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1、物业管理采购项目需求书采购需求服务期2023年6月16日至2024年6月15日一、项目概况（一） 本项目确定一家供应商，为采购人提供物业管理服务（含卫生保洁、绿化养护、水电维修、后勤维修、司机、教学园地管理等）。（二） 服务范围：采购人单位区域内（含楼宇、校园路面、运动场地、活动场馆等）的学校公共区域、办公室和专用场室清洁；绿化的养护；水电及后勤维修；教学园地管理、会务活动服务工作。（三） 服务期：2023年6月16日至2024年6月15日。以总承包的方式进行，由供应商经营，不得将本项目后勤服务的管理责任转让给第三方。合同期内如出现重大失误，严重影响采购人利益或正常工作秩序的，采购人有权中止合
2、同，二、政策要求（一）供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；（一）重要提示：请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素。服务期内，本项目服务费不作调整。（三）供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。三、人员配置要求物业公司能按校方的要求，配置相应人员。本项目人员配置要求不少于33人。能根据校方需求，对工种进行及时调整，完成人员
3、需求配置。1、人员需求清单序号岗位人数人员情况要求备注1项目主管1具有本科或以上学历、中级或以上职称、10年或以上物业管理的工作经验，要求具备很强的组织统筹管理能力和服务意识。2物业服务6维修工有相关维修技能，后勤管理员懂得电脑办公软件操作。后勤维修工5人、后勤管理员1人3清洁工15清洁人员，具体相关从事保洁服务经验。清洁设备操作员1人、清洁领班2人、普通清洁工12人4绿化工11绿化人员，具体相关从事绿化服务经验。含校园绿化4人，种植工7人5合计33四、服务质量指标要求（一）服务质量总体要求参照国家及省、市的有关规定、具体标准，结合自身管理服务水平，投标人要具体承诺各服务项目要达到的指标，包括
4、：绿化及时完好率95%以上；清洁、保洁率95%以上；雨水井、污水井完好率100%;排水管、明暗沟完好率100%；配套设施完好率95%以上；园地管理任务按时完成率100%,土地抛荒率不超过5%;采购人投诉处理率100%；采购人投诉处理满意率90%以上；采购人对供应商的服务工作情况评价分在80分以上。（二）服务质量具体要求1. 本项目为购买服务，投标报价实行综合包干，投标报价应包括：人员的工资、福利、加班、培训、各种保险、服装、体检、维护费、办公费、管理费;税费、员工的培训、劳保和人员管理等费用。2. 绿化、后勤维修、后勤管理岗位所涉及的工具、清洁机械化设备、高压清洗车、洗涤机、吸尘器等由采购人提
5、供。相关机械设备因正常使用，产生的损耗，维修费由采购人承担费用。但因供应商人员违规操作，未培训上岗使用,造成机械设备损害，维修费用由供应商负责。3. 普通劳动保护防护装备由供应商提供。4. 供应商向采购人借用的机械设备，需负责工具的维修保养，维修保养所用的机油、汽油、柴油由供应商提供。所有机器到期须如数完好归还。5. 清洁岗位的耗材、基础清洁用品（含垃圾袋）等由供应商负责因工作需要，需调整清洁方式所产生新的清洁耗材，由采购人负责提供工具及耗材。6. 其它岗位的生产服务耗材、用品由采购人负责提供。7. 供应商应按不少于人员配置要求的人数安排工作，并实行定员定岗制度,上下班做好打卡记录，人员每月考
6、勤需经采购人认可才能生效。如出现人员缺岗情况，应尽快补齐人员。如有人请假、回乡探亲、病休等，必须派员补充，因缺岗造成的后果及责任，由供应商负责。8. 供应商要严格按照国家、广东省、广州市有关的劳动法规和保险条例，为员工提供完善的劳动权益保障。由于供应商原因未给员工购买社保的，一切责任由供应商负责。9. 投标人如获中标资格，不得将本项目以任何形式分包或转包给第三方，中标人如有违反或损害采购人利益的，采购人有权终止与中标人签定的服务合同。10. 未经采购人同意，供应商不得对校内的设施及布置作变更。供应商进场服务前双方见证，由供应商负责将现有设施进行拍摄制作成视频资料，作为日后评价供应商管理优劣标准
7、的依据之一。11. 现场服务的管理必须完整，管理构架必须胜任采购人日常管理需要。供应商应高度重视安全管理，将安全放在所有服务和管理的首位，加强巡查及管理，及时发现安全隐患马上整改，采购人通知的安全隐患整改应第一时间响应并落实。加强人员管理，遵守采购人的相关规章制度和安全生产规定，保障人员、财产、政治安全和维稳要求。若违反安全生产管理规定，造成人员伤亡,由供应商自行承担相关责任。人员纠纷，由供应商自行处理，不能给采购人造成安全隐患和维稳压力。12. 供应商在做好本职工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。13. 供应商应具备利用自身资源满足临时应急抽调（平均每月不超过
8、1次）清洁服务、绿化种植等人员一次性不少于20人的调遣能力。14. 供应商要统筹安排全体物业服务员工无条件配合采购人处理各种突发事件和做好临时安排工作。配合采购人完成一些后勤搬运工作，特别是进行大型活动的时候。15. 供应商使用的工具、器材、消耗品等相关用品必须符合国家相关安全标准，须在指定地点整齐摆放，农药、化肥和刀具等带有危险性的物品要妥善保存并告知采购人负责人。16. 供应商可以借用采购人的绿化机械、农用机械和设施，所使用过程中的维修、保养、汽油、机油等由供应商自行解决，归还时保证机械设备正常使用。绿化、种植过程中的农药、化肥、种子等由采购人提供，清洁使用的工具、消耗品等由供应商提供。1
9、7. 供应商应向采购人提供服务管理方案并报采购人备案（详细的校园服务方案，包括工作思路、人员配备、工作措施、处置预案、队伍建设、工作规范、人员稳定措施、监管措施与奖惩办法等相关管理制度），经审核合格后方可实施。18. 供应商和采购人合同结束时，应整理借用采购人物品清单，归还借用物品，并保证机械设备正常使用，有遗失或损坏的应照价赔偿。供应商应积极协调相关服务人员的交接，保证采购人正常的运行。19. 供应商所提供的服务未达到要求，采购人书面提出整改通知，供应商未按要求进行整改或在规定的时间内整改不到位的，采购人可扣除供应商当月10%的总服务费；若同一内容提出第二次书面整改通知，供应商仍然未按要求进
10、行整改或在规定的时间内整改不到位的，采购人可扣除供应商当月50%的总服务费,合同期内累计提出达三次，供应商未按要求及时整改的或在规定的时间内整改不到位的，采购人有权终止合同，由此造成采购人经济损失的，供应商应给予赔偿。20. 扣罚标准（不含造成经济损失的赔偿金）：供应商工作人员受到有效投诉或由于供应商责任出现管理和服务方面的过错，扣罚当月部份（最低不少于1）总服务费。21. 在合同服务期内，由于供应商责任造成采购人的工作人员、学生、教师人身伤亡和财产损失的，由供应商负责全额赔偿。供应商的工作人员在学校发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由供应商承担责任和负责赔偿。因供应商人员操作不当，
11、或未经采购人同意，造成采购人财产损失，须投标人照价赔偿。因以上情况造成严重影响采购人正常秩序的，采购人有权扣罚不低于5%的当月总服务费。22. 严格按照清洁工作检验标准执行，环境卫生、清洁率达98%,不能出现卫生死角及上级评比不通过的情况，否则采购人当月清洁人员总费用应设扣减1%、5%、10%,20%、50%、IO0%五档，具体标准如下：当值卫生区半天没有打扫或卫生区一处发现严重不合格，扣1%；当值卫生区一天没有打扫或卫生区两处发现严重不合格，扣5%;当值卫生区两天没有打扫或卫生区三处发现严重不合格，扣10%；当值卫生区三天或以上没有打扫或卫生区三处以上发现严重不合格，扣50%,连续两个月出现
12、三处以上严重不合格，采购人有权单方提前解除合同，终止该供应商的服务资格；上级卫生检查警告处理，扣50%;上级检查不通过，扣100%,采购人有权单方提前解除合同，终止该供应商的服务资格。23. 发现未按照绿化、种植工作检验标准执行，采购人当月绿化、种植人员总费用相应扣减1%、5%、10%、50%、100%共五档，具体标准如下：绿化、种植工作一次出现严重不合格，扣1%；绿化、种植工作两次出现严重不合格，扣5%;绿化、种植工作三次出现严重不合格，扣10%;绿化、种植工作四次或以上出现严重不合格，扣50%,连续两个月出现四处以上严重不合格，采购人有权单方提前解除合同，终止该供应商的服务资格；上级检查不
13、通过，扣100%,采购人有权单方提前解除合同，终止该供应商的服务资格。24. 供应商每月内有效投诉在1次2次内，扣当月物业管理费总额的1%5%;在3次5次内，扣当月物业管理费总额的10%;在6次8次内，扣当月物业管理费总额的20%;8次以上或连续两个月达到10次，采购人有权终止该供应商的服务资格。出现以下情况视为一次有效投诉：(1)未有效履行第6条安全管理要求和安全职责，威胁到采购人安全和稳定的，视为一次有效投诉。(2)供应商未按规定人数配齐当班各岗位人数，少于约定的人数，经采购人提出不整改的，视为一次有效投诉。(3)采购人每月组织一次服务质量评价，视评价情况，扣罚服务费。对于投标人的扣罚，投
14、标人不得变相扣罚岗位人员，因投标人扣罚岗位人员而造成的消极怠工现象，采购人给予一次有效投诉。(4)供应商不得私自带外人进入采购人范围，禁止在采购人范围内存入违禁品，发现一次视为一次有效投诉。(5)供应商不得私自采摘采购人果蔬，更不能私自携带采购人财物离开采购人范围，发现一次视为一次有效投诉。(6)有出工不出力的怠工现象，发现一次，要求整改，发现两次，要求换人，当月发现3人次的，作为一次有效投诉。25. 供应商必须按本需求书的内容与采购人签订合同。供应商违反合同规定的事项，采购人进行书面有效投诉，视作供应商违约。采购人有权向供应商主张违约金，违约金在合同款额中扣除。本需求书作为合同组成部分五、服
15、务人员要求(一)服务人员总体要求1 .投标人拟派驻本项目的服务人员须健康状况良好，无精神病史；应具有较高的文化素质，男性60岁以下，女性55岁以下，供应商对所录用人员要严格审查，无违法违规、劳动教养或刑事犯罪记录；人员入职前需进行入职体检(血常规、心电图、血压等)(采购人不负责相关费用，体检报告复印件交采购人)；人员需提前进行培训(包括但不限于岗位技能、安全、规章制度)，经采购人审核后方可入职工作，特殊岗位需提供资格证书。具体要求如下：2 .采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。3 .若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。4 .供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由供应商负责，与采购人无涉。5 .供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。6 .投诉处理率100%,且及时、妥善，有完整的记录档案。（二）服务人员具体要求1 .供应商聘用有精神病史或有犯罪记录的人员，采购人直接扣供应商当月服务费的50%,并责令立即更换人员。2 .采购人单位对岗位设置、人员选用与日常管理具有参与指挥权和决定权。
