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1、建设项目核准申请报告一、总论1二、市场预测4三、建设规模与产品方案8四、选址方案10五、节能节水措施12六、环境影响评价13七、劳动安全卫生与消防14八、组织机构与人力资源配置15九、项目实施进度15十、投资估算17T、融资方案17十二、财务评价18十三、社会评价20十四、风险分析20十五、研究结论与建议22十六、附图、附表25一、总论(一)项目背景1.项目名称：九重锦A区2 .开发单位概况：湖北奥泰投资有限公司，注册资本1500万元，公司类型为有限责任公司(私营)。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承”诚信、合作、
2、卓著、创新”的经营理念，开拓进取。3 .可行性研究报告编制根据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及咸宁市颁布的有关法律、法规、政策(3)咸宁市国民经济与社会进展“十五”计划与远景目标纲要(4)咸宁市2009、2010年国民经济与社会进展统计公报(5)咸宁市城市总体规划大纲(20002020年)(6)温泉开发区的经济与社会进展规划(7)房地产开发机构公布的工程建设方面的标准、规范、定额(8)咸宁市市区基准地价(9)咸宁市及项目周边地区市场调研与现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或者意向书(11)编制审核申请报告的委托合同(12)其他有关根据资料4 .项目提出的理由与过程房地产经济是国
3、民经济的重要构成部分，是国民经济的重要支柱之一。进展房地产经济有利于加快我国产业结构与消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续进展。现在房地产经济（特别住宅经济）是我国新的经济增长点，进展房地产经济,能够拉动一系列行业进展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求,提倡大力进展房地产经济。湖北奥泰投资有限公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发九重锦A区项目。近两年来，咸宁市进展势头强劲，咸宁市政府明确提出了超前规划、拓展进展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的咸宁科技新城的奋斗目标。九重锦A区项目选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启
4、动咸宁温泉高科技园小区的初步形成，完善科技园”产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善温泉开发区的面貌Q（二）项目概况1.拟建地点项目用地位于书台街西侧，东临书台街，南临咸宁学院运动场，西临咸宁学院核工程学院，北临规划道路Q2 .建设规模与目标该项目地上总建筑面积76990平方米，净用地面积29612平方米，其中住宅68550平方米，商业建筑8440平方米。总居住户数600户，规划总居住人口2000人，建筑密度16.9唬绿化覆盖36.1册小区内设居委会、物业管理用房、开闭所、公厕、配电房、公寓等设施。本项目总投资估算为25035.95万元，使用邀请招标方式选择勘察、设计与施工单位。我国已经
5、进入小康社会，人们生活水平稳步提高，湖北奥泰投资有限公司超前思想，规划、开发“九重锦A区”，致力于为在咸宁温泉园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住温泉从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。3 .要紧建设条件(1)供水在天洁国际城南侧有现状DNloOOnlm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。(2)雨水、污水排放书台街、规划道路现有现状DN2100毫米的雨水管线与DN1800毫米的污水管线,能够就近排入。(3)供热拟从书台街或者商业街新敷设的供热干线接入。(4)供电可从凯悦学府配电室接入，考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。(5)配套
6、本项目住宅区前后的道路、绿化与所需的各类市政条件及基础设施配套，均由湖北奥泰投资有限公司统一开发，各类设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地已达到“三通一平”，其它配套设施将与住宅建设同步进行。(6)要紧技术经济指标总经济技术指标数量单位九重锦A区净用地面积29612平方米计容总建筑面积76990平方米高层住宅68550平方米商业8440平方米不计容总建筑面积25760平方米物业管理用房350平方米变电室50平方米开闭所120平方米景观架空1240平方米地下室24000平方米建筑密度16.9%绿化率36.1%二、市场预测从消费结构看随着房地产市场的进展，居民住房消费观念发生了明显的变化
7、。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积不断扩大，城市人口增长。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，咸宁市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求与城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的进展空间。1 .市场调查据2009年咸房指数报告显示：房地产综合物业价格为2968.76元11A住宅平均价格为2617.31元/inz,写字楼平均价格为4149.16元/iA从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前咸宁市住宅市场供应
8、上,住宅面积在100nl2下列的占总量的4%,住宅面积在101120的占总量的32%,121140占总量的45%,141160的占总量的5%,161180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看，12Om214(W的住宅面积目前是咸宁市住宅市场上供应的主力，市场同意程度最高。购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万下列的占33虬承受总价格在2130万之间的占30.5%,承受总价格在3140万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%o以上调查结果显示,
9、咸宁市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上，可见是要紧购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所在的温泉区房地产市场及项目周边的要紧楼盘销售状况。在2010年第四季度温泉区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2625.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%o温泉区住宅价格指数季度温泉区指数2009第四季度1145.392010第一季度1273.522010第二季度1327.122010第三季度1451.752010第四季度1488.672 .产品供需预测根据调查，目前咸宁市房地产投资大幅增加，2
10、009年上半年咸宁完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%,施工面积达到958.2万平方米。2010年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%,占总投资的75唬经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%从销售投资比率来看，07年销售额只占到投资额的43.78%,08年上升到60乐在2010年，全市销预售总面积为759.32万nr（其中住宅销售面积393.13万f）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62队中央城、凯悦学府等一批商品住宅的良好销量，再结合白领阶层与周边高校教师对中高档住房的需
11、求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们如今开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3 .价格预测据调查，今年咸宁市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目不管在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动咸宁市房价继续走高Q按照这样上涨趋势，今年咸宁市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%,从原因上看，要紧有四：(1)在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升Q住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升Q(2)需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看
12、，有84.6%的消费者都使用了商业贷款或者组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望使用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积存的需求量在短时期内释放出来。(3)购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上很多“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。(4)住宅品质的提高，也造成了房市升温。由于随着经济的进展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质与物业管理服务的要求
13、的提高，最终导致价格上扬。(5)竞争猛烈。一方面由于咸宁市人口不断增多，消费市场继续变大，加上房地产进展水平相对较低，外地企业纷纷进入咸宁；另一方面，由于房地产市场供销了两旺，因此给咸宁的房地产市场带来了猛烈的竞争。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步能够确定该小区内房屋销售大约每平方米28003500元。4 .竞争力分析由于咸宁市进两年人口增长迅速，消费市场巨大，加上房地产进展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻咸宁以争夺市场。碧桂园、湖北佳辰、福星惠誉地产等国内著名房地产商的到来，使咸宁市房地产市场的竞争更为猛烈化，在猛烈竞争的同时也会提高整体的开发水平与住宅的质量。另外知名企业
14、得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在咸宁市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素Q不管是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度与美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，特别是国内知名的地产商与外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于湖北奥泰投资有限公司实力雄厚、信誉良好，再加上九重锦A区地段紧靠咸宁学院与鄂南高中，环境优美，具有浓厚的人文气息；同时周边地段由于咸宁市近年来的高速进展，高收入阶层的市民较多Q能够推断，本项目具有巨大的市场潜力，有较强的市场竞争力。5 .市场风险分析(1)该居民小区要紧居住对象为周边高校院所的知识分
15、子与知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：A.职业稳固：改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳固，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。B.收入稳固：教职工的收入水平在稳固中逐步提高。C.文化水平较高：他们的年龄的大多在3545岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的居住环境。D.对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，因此投资风险不可能太大。(2)通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的,而关于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了
