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1、“花园”房地产开发项目可彳亍性研究报告编制单位：*房地产开发有限公司编制时间：二OO五年二月十六日“花园”项目位于*市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积IOoO8.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。“花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下:小区总规划绿线用地100O8.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积约20000平方米
2、，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33%,容积率2.0,绿化率为35%。“花园”拟支配于2023年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2023年12月起先动工建设，项目建设总工期约12个月，预料于2023年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预料总销售收入人民币3226万元，项目预料税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售起先
3、起，拟支配将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预料将于2023年2月将完成土地抵押贷款清算工作。1、项目概况042、开发项目用地的现状调查及动迁安置043、市场分析和项目定位054、规划发展建议225、资源供应246、项目开发组织机构、管理费用的探讨247、开发建设支配258、项目资金来源及经济分析269、结论及建议27一、项目概况：1、项目名称：“花园”开发建设单位：*房地产开发有限公司2、项目地理位置：本项目位于*市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园星河湾”、“小
4、岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2023年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2023年下半年到2023年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2023年底或2023年初动工建设并于2023年下半年进行销售，其时机比较适宜。4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园星河
5、湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，运用单位均为*房地产开发有限公司。2、拆迁调查：本项目土地运用权属*房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属公司，不存在大的拆迁难的问题。3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在
6、本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行特殊便利。三、市场分析和项目定位：一）、市场分析：1、2023年*市房地产市场供应现状分析：1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现削减状态。2023年*市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2023年削减人民币93408.16万元，负增长率为28.96%。2）、2023年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2023年削减565874平方米，负增长率22%o
7、从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套,但比2023年所占比重下降6.3个百分点，为83%。表：2001-2004房地产资金投入情况表二：2003年房地产投资构成（按用途分类）口89%口住宅商业口写字间口其他2023年一般商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65%,同比2023年削减560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2023年削减143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2023年增加1270平方米，削减93套。别墅施工面积为81532平方米，286
8、套（幢），同比2023年削减106773平方米，402套（幢）。表四：绵阳市2003-2004年商品住房施工面积比重情况（按用途分）20032004从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变更较大。2023年*市住宅投资所占比重为89%,2023年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2023年7.8%上升至2023年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%,其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495
9、%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。4）、商品房进入市场状况：2023年，*市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年削减464296平方米，负增长为28吼其中：商品住宅进入市场表五：*rH2023年商品房竣工面积（按用途分）类型合计住宅商业用房写字间其他2023年1476069129881012177423325321812023年150922212297042459571293820673同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%所占比例81%17%0.8%1.2%注：所占比例为2023年各学f用
10、途竣工商品房总面积比例 竣工面积（万平方米）T一同比增长402000806040200表七：绵阳市2004年商品住房竣工面积情况（按用途分）00806040200表六：绵阳市2004年商品房竣工面积情况（按用途分）980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量削减93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量削减93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。表八：2023年商品房市场投放状况表：年份合计商业其他合计一般住宅电梯公
11、寓别里经济适用房套M2套M2套M2套M2套M22023年1656797103401511902749794792522083666566281682312909014489513859263032023年1192501774698081354467260041453192065141362694062988216989338369同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%所占比重82%74%19%4%3%14%4%注：1、所占比重为2023年数据2、一般住宅、电梯、别空、经济房所占比重为住宅类：商业、其他所占比重为商品房总面积比重302520151050表九：2004
12、年商品房地产市场投入走势- -2616.7297_13.1396/1- 10.539711.0896- 497563.36322.4233IIlllI1.167425.901710. 462,2.4502,r9.93979.3167*61772卜Q：2986.,11.0138*4.26026.51786.94773.7327litIiiiaili23.4261.13.00926.92642.056F1234567891011122003年商品房市场投入量（万平方米）2004年商品房市场投入量（万平方米）从2023年商品房市场投入走势看，2023年商品房市场投入系高峰期，该峰值始终持续到2023
13、年一季度。从2023年二季度起先，我市房地产受国家调控影响，市场投入量慢慢削减，至12月底为最低端。2、2023年*市房地产市场需求现状分析：2023年，*市房地产市场需求总量大于2023年，房地产市场照旧火爆,市场呈现一片旺盛现象，但受银行信贷规模收缩影响，2023年下半年商品房销售有所下降，2023年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%o1）、2023年，*市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元,分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%o
14、表十：2023年商品房销售面积状况：年份合计112合计一般住宅电梯公寓经济适用房别墅商业m2写字间Hl?其他m2m2套m2套m2套m2套m2套20231368175132284197978492746655350634218669201797537321598607442398752202314816391375390104509586837243291541202364741688604252091010415014707口普通商住房电梯公寓口经济适用房别装表十二：2004年商品住房销售面积比重.（按用途分类）2023年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加万6280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%02）、2023年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.
