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1、岳阳项目市场报告XXdoc1、岳阳市概括(1)区位及资源岳阳是洞庭湖明珠，是长江流域一座重要的历史文化名城。它东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，南连湘、资、沅、澧四水，风景秀丽，气候宜人，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉。现以列为对外开放的甲级旅游城市，是世界龙舟文化的故乡，是长江沿岸第二大经济贸易中心，是湖南唯一通江达海的口岸。随着改革开放的深入，特别是随着以浦东为龙头的长江流域的开发开放，岳阳的地位越来越重要；岳阳的进展变化也越来越快，越来越大。特殊的地理优势：岳阳市位于湖南省的东北部，东经112度至114度，北纬28度至29度之间。岳阳处于长江“黄金水道”与京广铁路两大动脉
2、的交叉点；长江、湘江、资江、沅江、澧江与洞庭湖的汇合点；湘、鄂、赣三省交界的联络点；处于国家实施“弓箭”型进展战略的受力点。岳阳市属北亚热带季风湿润气候区，气候湿润，年平均气温17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相对湿度为79%,全年无霜期为277天,处日照时数为1722.1至1816.5小时，年太阳辐射总量为109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照时数最多的地区之一。气候特点是：温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。良好的气候条件有利于进展高效农业。岳阳市境内总面积为15019平方公里，其中耕地449.34万亩，水面积451.68万亩，山地953.52万亩。广阔的水域面积为进展
3、水产业提供了优厚的条件。众多的山林是进展造纸业不可缺少的资源来源。岳阳矿产资源丰富。全市有矿藏矿点200多处，其中金属矿有金、银、铜、铁、铅、锌等，有的居全省之首，有的居全国之冠。(2)经济进展A、岳阳市人均国民生产总值(GDP)分析根据对岳阳市2006-2009年城市年度人均国民生产总值持续统计分析，岳阳城市人均GDP正在不断平稳上涨。2007年国民生产总值895.4亿元，2008年国民生产总值1047.5亿元，2009年，估计全市实现生产总值1211亿元,比上年增长13.5%；财政总收入82.6亿元，增长16.3%；全社会固定资产投资640亿元，增长58.5版要紧经济指标增幅高于全省平均水
4、平。B、岳阳市工业进展分析全市规模工业熠加值增幅2009年全市规模工业增长趋势图新型工业化取得重大进展。全市规模工业增加值完成576亿元，增长18.9%；完成工业税收67.9亿元，增长66.9%；新增规模企业123家，总数达到1195家。全市工业技改投入230亿元，增长40%。滨湖示范区规划建设全面启动，城陵矶临港产业新区基础设施建设、融资工作全面铺开。岳阳经济开发区被定为国家高新技术创业服务中心，田谷电子信息产业园成为省级产业基地，中国湖南轻工产业园落户湘阴，岳阳印刷工业科技园落户君山。新型工业化主导县域经济进展，县域经济占GDP的比重达到56.3%,非公有制经济比重达到55.2%,分别提高
5、1个百分点与1.9个百分点，新型工业化继续保持全省领先地位。C、岳阳市农业进展分析全年 前三季度 上半年 T度O20406080100200碑2009单位；亿元2008年、2009年农产品加工业增加值季度总量图2009年，岳阳市粮食总产315.5万吨，增长7.6%；出栏生猪729万头，增长2.8%；水产品产量36.2万吨，保持全省第一。现代农业加快进展，全市农产品加工企业进展到1986家。农业的快速进展大幅增加了农民收入，部分农村富裕人群开始到岳阳市区投资置业、(3)区域规划2010年3月25日岳阳经济开发区成功晋升为国家级经济技术开发区，并被定名为“岳阳经济技术开发区并成为长株潭外湖南唯一一
6、个国家级经济技术开发区。岳阳经济开发区始建于1992年，是全国最早的省级开发区之一。18年来，该区充分利用政策优势，大胆改革创新，开发建设成绩巨大。特别是近几年来，开发区贯彻“优势优先、率先崛起”的指导思想，大力招商引资，积极开发新城，成为岳阳经济进展新的增长极。已建成的3大工业园区共引进中外企业600余家，其中规模以上企业116家，高新企业53家，形成了先进制造、光伏电子、生物医药、健康食品、现代物流5大主导产业,去年完成规模工业产值194.5亿元，并荣获国家级“高新技术创业服务中心”与“新材料成果转化基地”的称号(4)基础设施及交通状况交通运输邮电2009年城镇以上固定资产投资结构图岳阳通
7、江达海，是湖南唯一的临江口岸。临长江、畔洞庭，京广铁路、107国道、京珠高速公路与在建的武广铁路客运专线、随岳与岳常高速公路与马上启动建设的荆岳铁路、京珠岳长复线等构建了岳阳承东联西、南北交流的水陆枢纽地位。城陵矶(松阳湖)新港区全部建成后可形成年吞吐量100o万吨、88万标箱的运输能力，滨湖示范区与临港产业新区正在规划建设。目前，岳阳市已形成了水路、铁路、公路相衔接的交通网络。2009年全市完成城镇建设项目136个，投入资金29亿元。中心城区建成巴陵广场、武广客运专线岳阳站及配套工程；拉通青年中路、建湘路与枫桥湖路，城区路网结构大为改善；全面开展洞庭风光带三期、洞庭大道与五里牌路、花板桥路提
8、质改造；武广客运专线岳阳段建成运营；总投资188.7亿元的随岳、岳长、岳常、通平、石华5条高速公路相继开工，完成投资30亿元；G106平江段、S202一期工程、S201岳汨公路、岳荣新二期、进港道路、临鸭公路完成主体工程。完成电力投资12.6亿元。岳阳市近两年大力投资基础建设，推动城市的进展，制造良好的经济进展环境,也为房地产业的进展制造了条件与机遇。(5)人口结构及消费水平岳阳现辖2个县级市、4个县、3个城市区与岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，总面积15019.2平方公里，总人口550万，其中市区面积824.4平方公里，城市人口95万,A、2005-2009岳阳市人均消费水平分析
9、2005-2009年岳阳市城镇居民人均可支配入分析图根据岳阳市2005-2009年城市城镇居民人均可支配收入持续统计分析得出，2009年，全市社会消费品零售总额达432.2亿元，增长19.5%；城镇居民人均可支配收入增至15674元，增长12.4%；农民人均纯收入增至5349元，增长11.2%；城镇居民及农村人口人均可支配收入增长比较平稳，这也说明当地城市居民可支配消费力水平正在逐步提升，因此，城市居民对当地房地产市场消费的潜力巨大，农村人口收入的增加也具备了进城置业的能力。B、岳阳市人群消费热点分析2009年增幅2008年增福2009年，城陵矶新港开港运营，岳阳港口货物吞吐量突破6000万吨
10、，居全省第一、全国内河要紧港口第七。物流业成为新的经济增长点，占GDP的比重达到6.7沆旅游业持续旺盛，全市接待境内外游客1380万人次，旅游总收入增长20%；君山区被评为“中国野生荷花之乡二随着工业，物流业，旅游业带来的经济增长，社会消费热点也转移到汽车、手机、家电等家庭消费品上。对城市的经济与当地房地产的进展有显著的推动作用。2、君山概括：(1)概况及经济进展形势君山区北靠长江，南濒洞庭，306省道、岳常高速公路贯穿东西，202省道纵越南北，且有洞庭湖与长江码头20余座。沿长江可通江达海，涉洞庭可入三湘腹地，经306省道东连赣、皖，西达湘西与鄂、川，洞庭湖大桥连接岳阳市中心城区与京广铁路、
11、京珠高速、107国道，世纪大道、旅游路、景明路等形成城区交通骨架，各镇、村道路纵横贯穿，“湘楚腹地，五省通衢”，交通十分便利。君山区是1996年3月经国务院批准成立的县级行政区，1998年11月、2000年9月先后与原国营君山农场、钱粮湖农场合并，为历史名城岳阳市中心城区三大构成部分之一，素有“胜景名区”，“洞庭明珠”的美誉。全区总面积718.2平方公里，人口22.8万。下辖广兴洲镇、许市镇、钱粮湖镇、良心堡镇、采桑湖镇、柳林洲镇与西城办事处与芦苇总场、水产养殖场。君山区农副产品出产丰富，是典型的“鱼米之乡二君山区属典型亚热带季风气候区，春湿秋凉夏热冬寒，四季分明，年日照时数1726.7小时，
12、平常气温16.8摄氏度，年均降雨量1417毫米，雨水充沛，水质较好。境内地势平坦，土地肥沃，野生蔬菜种质资源极为丰富。全区有耕地面积40多万亩，林果2.5万亩，人均占有耕地面积居全市首位。境内物产资源丰富，盛产粮、棉、蔗、菜、茶、油、花卉与鱼、虾、猪、蟹、鳖等农产品，其中棉花、甘蔗、油菜、蔬菜、水产品等五大农产品产量位居全市前列，常年种植粮食30余万亩，产量约1.5亿公斤，每年可提供商品粮8000万公斤；种植蔬菜10万亩以上,年产鲜菜2.8亿公斤，2005年5.8万亩蔬菜基地通过无公害农产品产地认定，11个蔬菜品种通过无公害农产品认证；以“君山银针”、君山毛尖为主的君山名茶，系我国“十大”名茶
13、之一，历为古代皇宝贡品；洞庭银鱼、团湖莲藕、中华鳖、珍珠等名贵产品享誉国内外，瘦肉型生猪、无铅松花皮蛋等首批取得国家绿色食品证书。现有森林面积20万亩，森林蓄积量达40万立方米，森林覆盖率13.9%,其中杨树速生林15万亩，成熟林2万亩。有湖州滩涂23.7万亩。矿产资源以麻石为主，储量在5亿立方米以上，石质优良，石材产品远销日本与韩国。境内有历史文化底蕴深厚的君山岛，有亚洲面积最大的野生荷花公园团湖公园，有东洞庭湖湿地观鸟区，有集释、道庙观于一体的天井山森林公园，有周逸群烈士墓与东山革命根据地等一大批红色景点，旅游资源丰富。2009年1-11月，君山区估计实现地区生产总值40.8亿元，增长14
14、.9%；财政总收入7299万元，增长10.3%；社会固定资产投资21.9亿元，增长63.2%；社会消费品零售总额6.24亿元，增长23.2%；城镇居民人均可支配收入12360元，农民人均纯收入5990元，同比分别增长16.设与14.5虬工业园区建设有新的进展，园区基础设施进一步改善，入园企业不断增加，特别是岳阳市印刷工业园顺利落户园区，首批入驻企业8家，总投资规模2.6亿元,食品医药、机械电磁铁、印刷包装、家具物流四个工业小区初具规模;2、进展规划2010年，君山区将突出工业园区的主载体作用，重点建设食品医药、机械电磁铁、印刷包装、家具物流四个工业小区。启动君山区城乡一体化规划、濠河城市湿地公
15、园总体规划、团湖公园旅游规划、沿S306线及旅游路8平方公里的控详规划；建成土地交易中心、劳动力市场等一批较大型建筑，2010年将围绕君山区位、资源优势，争取新引进一批大的工业项目，利用好“全国农产品加工示范基地”与“海峡两岸现代农业合作试验区”两块牌子，着力进展现代农业、设施农业、生态农业与休闲农业，逐步把君山建成现代农业的示范区。四、岳阳市土地市场进展状况2009年度，岳阳土地交易价格指数同比上涨了113.7个百分点，环比下降了2.3个百分点。其中：经济适用房用地价格同、环比持平。商品住宅用地中普通住宅用地价格同比上涨17.6%、环比下降1.3沆如位于107国道以西邻近的普通住宅用地价格上
16、季292元/平方米,本季285元/平方米，环比下降了2.5%。商业营业用地价格同比上涨了18.7%o环比下降5.7%,如湖滨大道以西商业用地上季509.02元/平方米，本季480元/平方米，环比下降了5%。其他用地价格同比微幅下降0.4%,环比下降2.1%,如茅庵路以南商业营业用地价格上季618.99元/平方米，本季606元/平方米，环比下降了2.l%o土地交易特点：（1）土地交易基本为挂牌、转让形式，且地处三、四级地段居多。（2）本季交易用地要紧集中在通海路八字门幅射周边。003年以来岳阳市由于城市化、旧城改造速度加快，中心城区地价以年均不低于20%的速度增长，但2008度以来交易趋冷，首次呈现几年来少有的量少价跌现象。要紧为受金融危机后全球及区域性经济衰退
