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1、物业管理基础知识问答1物业管理的起源？物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高档阶段，对劳动力的需求很大。随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一名叫奥克维亚希尔(OCtaViahi)女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料的取得了成功，不仅有效的改善了居住环境，
2、而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那以后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广与世界各地，并不断发展成熟。2物业管理的“物业”是什么？物业管理的“物业”是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。3物业管理是指什么？“物业管理”是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和对业主、房屋使用人提供的服务。4为什么要实行物业管理？是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持整洁、文明、安全、
3、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发辉，使业主的物业保值、增值。5物业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么？物业管理的“业主”是指住宅区内各类房屋的所有人。物业管理的“房屋使用人”是指房屋的承租人和其他非业主使用人。6物业管理企业的作用是什么？(1) 为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。(2) 提高城市管理的社会化、专业化能力。(3) 延长物业使用年限，确保其功能的正常发辉。(4) 使业主的物业保值、增值。(5) 费的用途？(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。(2)物业共用部位、共用设施和设备的日常运行、维护费用。(3)物业管理区域清洁
4、卫生费用。(4)物业管理区域绿化养护费用。(5)物业管理区域秩序维护费用。(6)办公费用。(7)物业管理企业固定资产折旧。(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。(9)经业主同意的其它费用。8物业管理费是不是越低越好？物业公司是实行专业化管理，为业主提供物业服务需要成本的投入，它是量入为出。如果费用不够就可能服务不尽人意，相反，优质优价的物业管理，舒适的环境会让你感觉物有所值。9什么是专项维修基金？公共部位，设施设备的大修和更新改造所用的费用。10物业费从何时算起？管理费从入伙通知书规定的房屋交付使用之日起计收，业主在规定的入伙时间内验收；如果发现质量问题延期收楼，则从物业整改合格
5、后业主同意收楼之日计收。11业主问物业费由来？初期物业费是根据两方协议按成本定价，初期物业费只需在物价局备案即可。12管理费该按什么面积收取？管理费应根据房屋的实测建筑面积数收取，业主应根据房屋的实测面积数，向物业公司交纳物业管理费。对于其房来说，购房合同中约定的建筑面积为暂测面积，期房建成交付时，发展商应向业主提供该房屋的实测建筑面积。对于现房来说，购房合同中约定的建筑面积应为该房屋的实测建筑面积。13物业公司可以一次预收多长时间的管理费？物业公司可以根据当地政府主管部门的规定和物业管理合同的约定，按年、按季度或月预收管理费。但一般不得一次性预收多年的管理费。14不入住是否需交物业费？物业费
6、是无法分割到每个独立房屋或单元来计算的，只能以总体上所发生的费用均摊到每户业主，管理费是从业主办理入伙手续，验收合格并签字收楼之日起计收，既然房屋已经交付，无论业主是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为物业公司许多的物业服务均以提供（如保安、保洁、公共设施设备维护等）。所以不入住也要缴纳物业费。15业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。业主在物业管理活动中享有
7、的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。16是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时，将业主临时公约向买房人明示，并予以说明；不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给买房人看。17业主临时公约具有什么作用？业主临时公约要求物业管理区域
8、内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中,为维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。18业主临时公约包括哪些主要内容？业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。19违反业主临时公约怎么处理？业主违反业主临时公约的，应该承担相
9、应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用，部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。20业主临时公约和业主公约有何区别？业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。21业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开
10、发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。22业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。23什么是业主大会？物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。24什么时候应成立业主大会？新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率
11、超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。25如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组的主要职责如下：确定首次业主大会
12、会议召开的时间、地点、形式和内容；按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则(草案)和业主公约(草案);确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作应以书面形式在物业管理区域内公告。(2)筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过业主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。26什么情况下可以不成立业主大会？物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致
13、同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。27如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。28业主大会会议以什么形式召开？业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。29业主大会是否要定期开会，由谁召开？业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照
14、业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况30业主大会具有哪些主要职责？业主大会主要职责如下：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规
15、定的其他有关物业管理的职责。31业主大会如何决议才有效？一般事项，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。32什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。33物业管理公司和业主委员会的关系是什么？物业管理公司与业主委员会共同管理着一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的34业主委员会职责是什么？业主委员会的主要职责为：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，
