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1、市场前期调研提纲房地产开发的制胜法宝一一决策资源房地产研究中央深度的市场前期调研提纲一、总体经济环境调研1、 全国经济环境状况分析2、 工程所在城市经济状况3、 房地产政策调研、全国性房地产政策现状及开展趋势、工程所在地房地产政策状况二、工程资源调研1、 工程自身资源环境、工程自然条件、工程区域自然资源环境(3)、工程区域与城市规划开展的联动调研分析、城市总体规划开展A、 城市开展方向B、 城市交通环境规划C、 城市规划建设趋势分析、城市规划对工程区域房地产市场的影响D、 区域城市功能规划调研E、 区域规划中的物业开展状况2、 社会资源调研主要开发商实力、品牌3、 工程资源的SWOT分析三、房
2、地产市场调研1、 房地产宏观市场调研(1)、城市土地供给量与开发量、房地产市场物业类型供给量、历年房地产价格分析、房地产市场开展趋势总结2、 区域房地产市场调研(1)、市场板块分析(2)、区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳水平、区域在建及将建工程的摸查、区域已建成的各类物业的规模、数量3、 重点竞争工程调研、竞争工程的地理位置、交通条件、社区环境、竞争工程的设计风格、园林风景、产品配比等优劣势(3)、竞争工程的营销策略四、房地产消费群体调研1、区域消费群体调研分析(1)、城市人口分布状况调研分析(2)、区域整体人均年收入、人均消费水平调研分析(3)、消费群体商品房消费意识及习惯等特征调研分
3、析(4)、区域消费群体构成调查分析2、消技理念调研分析(1)、影响购房的重要因素分析(2)、影响购房的决定因素分析3、市场消费力的研判(1)、市场消费力的特征总结(2)、市场消费力的开展趋势五、工程SwoT分析1、 工程优势2、 工程劣势3、 工程市场时机4、 工程威胁分析六、标杆工程调研1、标杆工程的地理位置、交通条件、社区环境2、标杆工程的市场定位3、标杆工程的设计风格、园林风景、产品配比3、标杆工程的营销策略七、工程最大价值挖掘就企业的品牌、时机价值、文化背圻价值、环境价值、交通价值、地形价值、规模价值、产品价值等方面挖掘.八、市场调研的初步结论结合上述分析,得出初步市场调研结论,并作相
4、应的市场诱导.一、青岛及房产市场概述(一)、青岛概况青岛属于温带季风性气候.“三面沧海一面山的独特地理格局,造就了青岛海洋性气候的特点,冬无严寒、夏无酷暑.青岛市是我国东部沿海较重要的经济中央和港口城市及旅游胜地,我国五大港口之一,全国15个副省级城市之一,方案单列城市.青岛是一座海洋科技城.辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即铝、胶州、胶南、平度、莱西等五市(县级).2003年底,全市共有720.68万人,其中，市区246.77万人,其中市内四区登记暂住人口（1个月以上者）25.39万人.青岛市中央区规划以公共建筑为主体组成,形成一个主中央和五个副中央的多中央均衡分布结构,是
5、城市开展的核心地区.五四广场成为青岛市新市区的标志.“花中皇后”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一.市树为雪松.“相约奥运,扬帆青岛，青岛成为北京奥运伙伴城市,令青岛成为世界的聚焦点.综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位,综合经济实力在全国城市位居11位.居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元,恩格尔系数降至40%以内（60笔以上为贫困：50%-60%为温饱：40%-50%为小康：40%以下为富裕）.在居民消费支出中,衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降,而表达享受与开展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升.青岛市城市居民正从以吃饱穿暖
6、为标准的温饱型生活向以享受和开展为标准的小康型乃至富裕型生活转变.1、上下收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示,2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元,上下收入户收入之比为8.65：1,比2002年进一步扩大.2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的开展,使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权.调查发现，山三成的城市居民家庭购置了商品房（包括二手商品房近四成的家庭拥有了售后住房产权,拥有房产的居民家庭到达98.0%,但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别.其特征之一
7、,绝大多数高收入家庭购置了商品房,大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权,而半数低收入家庭中没有房屋资产：特征之二,高收入家庭购置的商品房集中在100平米以上,中等偏高收入家庭购置最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭那么大多购置50-80平米的住房：特征之三,有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%,绝大部份的低收入家庭仅有一处住房.随着城市居民生活质量的改善和提升,房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产,不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异,进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距.3、不同经济类型
8、、职业和行业的收入差距也在扩大改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长,但行业间收入的档次拉开了较大的距离.从统计看，国有企业、集体企业、和其他单位的平均工资比2003年为1：0.47：0.61.调查资料显示，以户主收入为主要经济来源的家庭，由于户主的职业不同，家庭的收入状况差异显著.在高收入家庭中,户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家机关企事业单位负责人等：低收入家庭中,户主大都是以工人、效劳性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员.据此看来,从大的方向上本案作为商品房工程与一、二期不同,应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳局部
9、低收入家庭一次置业,吸引局部看好本区域升值潜力的高收入家庭三次四次置业,由于工程（含三期、四期）体量较大,兼顾定位的逐步提升和工程的持续开展,推广策略上受众的设定不应局限于李沧区本身,可以李沧区中高收入家庭为主,广泛吸取市内其它三区置业投资人士,尽量防止目标客户群定位狭窄,造成市场空间狭小,增加后期操作难度.（二）、青岛房产市场概况1、房产开发相关数据房地产开发投资03年03年同比增长（%）04年1一11月04年同比增长（%）施工面积1747.723.11957.231.3#住宅1417.031.4 1575.7 29.9竣工面积537.82.8411.256.2住宅453.318.1318.
10、742.1销售面积453.25.6384.839.4一住宅402.79.1324.733.3销售额（亿元）106.515.8109.761.4件住宅92.024.584432004年一至三季度累计,全国房屋销售价格平均较去年同期上涨9.4%,青岛市的涨幅为13.8%,高于全国平均水平4.4个百分点,仍列全国三十五个大中城市第七位.排在上海、沈阳、南京、重庆、天津、宁波之后.从2004年三季度各楼盘的开发情况看，住宅商品房开发大多集中在市南区的宁夏路以北和市北区的东部一带三级地段区域,价格在每平方米5500元至6500元,房价比去年同期上升20%左右,且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少,如
11、位于宁夏路的万事兴家园多层能混住宅商品房，去年开盘起价为每平方米5300元,今年该楼盘房屋售价已到达每平方米6780元,价格上涨20%之多.位于五、六级地段市郊的李沧区的房价也由去年的每平方米3000元上升到3600元,较去年也升高20%.2、居民住房状况青岛市民住房条件明显改善.到2003年底,城市居民人均现住房建筑面积为20平方米，比20年前的7平方米增加了两倍多,绝大多数住上了设施齐全、水电气配套、拥有自主产权的单元房.到2003年底,居住成套住房的家庭占85.9%,拥有自主产权住房的家庭占86.9%使用燃起的家庭占99%以上,冬季享受到集中供热和使用空调取暖的家庭占48%.3、房产市场
12、特点A、房产市场相对标准、成熟度较高.因着青岛独特的城市兴旺程度和经济状态,青岛房产市场起步较早开展较快,成为山东省房产龙头,成熟度极高.表现在三个方面.一是新的土地审批制度较早在青岛实施,经过几年的运行,土地招拍挂成为青岛唯一的土地出让途径,较好地标准了土地市场和开发经营活动，确立了公平的市场竞争秩序，并使开发向着规模、品牌靠拢.海信地产的大规模圈地可以视作开发资源二八定律的有力表现.二是有序、高层次的开发促进了青岛地产的极大活泼，不仅拉动了本地买方市场,而且吸引了大批外来投资置业者融入这片热土.三是青岛及时启动了经济适用房工程，大量不间断的适用房建设极大满足了低收入家庭的住房需求，同时丰富
13、了青岛房产市场层次,防止开发失衡,使青岛房产稳定健康开展.仅仅从青岛销售价格涨势就可见一斑.B、市场层次清楚,区域性强.青岛是一个极具历史和个性的城市,青岛房产的市场特点也极其明显.地域上，由于历史开展、环境资源和城市规划的原因，市南区、崂山区以及市北区房产市场高度兴旺,无论房产投资开发和买卖市场均呈现一派繁荣加象，以高层、高价为主要特征.其他区（包括李沧区）由于配套、环境等原因房产市场起步较晚,且大多初期以经济适用房为主体,逐步向商品房开发过渡,从长远看开发运作、升值空间较大.价格分布上,青岛市形成了梯次清楚的落差格局，从崂山区、市南区沿海地带到市北区再到四方区,接下来是李沧区依次以2000
14、元/以为级差呈南高北低态势.本工程位于青岛房产市场末端区域,但具有一定的升值空间.因而在本工程开展定位、策略推广上要兼顾其在整体市场格局中的现实位置和作为上升区域中的高品质工程可持续开展性.C、市场需求旺盛.遍观山东,从来没有一个城市具有青岛这样的旺盛需求力.虽然近几年政府加大了经济适用房开发力度和商品房土地入市批量,尤其2004年商品房开发面积进一步扩大,供给速度似乎仍有跟不上需求增长的趋势，可以用购销两旺来形容房产市场.旺盛的购置力从哪里来？答案很明确.一是市场的成熟运作、良性开发；二是地区经济的强大、居民购置力的坚挺、收入预期的利好：三是城市魅力和开发热潮吸引外来人员包括务工务商和投资客
15、的青睐.炒作泡沫在这里并不多见,价格比拟遵循价值表达原那么.D、整体运营水平较高,特色鲜明.市场标准必然带来理性的开发.无论从上地的获取、产品塑造、工程定位还是规划建设、营销推广等等各个环节，青岛开发商表现出了极高的专业水准,充分表达了工程所具备的地段、环境、建筑、景观、营销力方方面面的整合营销效力.在营销推广上应当说已经形成了青岛特色,与省内其他城市不同,青岛房产开展到今天,其营销层面已经摒弃了泛泛而论,更加注重人的工作、学习、生活等因素，定位的层次感、诉求的针对性,无一不表达对人的心理需求的重视和把握.这也是外来置业增多不可无视的原因之一.二、李沧区及房产市场概述（一）、李沧区概况李沧区位于青岛市区北端,辖H个街道办事处.东依崂山山脉与崂山区接壤，西临胶州湾,南邻四方区，北洋城阳区与流亭国际机场相连,是进出青岛的咽喉之地,属典型的城乡结合部.李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业.具有较强的粗射带动水平,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系.也因此造成区域商务商业、文化娱乐、综合效劳等生活性配套弱的先天缺乏,生产总值虽然高于市南、市北、四方,居住适宜指数却不能相提并论.李村城区内的北方国贸大厦、崂山百货大楼、第一百盛购物中央形
