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1、报批报建流程图报批报建工作指引依据房地产开发的流程，将整个过程分四个阶段：一、土地获得及规划确定二、建设工程规划许可证和开工证的申请三、预售四、交付和产证依据各阶段的性质及特点进行描述和分析：一、土地获得及规划确定该阶段包含的重要环节：1 .获得土地签定合同2 .规划定界一一依据土地定界报告进行规划用地范围的界定一一主要涉及市政（如绿带、河道等）退让3 .规划编制条件一一向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）4 .详规评审及批复5 .申请建设用地规划许可证6 .缴纳土地款项（出让金、土地补偿费、契税），办理土地证重点留意事项,详规的
2、编制至关重要,一旦获得批准,后期的设计必需符合批准的内容,指标确定不能突破。各环节报批指引:1、规划定界：定界单位：规土局定界队所需时间：10个工作日限制要点:规划定界和土地定界是否一样,主要涉及建设用地面积（即土地出让面积）是否有差异审核资料：序经办部门供应资料清单1总办申请单位营业执照2报建配套土地定界报告3项目发展部中标通知书、土地出让合同及附图返回2、申请规划编制要求：批复单位：规土局（审核部门：规划科）时间：20个工作日限制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套地
3、形图2份返回3、申请详规批复批复单位：规土局（审核部门：综合科）时间：从评审会后起先需30个工作日（修详批复政府承诺40个工作日）限制要点:建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布流程：1、规划定界；2、申请规划要求；3、进行规划设计；4、详规中期评审即详规评审会；5、依据评审会看法（会议纪要）修改规划；6、上报详细规划；7、详规批复。审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套填写修建性详细规划报送表（包括电子版）、请示报告2设计部规划文本8套内容：区位图8份、用地现状图8份、土地运用规划图8份、详细规划总平面图8份、交通及道路系统规划图
4、8份、绿地系统规划图8份、给排水系统规划图8份、电力电讯燃气规划图8份、防灾及地下空间利用规划图8份、分期实施规划图8份。3设计部文本光盘（盖设计院章）4报建配套限制性详细规划批复5报建配套详规评审会议纪要6报建配套国有土地出让合同及规划看法复函附:项目用地条件流转确认表画D:E表单项目用地条件流转回返回I4、申请建设用地规划许可证发证单位：规土局（审核部门：建管科）审核所需时间：20个工作日（政府承诺40个工作日）限制要点:地形图用地范围划示必需清晰、用地性质明确审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套填写建设用地规划许可证申请表2报建配套用地范围测绘成果报告（规划定界报告）/选址看法书（
5、青浦）3报建配套地形图5份（划示道路红线、河道海线（青浦）4报建配套国有土地运用权出让合同、详规批复及附图5报建配套方案批复6报建配套立项备案返回5、缴纳土地出让金收款单位：上海市房屋土地资源管理局缴纳时限：签订出让合同后60天内缴清缴款依据：土地运用权出让合同经办部门：项目发展部限制要点:缴款期限内必需缴清,否则将缴纳滞纳金（基本无法协调）6、缴纳土地补偿费收款单位：区土地储备中心缴款时限：依据合同约定缴款依据：依据补偿费合同经办部门：项目发展部返回7、缴纳契税收款单位：区财政局缴纳时限：缴清土地出让金、土地补偿费缴款依据：土地出让金、土地补偿费缴款凭据，出让合同、土地补偿费合同经办部门：报
6、建配套返回8、办理土地证发证单位：房管局（审核部门：房地产交易中心）办理所需时间：25个工作日限制要点:出让面积、用地范围、用地性质、出让年限关键点:动拆迁许可证审核资料：序经办部门供应资料清单1报建配套申请表2报建配套用地批文、用地批准书及批文附图（原件）3报建配套土地出让合同5报建配套契税缴纳凭证6报建配套地籍图2份7报建配套建设用地规划许可证（原件）及附图8报建配套土地勘测定界报告9报建配套已付清土地运用权出让金或交纳土地租赁费的证明10报建配套已付清动迁、配套等费用的凭证返回二、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的申请该阶段包含的重要环节：1 .方案设计、征询、批复2 .环评批复3
7、 .扩初设计、征询、批复4 .立项备案5 .支配转正6 .施工图设计、审图、报建7 .卫生设计审核8 .民防规划证阶段审核9 .水务局河道蓝线复验10 .申请建设工程规划许可证11 .施工中标通知书12 .建筑工程施工许可证重点留意事项:设计过程中确定要符合详规批准的要求,满足规范要求。青浦区在此阶段的重要环节依次为:1 .项目立项备案需先行审批一方案审批f扩初；2 .建设用地规划许可证和规划设计方案可以同步审批一完成后办理建设用地批准书； 指标如：容积率、覆盖率一一不能突破规划批准的上限；绿化率35%,集中绿地率15%；停车率100%；建筑面积一一精确性。 公建配套如：居委会、业委会、物业管
8、理用房、青少年、老年活动室、门房、变电站、水泵房、煤气调压站、围墙、停车库、自行车停车位等。 规范性要求如：建筑退红线、绿线；间距；日照要求；高度限制等。各阶段报批指引1、方案征询：时间：1020个工作日征询部门：区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区市容绿化局、交通（市、区）、区民防办、区教化局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、市空港办。附:项目用地条件流转确认表（方案阶段）、方案送审资料设计核对表、征询看法反馈看法单、区政府各职能部门送审看法单瞿！曾他项目用地条件流转方案送审资料设计征询意见反馈意见闵行区政府各职能确认表（方案阶段）核对
9、表.doc单.doc部门送审意见单（7返回I2、规划报批：批复单位：规土局（审核部门：建管科）区政府、镇政府（宝山）批复时限：15个工作日（政府承诺20个工作日）/47个工作日（宝山）限制要点;容积率、覆蛊率、绿地率35%、集中绿地率15%、总建筑面积、住宅建筑面积和公建配套建筑面积（含商业,居委、青少年老年活动用房等符合千人指标,物业管理用房按0.2%配置）,建筑退界、间距、日照分析送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套立项批复或中标通知书2设计部纸质地形图一份3设计部总平面图两份4设计部方案文本两份5报建配套选址看法书或规划设计要求或土地出让合同6设计部方案送审申请表7报建配套各部门征
10、询看法单8设计部高层建筑附日照分析报告两份9设计部分层面积表两份10设计部电子地形图光盘一份11设计部设计图光盘一份12设计部电子报建光盘一份13报建配套修详批复（调整看法）/土地权属调查报告书（宝山）留意事项：电子报建光盘从上海规划网站上下载（shghj.gov）o按沪规信（2004）1190号要求执行。 设计图光盘内容含全部图纸内容，光盘表面加盖设计院出图章。 纸质地形图：用墨线标注总图内容：1）建设基地界限；2）周边地形（现状和待建建筑位置）；3）各项规划限制线；4）拟建建筑位置；5）基地内外的建筑间距、建筑退界距离、后退建筑限制线距离、建筑物层数、道路交通（周边道路用红线划示，标出路宽
11、和中心线）。 总图和方案文本必需加盖建筑设计方案出图章和注册建筑师印章，总平面图上应标明的内容及要求同地形图。 方案送审表及分层面积表加盖设计院章。 建筑间距必需满足规划要求，日照分析必需精确，如满足60分钟不满足65分钟日照需供应承诺书，承诺书需设计单位和建设单位共同盖章。 集中绿地率达到15%,绿化率达35%,停车率达100%即可，数据不宜过大。 规划经济技术指标必需符合详规批复要求。 商业要求集中设计并退道路红线10米，不许结合住宅建设底商。返回3、环评批复批复单位：区环保局批复时限：从编制环评报告起先3个月送审资料：序经办部门供应资料清单I报建配套环境影响评价报告（报告书2本、报告表3
12、份、登记表3份、电子版1份）2报建配套立项批复或中标通知书3报建配套排水许可证或排水接管许可证明4报建配套公示5设计部总平面图、总排水图各1份I返回I4、可研报告的编制及立项备案可研备案（支山）编制单位：投资询问公司批复单位：区、市发展和改革委员会批复时限：1个月限制要点，经济技术指标必需和设计一样,投资估算不宜过大送审资料:青浦区序经办部门供应资料清单1报建配套上海市企业投资项目备案申请表（建设单位盖章、所在地政府盖章）3报建配套环评批复4报建配套建设用地规划许可证及附图5报建配套地形图6总办营业执照、开发资质、组织机构代码证7报建配套房地产权证、土地中标通知书、出让合同8设计部总平面图、方
13、案文本9财务部资本金承诺（20%-35）10财务部资金证明宝山区资料:序经办部门供应资料清单1报建配套组中标通知书报建配套组控规文件5总办营业执照、组织机构代码证、资质证明7报建配套组出让合同报建配套组环评初审看法报建配套组节能专评I返回5、扩初征询：所需时间：20个工作日征询部门：区规划局、区消防局、区自来水公司、区燃气公司、区电信局、区供电局、区文广局、区卫生局、区水务局、区环卫、区绿化市容局、交通（市、区）、区民防办、区教化局、区节能办、镇政府、区房地局、区防雷办、区发改委、市抗震办。附:项目用地条件流转确认表（扩初阶段）、扩初送审资料设计核对表、征询看法反馈看法单、区政府各职能部门送审看法单闵行区政府各职能U笆项目用地条件流转扩初送审资料设计征询意见反馈意见确认表（扩初阶段）核对表.doc单.doc部门送审意见单（寺6、扩初批复：批复单位：区建交局（审核部门：建设审批科）市建交委（审核部门：综合规划处）批复时限：区15个工作日、市20个工作日青浦区流程：扩初文本一建交委审核一分发各部门一开评审会一看法回复一出批复送审资料：序经办部门供应资料清单1报建配套扩初申请报告及请示单2报建配套国有土地出让合同3报建配套项目建
