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1、商业调研报业调研报告报告纲要 宏观环境概述宏观环境概述 市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析 市场现有商圈经营业态分析市场现有商圈经营业态分析 周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现 本项目机会判断本项目机会判断宏观环境概述宏观环境概述 紧邻岳阳市区，是岳阳市的紧邻岳阳市区，是岳阳市的“郊郊 区区”，处于，处于“长三角长三角”、“泛珠三角泛珠三角”两两大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武大经济圈西进、北上的枢纽位置，位于武汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。水汉城市圈、长株潭城市群的交汇地带。水路通江达海，公路交通网络全、等级高，路通江达海，公路交通网络全、等级高，京广铁路和武
2、广高速铁路贯穿全境，内接京广铁路和武广高速铁路贯穿全境，内接外联四通八达。外联四通八达。地地理理位位置置宏观环境概述宏观环境概述总面积总面积27162716平方公里，辖平方公里，辖2020个乡个乡 （镇）共（镇）共6868万人口，其中城区人口约万人口，其中城区人口约8 8万。万。20112011年完成地方生产总值年完成地方生产总值159.6159.6亿亿 元，同比增长元，同比增长14.5%,14.5%,完成财政总收入完成财政总收入50.650.6 亿元，同比增长亿元，同比增长20%20%。基基本本概概况况宏观环境概述宏观环境概述 房地产产市场属场属初级阶级阶段，整体开发开发水平不高 目前的房地
3、产开发水平仍处于初级阶段，其主要是满足城市发展和人口扩张所带来的市场需求，房地产市场偏好于卖方市场；从现有开发的地产项目来看，大部分属经济型产品，其地块小（1030亩）、规划差、景观少、立面粗糙、物管服务弱，市场同质化严重。在项目的产品规划时应避免出现此类情况。对对现现有有房房地地产产项项目目市市场场分分析析宏观环境概述宏观环境概述 市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来市场矛盾日益突出，更新换代地产时代到来 随着在建项目的落成和后续片区扩张开发，明年岳阳 县地产市场将有可能出现供求平衡、进入阶段性饱和阶段，主要问题就是今明两年的高速发展、超额集中放量、粗放型产品严重同质化所造成，而不具备强大
4、的城市吸引力，城市人口增长和城市化速度偏慢，城市人口收入增长慢、收入低，消费能力不足，供求开始趋向平衡。项目竞争必然促其加快发展。的房地产后续开发的项目中，在品质、品位、规划设计、产品细部的打造、项目配套、物业管理等方面将会有大大的提升。对对现现有有房房地地产产项项目目市市场场分分析析宏观环境概述宏观环境概述 产品品质的提升，促进了房地产价格的成长产品品质的提升，促进了房地产价格的成长 随着一批高档小高层产品投放市场，产品成本的提 升，市场对高端产品市场需求的放大，综合品质高 的小高层社区，价格将进一步提升，均价已经在今 年突破3000元/大关。对对现现有有房房地地产产项项目目市市场场分分析析
5、宏观环境概述宏观环境概述 商业项目将面临更加严峻的考验商业项目将面临更加严峻的考验 目前，每个在开发的产品中，基本都规划有23层的底商，特别是城西片区，新开发项目较多，结合目前县城现有商业分布状况（详见商业市场分析部分），明年商业项目将容易出现滞销及空置的局面，后续开发商业的风险将进一步加大。对对现现有有房房地地产产项项目目市市场场分分析析l市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析天天鹅鹅南南路路农农村合作社村合作社建材市建材市场场步步高超市、步步高超市、通程通程电电器、器、白白马马服服饰饰广广场场青青山山路路东东 方方 路路东东 方方 东东 路路荷荷花花路路商商业业街街兴兴 荣荣 东
6、东 路路致致富富步步行行街街本本 案案县卫县卫生局生局中心市场中心市场车车站站南南路路老商业圈新商业圈富富源源商商业业街街农业银农业银行行工商工商银银行行建建设银设银行行文文 艺艺 路路和田公和田公馆项馆项目目心心连连心超市心超市和田和田购购物中心物中心富雅大酒店富雅大酒店富安富安东东方雅苑方雅苑项项目目l市场现有商圈地理位置透析市场现有商圈地理位置透析 现现有商业业圈市场场分布状况状况：简析：从上图可以看出：目前商业圈主要分成以兴荣东路、文艺东路为主的老商业圈及以东方路和天鹅南路交汇处为主的新商业圈，那么目前整个的商圈分布情况出现为：两分天下、雌雄争霸！两分天下、雌雄争霸！市场现有商圈经营业
7、态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析l 商圈规划规划分析：以步行街和临街门面规划布局为主，其中包括有致富步行街、荷花路商业街、富源商业街及荣城鑫都建材市场等。l 商圈经营业态经营业态分析：该商圈除荣城鑫都建材市场经营业态有明确定位外，其余商业街及步行街业态分布相对凌乱，规划不一，商家经营产品档次参差不齐，消费群体以中低端人群为主。兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析致富步行街业态状况业态状况：小商品零售市场，共有商业门面约230个，经营业态无统一性；商业门面面积分布30-80/不等；门面开间3-4米；高5,5米；有阁楼（可住人）；营业时间不受限制（没
8、统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上8点至晚上9点；租金情况：小门面2万-4万/年、大门面4万-8万/年不等（靠近兴荣路段租金由于人流较密集所以租金相对较高）；经营状况：比较良好（空置及待转让门面少）。兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析荷花路及富源商业业街业态状况业态状况：以零售服装为主，经营业态无统一性；商业门面面积分布50-100/不等；门面开间4-8米；门面一般在二楼或三楼带有住宅；营业时间不受限制（没统一规定具体时间），一般商家经营时间为早上9点至晚上9点；租金情况：小门面2万-5万/年、大门面5万-10万/年不等；经营状况：由于荷花路
9、商业街进深较长，又紧靠致富步行街（拥有部分共有消费群体），相比富源商业街经营状况要好。兴荣路与文艺路老商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析l 商圈规划规划分析：以大型综合商业配以周边临街商业门面形成规划布局。l 商圈经营业态经营业态分析：该商圈均以大型超市、酒店、餐饮、金融、电器、服饰主力店为主，消费配套完善，人气集中，消费群体以中高档人群为主。东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析东东方路商圈业态状况业态状况：高档酒店、大型主力店配以临街商业业态为主；高档酒店：富雅大酒店；大型主力店：通程电器、步步高超市、白马服饰广场、金利
10、来专卖店等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明 经营状况：由于其品牌效应加之商圈各大商家的相互配套，人气较旺，经营状况良好。东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析天鹅鹅南路商圈业态状况业态状况：大型银行金融业、大型超市、中型电影院配以临街商业业态为主；金融银行：农行、工行、建行均集中此地；大型超市：心连心超市、和田购物中心、天鹅电影院等；营业时间相对规范：一般为上午9点至晚上9点；租金情况：不明 经营状况：心连心超市周边相比和田购物中心人气较旺，经营状况也较之要好。东方路与天鹅南路新商业圈市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈
11、经营业态状况分析老老商商圈圈VSVS新新商商圈圈商 圈 规划布局 业态分析 租金情况 消费群体/经营状况 老商圈步行商业街为主 小商品、服饰等小门面2万 5万/年大门面5万10万/年中低端人群为主/经营状况良好 新商圈大型主力店为主金融、超市、电器、服饰等 不明（未有商家提供）中高端人群为主/经营状况良好市场现有商圈经营业态状况分析市场现有商圈经营业态状况分析l老商圈临街商铺主要以兴荣路与文艺路交汇处临街门面的经营状况最为理老商圈临街商铺主要以兴荣路与文艺路交汇处临街门面的经营状况最为理想，主要原因是该商圈存在发展时间长远，其知名度及影响力支撑了附近想，主要原因是该商圈存在发展时间长远，其知名
12、度及影响力支撑了附近门面的良性经营；门面的良性经营；l老商圈的主要消费群体以工薪阶层、教师、学生、企业单位员工为主；老商圈的主要消费群体以工薪阶层、教师、学生、企业单位员工为主；l老商圈门面的经营档次以中低档为主，经营业种以服装、休闲为主，高档老商圈门面的经营档次以中低档为主，经营业种以服装、休闲为主，高档次经营业种缺乏；次经营业种缺乏；l新商圈主要以东方路和天鹅南路交汇处的商业经营状况最为理想，主要原新商圈主要以东方路和天鹅南路交汇处的商业经营状况最为理想，主要原因在于该商圈的大中型品牌主力店居多，配以周边商家的互动，吸引了大因在于该商圈的大中型品牌主力店居多，配以周边商家的互动，吸引了大量
13、中高端消费人群；量中高端消费人群；l新商圈的主要消费群体以个体老板、金融白领、企业单位管理人员为主。新商圈的主要消费群体以个体老板、金融白领、企业单位管理人员为主。商商业业调调查查总总结结周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现项目名称地理位置住宅体量商业体量和田公馆东方路2栋15层小高层（共60套）6400富安东方名苑青山路三层商业浔阳花园长丰路与贺坪路交汇处3栋19层小高层（共18个单元）二层商业（约7500)鹏瑞珑庭珑庭长丰路与贺坪路交汇处2栋18层小高层（共12个单元）底层商业为主（部分二层商业）小小高高层层项项目目周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现项目名称户型布局户型面
14、积、配比商业面积和田公馆富安东方名苑浔阳花园三房户型141141及及138 两种户型两种户型8080至至700700鹏瑞珑庭珑庭三房户型137及及140两种户型两种户型3030至至300300小小高高层层项项目目周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现小小高高层层项项目目项目名称住宅销售价格住宅销售情况商业价格招商情况和田公馆售罄售罄租赁为主租赁为主招商完毕招商完毕富安东方名苑售罄售罄租赁为主首层招商完毕（二、三层招商）浔阳花园均价3000元/A栋销售完毕，B、C栋销售率约60%一层一层8800元元/;二层层3800元/销售为主（一销售为主（一层剩余两间，层剩余两间，二层剩余二层剩余700
15、）鹏瑞珑庭珑庭预计均价3200元/预计10月份发售预计均价8000元/以上跟住宅推出时间相同周边竞争对手的市场表现周边竞争对手的市场表现p 从从以上表格数数据可以看出，在售竞争楼盘竞争楼盘不多，其中浔阳浔阳花园园（在售）；鹏鹏瑞珑珑庭处处于内内部登记阶记阶段；总总体市场场供应应放量不大；p 这两个项这两个项目所处处地段较较偏僻，交通不便，对对外宣传传力度偏小，主要以自然销销售为为主；p 销销售手段单单一，以自然销销售为为主，推货货策略为为商业业、住宅同时时推出的方法；p 产产品规划规划定位单单一，户户型布局简单简单，均以130-140布局为为主；住宅销销售均价为为3000元/，客户户群体为为改
16、善型居住群体为为主。p 商业业体量不大，没没有商业业定位，均为为二层层商业业，首层层以临临街门门面为为主；二层规划为层规划为大型门门面，以销销售为为主：首层层商业业均价为为8000元/，二层层商业业均价为为3800元/，客户户群体均为为投资资型群体为为主。综综合合分分析析本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u优势优势(Strength)毗邻一中高校及各大相关企事业单位存在大量的显性消费者和隐性消费者，有利于未来市场的蓬勃项目位于新城中心，交通便利，配套完善毗邻兴荣路老商圈和东方路新商圈项目周边铺面杂而乱周边高消费人群及高收入人群多升值空间大，投资价值高两大商圈辐射，提高商业气氛有利于规划统一和谐的社区商业投资人群集中，消费能力大本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u劣势（劣势（WeaknessWeakness）人流量不足重点突出项目未来优势，强势宣传商业氛围不浓以主力店为主，配以卖场定位进行宣传本项目机会判断本项目机会判断(SWOT)(SWOT)u机遇（Opportunity）以市政为中心的经济发展迅速刺激更多投资者前来投资位于两大商圈中央项目周边商铺不
