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1、关于进一步加强和改进住宅物业管理工作三年行动方案为了加强和改进全县物业管理服务工作，规范物业管理活动，切实改善群众生活居住环境，促进现代化小区建设，根据市加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（20212023年），结合我县实际，特制定本实施方案。一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届系列全会精神，认真学习习近平总书记视察重要讲话重要指示精神，按照全方位推动高质量发展的决策部署，以发挥业主委员会自治作用为基点，以破解物业管理难题为重点，进一步理顺物业管理体制机制，不断强化对物业服务企业的监管，逐步形成良性互动的物业治理格局，确保人民安居乐业、社会安定有
2、序。二、工作目标以乡镇为单位开展加强和改进住宅物业管理工作。到2022年底，开展加强和改进住宅物业管理工作的乡镇达到60%以上，到2023年底实现全覆盖。通过努力，物业管理体系不断健全，乡镇的物业管理力量和服务能力进一步增强，物业多领域综合服务品质显著提升，基本形成党组织领导、多元共建、协商共治、科技支撑、成果共享的物业管理服务新格局。三、工作原则（-）统一领导，综合协调。物业管理作为城市管理的重要组成部分，必须纳入基层社会综合治理的大平台，实行统一领导、统一协调。各乡（镇）人民政府要将住宅小区物业治理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅小区物业治理中遇到的各类问题。（二）分级负责，
3、属地管理。物业管理是基层社会治理的重要内容，重心在乡镇和社区。各乡（镇）人民政府必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将住宅小区物业治理工作职责落到实处。（三）权责清晰，保障到位。各乡镇和县直各相关职能部门要按照权责统一的原则，科学划分住宅小区物业治理的职责，为做好物业住宅小区治理工作提供保障。四、组织机构为切实加强和改进住宅物业管理工作，经研究决定，成立加强和改进住宅物业管理工作领导组。领导组负责全县加强和改进住宅物业管理工作的开展，统筹协调和监督指导各乡镇和县直相关部门按照各自职责分别做好相关工作；研究
4、解决物业领域存在的突出问题；召开联席会议，研究处置物业领域重点难点问题和社会影响较大的公共事件。领导组下设办公室，负责领导组日常工作，完善物业相关规章制度，督促各成员单位按照部门职责协调处理物业方面的问题，将各单位和乡镇反馈的较为突出的矛盾纠纷、重大案件或特殊情况报领导组研究解决。办公室设在县住建局，办公室主任由张向阳担任，副主任由房产服务中心主任高云峰担任。县城加强和改进住宅物业管理工作任务由县住建局与临泉镇政府牵头落实。各乡镇要参照县级行动计划，成立领导机构，对照任务,精心组织，认真实施。五、主要任务（一）下沉管理服务，推进物业管理融入基层社会治理1 .落实乡镇主体责任。各乡镇人民政府要切
5、实加强对辖区内物业管理活动的指导监督。要指导住宅小区设立业主大会、选举业主委员会（以下简称“业委会”）、组建物业管理委员会（以下简称“物管会”），并办理备案手续;监督业委会、物管会和物业服务企业履行职责，组织开展物业服务质量评价；建立业委会换届审计制度；审核维修资金使用申请，监管小区公共收益收支情况；指导物业承接查验,督促项目有序交接，监督物业服务企业规范管理和使用小区公共资产；建立健全住宅小区综合治理工作制度，及时解决住宅物业管理重点难点问题和信访问题，充分发挥人民调解委员会作用，促进物业管理矛盾纠纷就地化解。（责任单位:各乡（镇）人民政府；指导单位：县住建局、县司法局、县信访局、县民政局、
6、县审计局）2 .强化社区（村）组织协调职能。要组织建立社区居委会（村委会）、业委会（物管会）、物业服务企业共同参与的协调运行机制。协调解决物业管理问题，建立矛盾纠纷化解机制，调解矛盾纠纷；协助乡镇对业委会（物管会）履职情况、物业服务企业服务质量情况进行监督和考评。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县民政局、县住建局）3 .落实管理部门职责。县住建、自然资源、公安、市场监管、消防等部门要及时受理投诉举报，依据工作职责查处物业服务区域内违章搭建、违规饲养动物、擅自改变住宅性质、消防设施器材故障或损坏短缺、电动自行车违规停放充电、占用消防通道及消防车道、擅自侵占小区共有部分经营等违法违规行为。县
7、住建、工信、能源等部门要依法督促供水、供电、供气、供热、通信等专业运营单位落实对产权范围内物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县自然资源局、县公安局、县市场监督管理局、县工信局、县消防救援大队、县能源局）4 .加强物业管理人员配备。各乡（镇）人民政府要配备物业管理工作人员，在小区配备或聘用物业管理专管员，协助做好物业管理、房屋安全隐患排查等具体工作。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县民政局、县应急局）5 .强化社区（村）联动联防。社区居委会（村委会）、业委会（物管会）、物业服务企业要配合相关部门做好流动人口、出租房屋
8、及居民个人养犬等登记报备工作，积极推进社区（村）网格化管理。社区（村）工作人员、网格员和物业服务人员要配合派出所化解矛盾纠纷、排查安全隐患和收集发现犯罪线索等。有条件、有需求的物业服务企业可在司法行政部门指导下依法设立人民调解组织，引导通过调解方式化解居民矛盾纠纷；乡镇要依托社会专业力量，加强人民调解组织的职业化、专业化，提升调解成功率和被调解人的满意度。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县公安局、县司法局、县民政局）6 .构建共建共治共享格局。依托12345热线健全投诉事项办理机制。乡镇要发挥居民的主体作用，鼓励业主积极参与小区共建共治，组织社区（村）社会组织、社会工作服务机构、社区（村
9、）志愿者、驻村单位共同参与居住社区治理,构建共建共治共享的基层社会治理体系。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县民政局、住建局、县行政审批局）（二）加强业委会（物管会）建设，提高住宅小区自治能力7 .加强业委会（物管会）组建。乡镇要按照有关规定规范业委会（物管会）组建、换届工作。督促建设单位对已交付专有面积过半的住宅小区提交筹备业主大会所需资料，组织指导筹备首次业主大会，组建业委会，选聘物业服务企业,终止前期物业管理。严把业委会组建的人选关、审核关，鼓励“两代表一委员”参选业委会成员，打造“红色物业”“红色业委会”，并纳入乡镇党组织统一管理，建立党建引领下的社区居民委员会（村委会）、业委会
10、、物业服务企业协调运行机制。尚不具备成立业委会条件的小区，由乡镇牵头组建物管会，行使业主大会和业委会的职责。到2022年底，业委会（物管会）组建率达到50%以上，2023年底达到80%以上。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县民政局、县住建局）8 .明确业委会（物管会）职责。业委会（物管会）要严格按照民法典等规定，明确职责范围。经业主大会决定,可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用等权利；可聘请专职工作人员，明确工作职责和薪酬标准；维护业主合法权益，协调解决业主合理诉求；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；在决定物业管理有关事项前，公开征求业
11、主意见，并报告社区（村）党组织和居（村）委会；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息；督促业主遵守议事规则、管理规约和业主大会决议，劝阻业主违规违约行为。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县民政局）9 .强化对业委会（物管会）的监督。乡镇对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，应责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主；对业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，应指导业主大会召开临时会议，重新选举；建立业委会（物管会）成员履职负面清单，对出现负面清单情形的，暂停相关成员履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主，涉嫌犯罪的移
12、送司法机关。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县民政局）（三）分类指导各方统筹，提升物业管理服务水平10 .扩大物业管理覆盖面。乡镇要组织推动业委会（物管会）选聘物业服务企业，实行专业化物业管理。结合城镇老旧小区改造，同步鼓励物业服务企业接管；暂不具备专业化物业管理条件的，通过社区居委会（村委会）托管、社会组织代管、业委会（物管会）自管等方式，逐步实现物业管理全覆盖。2022年县城建成区开展“城区无物业管理小区清零行动”达到80%,2023年底县城达到90%以上。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县民政局）11 .提升物业服务质量。物业服务企业要健全服务质量保障体系
13、，建立服务投诉快速处理机制；加强与专业运营单位的协作配合，不得擅自收取额外费用；加强人员车辆管理,定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，做好绿化养护，规范垃圾投放、清扫清运，打造优秀物业服务项目；严格落实消防安全责任，定期维护保养共用消防设施，建立微型消防站，健全消防管理制度，配备消防安全管理员，保障消防通道畅通，统一规范安装电瓶车充电装置，保护业主的人身、财产安全；及时发现、制止违法违规行为，并向有关行政管理部门报告；健全薪酬制度和员工激励制度，引入技能人才和专业技术人才，提升物业服务质量。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位：县住建局、县消防救援大队）12 .推动物业行业发展。县住建局要完
14、善物业服务标准,规范物业服务企业经营行为；要出台行业自律公约、从业行为规范等，开展业务培训，促进物业服务业健康发展；扶持部分信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业服务企业，发挥品牌示范带头作用。要支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营。（责任单位：县住建局，各乡镇人民政府）13 .提高从业人员素质。人社部门要支持行业主管部门组织物业管理职业技能竞赛，开展物业从业人员、消防设施操作员等职业技能培训及技能等级认定工作，提高从业人员整体素质和技能水平。住建部门要定期组织开展“最美物业人”宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。（责任单位：县人社局、县住建局、县消防救援大队）14
15、.完善物业收费形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业约定，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。县住建部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。实行政府指导价的前期物业和保障房物业服务收费，县住建局要联合县发改局、县财政局结合实际情况制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。（责任单位：县住建局、县发改局、县财政局、县市场监督管理局）（四）强化维修资金管理，提高资金使用效率15 .加大维修资金归集管理力度。新建商品房在办理网签备案时，应由建设单位代为足额缴纳维修资金，确保应缴尽缴。县住建局要采用公开招标方式，择优确定专户管理银行并严格
16、控制数量，提高资金收益水平，按期将收益分配至业主分账户；加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询；严肃查处侵占、挪用维修资金等违法违规行为。（责任单位：县住建局）16 .提高维修资金使用效率。县住建局要优化维修资金使用流程，由乡镇对维修资金使用方案等资料进行审核、现场查验同意后，向县住建局申请列支、划转，根据维修工程进度适时拨付；建立应急维修事项清单，发生危及房屋安全等紧急情况时，业委会（物管会）可直接申请使用维修资金;支持维修资金用于老旧小区改造；探索使用维修资金购买电梯安全责任保险。（责任单位：各乡镇人民政府；指导单位:县住建局、县财政局）（五）推动发展生活服务业，满足居民多样化多层次需求17 .加强智慧物业管理服务能力建设。县住建局要以“数字房产”为依托，建设通用、开放的智慧物业管理服务平台,采集住宅小区、楼幢、房屋、物业服务企业等数据，汇集购物、家政、养老、停车等生活服务数据，对接城市信息模型（CIM）和
