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1、钳金壹号商务领地项目计划书二O-OE1、JOl2、项目现状023、环境评估034、市场、竞争和项目定位045、发展规划086、市场营销097、运营和驾里108、投资和财务评价129、风糊口分析1410、融iHU15IL结论161、摘要1.1项目简介柏金城19楼虚拟办公室是本商业计划书计划成立的项目，它的成立依托于甲级写字楼粕金城提供的硬件配备和其良好的出租率。项目位于成都市著名的骡马市商圈青龙街27号，占领CBD规划的核心区域，座落于国际连锁零售巨头家乐福超市与太平洋百货之间，与华协影城密切连接。项目周边分布大批银行中心、星级酒店，具有无可比拟的优越地理位置。虚拟办公室起源于西方发达国家，随着
2、近年中国经济的深入发展，这一新兴的办公方式逐渐被引入国内，并在沿海取得了较好的发展。从前两年开始，虚拟办公室在成都也开始赢得客户的青睐，但本土还缺乏综合实力较强的办公方案提供商，为本项目的介入提供了宝贵的机遇。项目计划吸收外部投融资，尽快使项目投入营业，迅速形成对外服务能力，成为成都同行业界环境一流、服务独特、管理先进、效益优良的知名办公方案解决机构，同时给投资者以良好的回报。 1.2市场营销项目将通过多渠道的方式对项目进行市场营销，比如网站、中介、物业的合作宣传推广、打造高素质的营销团队等。 1.3营运与部项目将面向社会选聘优秀人材担任管理职务，建立严格要求的管理体系，制定工作手册、服务质量
3、制度、市场营销制度、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。 1.4投资与财务本项目计划总投资为IOO万元，投资款项主要用于办公室的设计、装修和直诩运营的流动资金。项目投入运营后估计每年将取得240万元的营业额、实现利润在170万元摆布。2 .项目现状2.1 概念什么是“物办公室?虚拟办公室几十年前起源于欧美日本，英文是VirtualOffice,而英文Virtual是实际上的意思，那末如果将VirtualOffice直译的话就是实际上的办公室，而我们叫做虚拟办公室。虚拟办公室是为创业初期的自由职业者、小型公司以及跨区域经营大型公司等单位和个人服务的。客户可以用该大楼地址作为他们自己公
4、司固定的联络地址，并始终以客户的身份接听他们的电话，为客户介绍他们公司的业务范围和回答一些基本业务问题，接听、应答、转达和秘书回复等内容做详细完整地记录，然后即将转到客户手中。这些客户更可以享受租用暂时办公室和会议室的服务，这样一来，他们就可以随时随地在顶级写字楼的豪华气派的写字楼里面接待他们的客户，令到他们客户对他们刮目相看是显而易见的。何谓月咏办公?服务式办公是指是指全装全配的一个办公室、办公楼层，或者整栋大楼，由专业的管理公司管理，并将单独的办公室或者楼层出租给其他公司使用，即租即用，无需花费时间装修和布置。服务式办公室也被称作服务型办公室、商务中心、办公商务中心、行政套房或者行政中心，
5、在世界各大城市的商务区比较常见，为客户提供尽可能完整的办公服务体系，以服务性为主的全新办公出租方式，是办公室出租的最高级形式。体项目所指虚拟办公已经包含服务式办公,以下再也不作说明。）2.2 项目麻项目地点位于青龙街粕金城19楼，建造面积500余平米,层高5米，装修完成后实际使用面积可达800平米。项目地处成都传统商圈骡马市,是较为成熟的商业地段,也是成都的新兴CDB核心区域,强大商务消费实力强力支撑粕金城成为炙手可热的高端写字楼。2.3 项目本项目的发起人为成都文仁传媒广告有限公司，公司秉承传统文化传播路线的同时，并在文化衍生行业不断开辟创新，具备专业的策划经验和高效的执行团队。成都文仁广告
6、传媒有限公司现已同伯金城物业持有人投资公司签订了10年的租赁合同（见附件）。3 .环境评估3.1 宏观背景随着中国经济的快速发展，产业升级和产业转移已经在快速改变西部地区的经济生态，成都作为西部经济重镇，经济发展迅速，年均地区生产总值以两位数增长,在良好的宏观经济环境下,各类新生企业和生意不断浮现，外地来蓉投资、商务的需求也不断增长，经济的活跃和人气的积聚，为成都营造了繁荣的社会经济面貌。3.2 区位特点成都市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内
7、地发展提供良好的服务支撑。城市的发展，离不开优良的硬件基础，成都作为西南地区的交通、通信枢纽，拥有公路、铁路、航空相结合的立体交通网络。软件同样是企业发展不可或者缺的必要条件。成都多年来致力于规范化服务型政府建设，不断深化行政审批制度改革，在同类城市中行政许可项目至少。为企业提高办事效率，降低办事成本。这些使得成都的投资和商务成本大幅降低，企业和生意人越来越青睐成都的优良商务环境。随着城市大环境的不断升级，成都多次被评选为中国最佳商务城市之一，许多外地企业在蓉设立了分公司、办事处或者后台服务中心,外地企业都把成都作为进军西南地区的桥头堡，带动了成都在办公等领域的需求增长，也推动了办公方式的转变
8、和多元化。4 .市场、言和项目定位4.1 市场分05测成都目前仍旧以传统的办公方式占领绝对主导地位，各类写字楼、办公楼宇仍是经营者的首选，但随着虚拟办公的引入和虚拟办公优势的凸显，已经对成都未来办公市场产生了一些重要的影响。虚拟办公室，作为新生事物，具有积极的时代意义。目前成都有三类虚拟办公室，具体情况如下：第一类：全球性的跨国集团操作的虚拟办公室，他们在顶级的写字楼拥有或者租用整层楼面，面积较大，设备新颖，管理专业，他们的客户群体不少是全球500强企业。因其定位太过于遵循固有的模式，未实现本土化，喜好走高端路线，投资额巨大，投入回收期会较长，成都目前这种公司不超过2家。第二类：就是几乎全部是
9、从业主那里短期租赁来的几十个平方或者一百多平方的虚拟办公室和合租办公室，都是刚刚开业不久，装修都非常简陋，工作区域非常狭窄压抑，但是价格便宜。这种类型占领成都目前虚拟办公的主要市场，但其仅能满足最基本的需求、提供最基本的服务，定位彳氐端、规模小、地段差，从而无法产生好的市场口碑和经济效益。第三类：就是公司自己全资拥有办公物业的虚拟办公室服务公司，这在成都也为数不多。总的来说，成都的虚拟办公市场越来越得到市场的认可，但市场格局还不明了。市场的需求还得不到满足，个别区域还没有虚拟办公的介入，市场上但凡硬件环境较好的虚拟办公室都处于满租状态，让有需求的客户只能去选择传统的办公方式。结合北京、上海等地
10、虚拟办公发展的情况来看，成都这两年将迎来虚拟办公发展的最佳时期。4.2竞争分析(SWOT)(1)优势硬件超前本项目已经完成为了装修施工方案，装修、设施、设备将具有超前意识，以实用性、舒适性的格调进行精美装修，突出以人为本的功能性，做到与众不同，并在成都目前虚拟办公行业内能引领潮流。具有显著的成本费用优势开办虚拟办公室的成本费用是影经济效益的一个重要因素，新建虚拟办公室的租赁或者购买成本是重要的成本费用因素。如香格里拉有家外资虚拟办公提供机构，其经营良好，往往处于满租状态，但每月租赁成本和物管费就高达共计近30万元，大大提供了运营成本。而本项目租金每月每平米仅30元，优势明显。具有地理位置和配套
11、设施优势项目所处的区域目前尚无其他虚拟办公场所，隶属大型商圈和商务黄金地段，将有助于提高项目的知名度、出租率和服务价格。项目自身优势虚拟办公相对传统办公有以下优势：A、彳氐廉的开办成本；B、 尊贵的商务地址；C、 灵便的租赁期限；D、委钳户，算(2汾势品牌知名度本项目致力于建立同行业最佳品牌，而建立品牌并得到市场认可各要经过一定的时间，投入一定的资金。资金到位时间本项目需要靠投融资实现，资金投入的时间决定了项目能否尽快抢占先机，赢得市场的黄金发展期。（3）M会虚拟办公处于发展上升期从目前全国特别是沿海地区虚拟办公的情况，结合成都本土虚拟办公业务的现状不难看出，市场的发展刚刚进入加速期，需求远未
12、饱和，为项目的发展提供了难得的机遇。成都经济的发展随着国家西部大开辟战略的实施和成渝经济区的逐渐成型，成都经济得到了迅速的发展,二线城市的成都在不少方面已经越来越接近一线城市的发展水平,这些都会提供大量的商业机会，增加成都的商务、投资机会，为成都办公行业的发展提供了助力。威胁传统办公市场的竞争办公行业是一个市场化程度很高的行业，存在激烈的市场竞争，同行业特别是传统办公室的竞争将始终伴有项目的经营。经济周期的影响办公业作为社会经济的重要组成部份，容易受到经济大环境的影响，经济萧条势必造成办公、商务等活动的锐减。4.3 竞争分析结论根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析，项目的实施具有难以替代的内
13、部优势和众多的机会，存在的劣势均可以通过自身努力和正确的经营策稍加以弥补，面临的威胁并不大，应当采取增长型进取战略尽快实施，使本项目能够在2022年9月前正式投入运营。4.4 项目定位根据地区经济和行业发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于服务式办公室和虚拟办公室领域的引领者。客户群主要定位于各类有商务办公需求的企业、单位、创业者等。5 .发展规划5.1 总体设想以项目经营成本费用较低的优点为契机，尽快对项目实行硬件打造并建立专业人材团队，争取在2022年9月之前能够正式营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立项目的竞争优势，通过与物业公司、中介机构合作，结合项目的自行销售
14、，在1-2年成为成都市知名办公方案提供商。在项目运行2-3年后，可考虑通过自有资金积累或者合作投资，利用已有的经营经验，实施战略扩张，将营业网点进一步扩展到其他有潜力的区域，实现战略提升，创造更大收益。5.2 发展战略步骤设想I.实现营业本阶段目标本阶段需要实现的目标：及时选择好条件适宜的投融资合作火伴，解决资金瓶颈，完成装修施工，完成管理人员的选聘工作，对招聘员工进行培训，建立和完善管理体系和服务体系，快速切入市场，迅速拓展市场,取得良好的经济效益。工作重点积极寻觅融资渠道，及早完成管理人员和硬件配备，按照高标准的要求建立管理和服务体系，进行员工培训，完善营运条件，使项目及早进入可正常营运状
15、态。本阶段计划在2-4个月内完成。通过市场认可并成为成都知名办公方案解决机构之一本阶段目标通过市场检验，在出租率、客户美誉度、经济效益等方面占领成都的率先地位，成为成都知名的虚拟办公提供商之一。工作重点加强内部管理、进一步提高服务质量,严格控制成本费用。加强销售队伍建设，探索销售创新手段，努力提高出租率和营业武本阶段计划在I-2年内实现。m.实施战略扩张，进一步提高经济效益本阶段目标本阶段需要实现的目标：通过实施战略扩张，增加项目的营业网点，实现连锁经营，提高项目的整体档次和知名度，进一步大幅提高经济效益。工作重点继续提升项目的管理和服务水平，推出新的营业网点增加项目的竞争优势。本阶段计划在2-3年后开始。6 .市场懿6.1 目标市场具体如下：服务式办公室：普通企业、外地驻蓉办事处、分公司、创业者虚拟办公室：各类企业、公司6.2 产品和服务虚拟办公室、服务式办公室以及各类商务增值、个性化服务等。6.3 定价定价采用竞争定价法，根据竞争对手的价格策略进行定价以及根据行业情况采取差异化的定价方式。6.4 销售渠道直接渠道客户上门；销售
