服务企业应建立完善的规章制度，要紧包含:物业服务方案;各岗位职责、工作流程及服务标准；一一内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。4.4 财务管理应符合如下要求：物业服务费与其它费用收支应符合物业管理企业财务管理规定等有关法规要求；一一合同约定收费项目，应按合同要求执行；为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算；注：实行酬金制物业收费方式的物业服务企业每一年至少公开物业服务费用收支情况一次。4.5 档案4.5.1 技术档案技术档案应要紧包含：物业竣工验收档案；物业权属资料；一
3、一项目承接查验资料。4. 5.2日常档案日常档案应要紧包含： 设施设备管理资料;一装修管理资料;一一应急事件处理档案； 安全管理档案；一一客户资料； 物业服务日常管理文件、记录；一一其它资料。5房屋维修与保养服务5.1 保护并保障房屋的正常使用功能，做好下列工作： 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况； 每年制订房屋及设施的年度保护保养计划及中、大修计划，经医院同意后，组织实施；一建立并保持巡检记录，发现问题后向医院报告，根据委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施； 对建筑装饰装修存在危及建筑结构安全、拆改管线与损害他人利益现象的及时进行劝阻与纠正； 对房屋
4、共用部位进行日常管理与维修养护，检修记录与保养记录应齐全； 定期对医院房屋进行综合巡查，发现违规现象，应立即劝阻、制止，并报告医院主管部门。5.2 自动门及推拉窗玻璃无破碎，五金配件完好，开闭灵活，无特殊声响，密封性好。5.3 楼内墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面修补时粉刷层及面砖应保持与原墙面无色差保持一致，墙面砖、地坪、地砖应平整不起壳、无遗缺，PVC地面与墙面定期保养。5.4 屋面排水沟、室内外排水管道应畅通，发现有防水层气鼓、碎裂，隔热板有断裂、缺损的情况，应在规定时间内安排专项修理。5.5 广场及停车场道路应保持平整、无开裂与松动、无积水，窖井、积水井不漫溢，井盖无缺损，发现损坏应在规
5、定时间内修复。5.6 安全及引导标志与指示牌清晰完整，及时保护。5.7 卫生间设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，无滴漏，地漏畅通不堵塞。5.8 开水房管道畅通，设备使用正常。5.9 应确保电梯按钮无缺损、标示清晰完整。5. 10避难层与避难平台设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞。5.11绿地与花台完整，配套龙头出水正常、水管畅通，无滴漏现象。6共用设施设备运维与保养服务6.1 公共照明6.1.1 1.1制定公共照明节能管理制度，应符合GB50034的要求；6.1.2 院落、楼道照明不定期巡查，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；6.1.3 院落照明灯按时开启、关闭，满足使用要求。
6、6.2 供配电6.3 2.1工作要求6.2.1.1制定内部供电系统管理规范及临时用电管理措施，应在显着位置悬挂；从业人员严格执行电业安全操作规程，并熟练掌握触电紧急救护方法；6.2.1.2总配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对要紧运行参数进行查抄，并进行储存;具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡查次数；其它低压配电室定期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入；6.2.1.3遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；按照规定的周期进行高压电气设备试验,留存高压电气测试合格的报告；定期对变配电设备设施进行检查、保护、清洁，并做记录进行储存
7、;6.2.1,4定期对发电机组设备进行检查、保护，保持设备完好；定期启动及保护备用发电机（组），确保随时应急启用；定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、保护，使其处于有效待命状态；定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。6.2.2技术要求6.2.2.1供配电系统系统应达到下列要求： 高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；一一高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常； 变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳固，符合工作要求；一一低压配电柜运行正常，各类表计显示正常； 功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；一一变（配）电系统
8、联络自切正常； 各类运行标识标牌完备，并正确使用。6.2.2.2EPS与UPS电源系统应达到下列要求： 操纵柜运行正常，检测表计显示正常；一一输出负荷不得超出设计范围； 蓄电池组充、放电量稳固，符合工作要求；一一电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象； 确保运行时散热功能正常;一蓄电池损坏或者达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。6. 2.2.3应急供电系统应急供电系统应确保：发电机操纵柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；一一自动转换开关状态显示完好，动作正常；一油料储存应符合安全要求。6.3 消防设施6. 3.1疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象。7
9、. 3.2室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能启动消防水泵。8. 3.3室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。9. 3.4灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。10. 3.5自动消防设施运行正常；确保发生火灾时，设施能及时联动，启停均在消防操纵室有信号反馈，系统有故障的及时通知维保单位维修，不得擅自停用自动消防设施。6.4 升降设备6.4.1制定升降设备系统内部管理规范，保障升降设备系统正常运行。6.4.2电梯与自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进
10、行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，在有效期内安全运行。6.4.3电梯与自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内外按钮、轿厢内灯具等配件保持完好，轿厢整洁。6.4.4升降设备系统的维修应由维修组织进行保护，维修组织应指定取得规定资格的维修人员根据GB/T18775的要求按计划进行保护，同时每年进行一次全面的安全检查。6.4.5应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录。6.4.6电梯发生通常故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或者其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内
11、达到现场进行抢修。6.5空调6.5.1根据实际情况做好空调系统内部管理规范。6.5.2对空调系统开机前进行检查，测试运行操纵与安全操纵功能，记录运行参数，分析运行记录。6.5.3定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器操纵箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行与良好保养，提供符合要求的冷却水。6.5.4定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录。6.5.5定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。6.5.6定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。6.5.7定期安排对新风量、排风量的测定。6.5.8各类管道完
12、好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏，能量计费系统处于完好状态。6.5.9保证冷冻主机及附属设施的正常运行与良好保养，提供符合要求的冷冻水。6.5.10保证采暖热水及附属设施的正常运行与良好保养，提供符合要求的采暖热水。6.5.11宜委托专业空调清洗公司定期对中央空调系统进行清洗保养，清洗内容与频次应符合公共场所集中空调通风系统卫生管理办法的要求。6.5.12对空调循环水质进行保护保养与水质分析,确保水系统内的水质符合GB50050的要求。6.5.13宜定期安排对空气品质的测定，使室内空气品质达到GB/T18883的要求。6.6给排水6.6.1每天一次对污水泵、提升泵、排水泵、阀门等进行检查，
13、确保曝气风机、排水系统通畅,各类管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏，系统无明显异味与噪声。6.6.2每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面保护保养。6.6.3每半年对二次供水水箱、蓄水池进行一次清洗消毒，确保生活饮用水水质达到GB5749的要求，生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照GB17051执行；6.6.4每半年对电机、水泵、水质处理与消毒装置及设备操纵柜进行一次保养。6.6.5进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。6.6.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流
14、管口务必安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。6.7楼宇自动化系统6.7.1服务器、UPS、传感器、直接数字操纵器等工作正常、通讯正常、线路整齐、整洁。6.7.2末端设备接线正确、线路无损、安装牢固。6.7.3定期对计算机系统数据进行备份，每年对仪器仪表等有关设备进行校对。6.7.4建立机房管理制度，操纵室机房实行封闭管理，配备符合要求的灭火器材。6.8监控系统6.8.1摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。6.8.2视频记录设备工作正常、整洁。6.8.3监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。6.8.4矩阵工作正常、线路整齐、标识清晰。6.9广播、会议背景音响6.
15、9.1音源设备、功放设备工作正常，整洁完好。7. 9.2扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。8. 9.3背景音响与消防警报系统的连接切换工作正常。9. 9.4多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。6.9.5视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。6.9.6每半年进行一次全面检查与调试。6.10避雷系统6.10.1避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。6.10.2每年检查一次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。6.10.3每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。6.11锅炉系统1.1.1 1每年一次应同意行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序操纵器性能、锅炉排放烟气进行检测。1.1.2 2按规定更换油（气）喷嘴、保养与润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道拷铲补漆；对
