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1、居民住宅现状消费和投资行为调查分析报告一、摘要本文是对杭州居民住宅现状、消费与投资行为调查的分析报告。本次调查的有效样本475个，基本代表杭州城市居民的住房消费、投资情况。杭州日报告要紧从住房现状、购房需求、购房资金状况与购房决策影响因素等四个方面进行说明，并将本次调查结果与2003年的调查做了对比分析。要紧调研结论如下：1 .当前居民的住房状况较之2003年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了91.2平方米；住宅面积在90平方米以上的比例提高了14个百分点，达到39.8%；2 .消费者购房目的单一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占60.2%,与2003年消费者具有多
2、重购房目的的状况差异明显；3 .在需求的面积方面,对90-130平方米的住宅需求比例由2003年的55.3%上升到63.4%；4 .住宅选择区域扩大，城西依然是热点区域，有31.5%的消费者选择该区域，同时，下沙、滨江等非主城区被越来越多的消费者认同与同意；5 .消费者能同意的价格提高幅度较大，单价在7000元/平方米的住宅的同意比例由2003年的O6%上升到35.4%；6 .从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过80席的消费者需要采取各类形式的贷款购房，其中商业按揭以超过50%的比例成为购房的要紧资金来源与付款方式；7 .报刊广告是消费者最为关注的地产广告
3、形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心与看重的因素；同时、消费者关于开发商品牌也非常看重。二、调查样本情况比较本次调查的居民年龄更为年轻化。25岁下列的被调查者所占比例有较大提高，从2003年的12.2%上升到今年的26.5队而30岁以上人所占比例有明显下降。由于25岁下列的青年人是未来几年内购置住宅的主力军，更多地熟悉他们的需求与愿望更具现实意义。本次调查人群个人基本状况与2003年的调查相比，两次调查的样本基本情况中，差别最大的应属家庭收入这一特征。本次调查的结果比2003年相比有下列特点：（1）家庭收入过低的情况大幅减少。此次调查家庭收入小于3万的比例仅为6.3%,而200
4、3年调查的比例为20.5%。（2）中低档与中档收入家庭比例减少也有所减少。（3）中高档与高档收入家庭比例增加。消费者的购买力是影响消费者需求的重要因素，而购买力的要紧决定因素即为消费者经济因素也就是收入水平。因此，消费者收入的变化对其住宅需求也必将产生影响。三、住房现状分析3.1租房者与投资客增多，出租为投资的要紧形式根据调查的情况，目前没有住房的人占总数的25.9机近一半的人目前有一套住宅，将近20席的人有两套。住宅数目为三套或者超过三套的人所占比例总计为5.3%o与前年的调查结果相比，仅具有一套住房的比例减小，其它比例均有不一致程度的增加。其中，关于具有两套及两套以上住宅的比例增高现象，一
5、种可能性是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或者投机行为增加所致；另一种可能性是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业甚至三次置业，引起持有的住宅数量增多。对拥有1套以上住宅的人，我们进一步熟悉了目前空余房产处置形式。对空余房产，72.2%的人选择了出租，其中15.1%的人准备长期出租；19.3%的人计划在适当的时机卖掉。从分析能够看出，出租仍是居民住宅长期投资的最重要的形式。3.2住宅性质多样，商品房成为主导在住房性质方面，随着住房制度改革的不断深入，杭州市已打破了单一的公有制住房产权形式，形成了以居民自主产权为主，多种产权并存的格局，初步构建了住房新体制基本框架。由于长
6、期受福利分房的影响，过去杭州市居民家庭中公有住房为绝大多数，私有住房甚少。近几年来国家加大房改力度，居民掏钱买房住的意识已经形成。住房观念的转变，加快了住房公有向私有的转变与购买商品房的进程。本次调查进一步验证了上述现象。调查中发现,商品房比例明显增加而房改房比例下降较多。居民所购商品房的比例从2003年的33.3%上升到今年的42.5%o房改房的比例也降低了近20个百分点，从37.1%降到18.5%o其它性质的住房比例变化不大。这种变化的出现可能是受到杭州市房改房可上市买卖政策的影响。由于房改房建成时间较早，大部分在面积、户型结构等方面存在不足，已购房改房的消费者为了改善居住条件，很可能将原
7、有住房出售，再购置较为理想的住房。而经济条件更好的消费者则很可能另外购置，将原住房留作他用。调查中多次出现既有商品房又有房改房的样本正说明了这一点。因此，目前仍居住在原房改房内的居民比例逐步减少，很多房改房的性质通过市场交易后，已转变为私房。在拥有经济适用房的居民中，家庭年收入没有在1万下列的情况，其中IO万-20万的比例为55.6%。3.3住房面积增加，房龄年轻化从住房面积来看，总体样本的平均值为91.2平方米。关于有住房的消费者，每个家庭的居住面积平均达到106.44平方米,而没有住房的消费者平均居住面积仅为45.56平方米。从住房的性质上看，住宅为祖传私房与已购商品房的平均面积为121.
8、32平方米；而房改房的平均面积仅为67.45平方米；经济适用房的住宅平均面积为81平方米，面积适中。本次调查居住面积分布情况与2003年调查情况相比，居住面积在50平方米下列、90-110平方米与IlO平方米以上户型的比例明显增多，而面积处于50-70平方米、70-90平方米等户型的比例有所下降。经有关分析，收入是影响消费者住宅面积大小的重要因素之一。在房龄方面，有22.8%的住宅建成年份在1990年往常，年代比较久远。另有43.9%的住宅建成时间在上世纪90年代。近五年内建成的住宅比例为33.3%,这一数字比2003年调查的结果提高了16个百分点。能够说，通过两年的进展，越来越多的居民住上了
9、较新的住宅。3.4八成租金千元下列，收入、面积影响最大关于租房者来说，房租的高低影响着他们生活水平的高低与资金积存的多少。本次调查的结果显示：关于目前仍在租房的居民来说，房租在500TOoO元/月的比例最高，为51.3%；月租金在500元下列的比例为28.6%；租金在1000-1500元/月的比例为14.3%；月租金在1500元以上的比例较小。通过有关分析发现，房屋面积是影响租金最重要的因素之一，房屋面积越大，则租金越高。此外，家庭收入对租金同意度有重要影响，收入越高，越可能同意较高的租金价格。3. 5住宅满意度提高，物业管理任务艰巨总体来看，被调查者对现有住宅的满意度尚可。十分满意、满意与基
10、本满意的比例总计为67.6%,比前年调查的结果增加了13.8%,这说明居民对住房的满意度呈上升趋势。不太满意的比例仍不低，为28.8%。十分不满意的比例为3.6%。有关分析的结果说明，居民的住宅面积与其满意度显着有关。居住面积越小，对住宅的满意度越低；居住面积越大，居民的住宅满意度越高。因此，可认为两年中居民住宅面积的增加是引起住宅满意度升高的重要原因。而物业管理满意度对住宅满意度的显着有关也说明，物业管理状况已经成为影响住宅总体满意度的重要原因。3.6小结通过2003年与2005年的两次调查对比分析，能够看出，通过两年的进展，居民的居住状况有了明显提高。首先，住宅面积在90平方米以上的比例有
11、大幅度提高，由2003年的25.8%上升到今年的39.8机其次，随着杭州房地产市场化的进展，居民收入的不断提高，本次调查中商品房所占比例增加明显，原有房改房的比例显着下降。在2000年以后建成的住宅中的居民比例比前年提高了16%,说明更多的人住上了较新的房子。此外，从居民对住宅的总体评价来看，满意度大幅度提高。基本满意以上的比例提高了13.8%o从住宅的个体特征来看，交通状况是杭州居民最为满意的方面；在生活配套、自然环境等方面的满意度紧随其后。但问题仍然存在。首先，具有多套住房的消费者比例有所增加。两年前房价的飞涨使得具有投资目的的购买行为增加，而今年调控措施与交易税率变化造成的整体楼市疲软，
12、又使投资者手中的住宅难以在短期内出售，短期投机变为长期投资，具有多套住宅的消费者比例增加。其次，租房者比例提高且对住宅满意度较低。在被调查人群中，租房者所占比例比前年提高了5.3个百分点，这可能是样本本身年龄结构所引起，也可能是收入的增加与房价的上升相比微乎其微，不能真正提高消费者的购买力所致。租房者对目前的居住状况满意度较低，加之租房者本身比例较高，因此仅在租房者中，就有大量的人需要通过市场来改善当前居住状况。再次，本调查发现购买经济适用房的家庭年收入过高的现象。在购置经济适用房的家庭中，年收入在10万以上的比例总计为72临这一数字远高出总体样本比例的45.9%不论造成这种现象的原因是什幺，
13、也不管这些原因是否为客观因素所引起，都应当得到有关部门的重视。有关部门应该充分重视该政策的严肃性与重要性，由于有众多的百姓仍对通过政府帮助改善住房条件寄予厚望，若处理不得当将会严重影响百姓对政府的信任度与信心。最后，从对住房的整体满意度来看，物业管理仍然是居民对住宅最不满意的因素。从本次调查来看，要将物业管理的满意度提高到较高的水平，仍需主管部门与从业人员不懈的努力。四、购房需求分析4.1六成半购房者欲在三年内购房在购房的时间上，调查结果显示，30.鬻的人估计在一年内购房，35.3席的人认为自己可能在两至三年内购房。估计在三至五年内购房的比例为15.3乐五年以后购房的比例为8.3%o已经购房，
14、不打算再次购房的人所占比例为8.5乐而目前虽没购房，但仍不打算购买的比例为2.设。能够看出，在最近三年内准备购房的人数占被调查者总数的65.7队因此，对住宅的需要量在近几年应不可能减少。经统计分析，购房的时间与居民收入状况、婚姻状况及年龄因素显着有关。个人或者家庭收入越高，已婚且年级较大的消费者估计购房时间越短；而收入较低、未婚或者年纪尚小的消费者越倾向于多年以后购房。4. 2购房目的单一化，改善居住条件仍是购房要紧目的在问及被调查者购房目的时，69.3%的人购房的首要目的是改善自己居住条件。尽管该题为多项选择，但仅选此一项而没选其它项的比例达到60.2乐这充分说明，在被调查的人群中，多数人确
15、实存在住房消费的需要。此外，购房纯粹为投资的比例不高。此次被调查消费者的购房目标基本为单项，购房目的比较单一。而与两年前相比，由于当时杭州房价还处于飙升时期，消费者购房的目的带有明显的多重性，他们更希望购房既能解决住房问题又能积存家庭财富，若干年后还能出租或者出售获利。前年的调查结果中，尽管所选为改善条件的比例很高，达到了85.5乐但除了这个购房目的比例较高外,其它目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的多重性显而易见。4. 3主力需求户型为三室、面积为90-130平方米之间本次调查发现，消费者在对住宅面积的偏好上要紧有下列特征：对中等与中等以上面积需求的比例最大，而对较小与过大面积的需求的比
16、例较小。这一特征与2003年本中心调查结果相符。但在对不一致面积区间需求的比例上存在差别:本次调查关于面积为90-110平方米、110T30平方米的需求比例分别为34.2%与29.2%,分别比2003年的调查结果高出7%与1.1%；而对建筑面积在70-90平方米、50平方米下列的住宅需求比例出现小幅下降；对面积在130T50平方米之间的需求也出现小幅回落；但关于建筑面积在150平方米以上的需求比例略有上升。在住宅的户型上，消费者更倾向于三室结构的住房，其中选三室两厅的比例为38.9%,选三室一厅的占16.6%,两者所占比例超过了一半。由此可见，消费者对住宅的面积、户型的需求更趋向于舒适与有用，中等以上面积、多厅室的房屋仍然最受消费者欢迎。4. 4高层、小高层住宅需求增加从住房类型上，消费者更倾向于高层与小高层住宅，对两者的需求比例有增加的趋势，分别由2003年的8.2%与30.5%上升到今年的10.8%与40.
