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1、某物业管理前介、承接查验、开荒保洁、装修管理、空置房屋管理方案一、物业管理筹备为了做好XXX项目的物业管理各项筹备工作内容，我司对此高度重视，将成立相关工作小组，统筹各项工作。（一）XXX项目物业管理筹备的基本情况分析我司对XXX项目的相关工作非常重视，一旦我司顺利中标，我司将成立物业管理筹备工作小组，并且派出优秀团队来承接该项目的各项筹备及接管工作。初步方案如下：1、工作组的领导机构1）组长：物业集团商业物业事业部总经理负责统筹、协调全公司人力、物力鼎立支援XXX项目前期筹备和进驻。2）项目经理具体负责指挥、筹备XXX项目接管前和进驻时的全面工作，并专门负责与XXX项目业主和客户的沟通、协调
2、工作。2、工作组的执行机构1）秩序维护分组，由拟配备的安保部负责人担任小组长，筹划和安排进驻前和进驻时的各类会议、活动中的秩序维护、交通指挥、应急处理等事务。2）客户服务分组，由拟配备的客服部负责人担任小组长，负责筹划客户进场的准备，负责租户装修的协调和跟进，负责租户档案的建立。3）清洁保洁分组，由拟配备的环境部负责人担任小组长，负责落实开荒清洁，以及各种会议和活动前、活动中及活动后的保洁工作。4）设备设施分组，由拟配备的工程部负责人担任小组长，负责物业管理前期介入，以及配合XXX项目做好物业本体及各类设备、设施接管验收、质量反馈、跟进落实工作，并做好各种会议和活动中的供电、通讯、视频等保障工
3、作。5）绿化养护分组，由拟配备的环境部负责人担任分组长，负责在召开会议、举办进驻活动前制订植物租摆方案报深圳市特区建发投资发展有限公司审定，然后按审定方案落实。6）综合后勤分组，由拟配备的综合部负责人任小组长，负责人员招聘、基本业务培训、外聘培训讲师组织培训和培训效果考核，为新招聘人员办理签订劳动合同，以及处理金地物业公司对外的文件收发工作。落实进驻前服装、大型设备、工具、日常服务易耗品等物资的采购，以及负责落实XXX项目授权采购的物资，及做好其他后勤保障工作。（二）物业管理筹备工作内容1）物业管理用房的协商与确认。2）保洁开荒。3）按照与深圳市特区建发投资发展有限公司确定的方式，实施开办物资
4、的采购。4）对物业管理及服务人员实施培训。5）编制物业管理的公共制度,协助深圳市特区建发投资发展有限公司制订管理规约。6）编制物业管理整体设想及策划，包括管理定位、管理目标、管理模式、管理措施等。结合XXX项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点等，提供满足项目管理的组织架构及管理团队，提出XXX项目物业管理项目的愿景、服务定位、目标、实施措施、管理服务的宗旨、设想与特色，服务的重点及难点，采取高标准、高水平的管理模式及措施，将XXX项目打造成与国际接轨的甲级商务写字楼。7）配合业主方开展业主、租户入驻前的各项服务工作，提供物业接收方案，为业主方及租户顺利进驻提供保障。
5、8）后勤工作：确定物业服务中心用房后一周内，负责办公室的布置及物资配备购置，包括各种办公设备设施、各种通讯设备、员工制服、雨具、警械、安保用品、工具和维修用品等。（三）运作实施流程图（四）项目服务中心的组建1、组建计划1）项目服务中心管理及技术骨干到位，员工按业主方的要求完成岗前培训。2）物资装备及办公用品、工具器材、耗品等计划准备到位，按需采购。3）工具间、仓库建立可用。4）宿舍、食堂等后勤准备工作就绪。2、与建设各方的管理协调由业主方组织，金地公司与参与XXX项目项目建设的分包单位召开专题会议，参加单位应有XXX项目后勤管理单位、XXX项目建设方代表、施工总承包商、安装公司、设备供应商、电
6、梯、网络、智能化等专业公司、监理公司等。会议商定在前期介入管理至接管验收期间,各方在现场的工作内容和工作方式，并确定各方的沟通方式和具体联络人员。（五）接管阶段派驻的人员与前期工作职责1、公司商业物业事业部总经理：前期工作职责：全面督导物业项目服务中心筹建、前期介入、接管验收至日常管理服务等工作。2.XXX项目项目经理：前期工作职责：1）协助商业物业事业部总经理工作。2）拟定前期介入总体实施方案。3）审核各部门经理提交的工作计划，报商业物业事业部总经理批准后督促实施。3、综合部人事行政专员：1）定期组织检查工作，根据需要对工作计划予以调整。2）复核拟聘用人员名单，项目经理同意后报公司领导审批。
7、3）组织全员考核内容的培训I,并督导各部门考核内容的培训I。4）审核物资采购装备计划报商业物业事业部总经理审批。5）按相关规定考核各部门经理，并将拟奖罚名单报商业物业事业部总经理同意后上报公司审批。6 ）协调办公室工作，接待来宾等。7 ）安排落实食堂、宿舍等后勤工作。8 ）领导交办的其它工作。9 .工程经理：前期工作职责：1 ）负责房屋及设备设施的接管验收及管理运行。2 ）配合XXX项目项目竣工验收并提供专业整改意见。3 ）结合XXX项目设备设施情况，提交切实可行技术改造节能方案。4 ）初审拟选派机电人员名单，报商业物业部总经理复核。5 ）负责组织工程部部门考核内容的培训I。5）负责机电部门的
8、人员的管理和工作安排，按有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。6）拟定机电部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。7）拟定物资装备的采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。8）负责与建设主管部门、施工单位、设备供应商进行业务联络，参加技术交底：组织设备使用的培训I,签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的技术文书确认后转呈项目服务中心经理签署。9）完成领导交办的其它工作。5.环境主管：前期工作职责：1）拟定环境部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。2）初审拟选派保洁及绿化人员名单，报经理复核。3）负责组织环境部门考核内容的培训。4）负责环境部门的人员的管理和工作安排，按
9、有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。5 ）拟定保洁绿化需用的器材、工具、耗品、劳保等采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。6）参与绿化工程的接管验收以及设计施工方的养护技术交底。7）签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的文书确认后转呈项目服务中心经理签署。8）完成领导交办的其它工作。进驻时间：大楼接管验收时起6 .安保主管：前期工作职责：1）拟定安保部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。2）初审拟聘用安保人员名单，报项目经理复核。3）负责组织安保部门员工业务培训及考核。4 ）负责大厦日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。5 ）积极配合XXX项目客户进驻的秩序维
10、护服务。6 ）完成领导交办的其它工作。进驻时间：全程二、物业承接查验为保障经营期项目的正常、平稳的运作，前期的承接查验工作尤显得重要。承接查验与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是物业管理委托人与物业管理单位之间的物业移交过程。（一）承接查验的基本要求承接查验相比竣工验收更全面、更详细、更深入，承接查验的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。物业的承接查验是一项重要的工作,其完成质量的好坏，直接影响到客户是否能够顺利收房、入伙，以及后期物业管理服务工作的正常开展。1 .承接查验的组织架构为做好XXX项目的承接杳验
11、工作，保证J顺利地完成各系统的承接查验，需提前组织配备一支经验丰富的承接查验小组，此小组将全面负责并确保承接查验工作的顺利进行，避免日后出现不必要的问题。承接查验组织架构如下：备注：上述小组成员含甲方工程人员组成。各组职责安管组负责接管本大厦的全面安管工作，主要负责对进出人员进行查验、货物进出放行、车辆进出管理等。电气组负责正常照明、应急照明、疏散照明、泛光照明、变配电室、发电机房、配电柜、配电箱、各机房控制柜控制箱、各强电竖井、电梯、消防梯等的承接杳验工作。暖通空负责新风机房、送排风系统、会所餐厅排烟、VRV系统、温控器、新风风道及调节阀、燃调组气工程等的承接查验工作。给排水负责给水系统、消
12、火栓系统、喷淋系统、软水设备、直饮水系统、热泵系统、排水系统、污水系统、雨水系统、淋浴间、卫生间、地漏、管道间等承接查验工作。弱电组负责消防系统、视频监控系统、综合布线系统、有线电视系统、停车收费系统、大堂、车库电梯厅、闸机系统、手机信号增强系统、弱电竖井、烟感及温感探测器等的承接杳验工作。土建及负责石材、幕墙、室外广场、道路、绿化、公共区域装修、防雷系统等的承接查验工作。装修组资料交负责产权资料、设备设施资料、工程技术资料、验收资料、操作密码等资料的接收工作；接组负责备品备件的交接及保存管理。负责各设备机房、管理用房等钥匙的接收工作。保洁组负责承接后所有区域的清洁工作。现场保负责对承接查验合
13、格的设施设备以及房屋的保护工作。护组分小组配合工程竣工验收，跟踪验收存在的问题；竣工验收完成后，各小组在项目服务中心的统一调度及协调下配合业主方对设施设备系统进行承接查验记录、汇总存在问题。承接查验采用边承接查验，边接管，边运行”的方式。项目服务中心负责将各小组记录问题汇总报业主方，得到确认后，委派相关小组人员监督施工方对存在问题进行跟踪处理。承接查验完成后，正式办理移交手续。物业承接直验2 .承接查验小组工作职责承接查验小组主要承担以下职责：(1)根据甲方需要派出相关工程技术人员定期亲临现场，指导甲方工程接管人员对工程收尾的监理工作及竣工验收工作，主要是了解整个物业所配置的设备设施、熟悉各类
14、设备的构造、性能和产地，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，参与机电设备的安装调试，为承接查验及入驻后的管理、维修养护打下基础。(2)主动与开发商和施工单位联系沟通，协商物业验收、移交事宜，商定移交注意事项和具体时间，根据商定结果制订承接查验验收方案，统一验收标准。(3)根据实际情况，制订切实可行的承接查验工作计划表。(4)准备承接查验需要的各类工具、设备及表格资料。(5)组织各专业验收组进行承接查验的实操演练工作，及时发现问题并做出调整、改进和完善。(6)组织各专业验收组成员分类对物业资料文件、房屋建筑本体、各种设施设备和公共设施逐一进行检查、测试、验收和接管。(7)根据承接查验工作的进
15、度情况，及时召开三方(开发商、施工单位、物业公司)联席会议，对本阶段的工作进行总结协调，并提出书面意见，三方签字确认。(8)对在验收中发现的问题，及时进行整理、登记并提交给开发商和施工单位签字存档，限期进行整改，并跟进整改进程及结果。(9)将承接查验情况整理归档，并知会项目服务中心其他相关人员，为今后日常管理服务工作提供便利。(10)与物业承接查验工作有关的其他事务。（二）物业承接查验工作内容1、在办理物业承接验收手续时，由甲方督促建设单位向物业服务企业移交下列资料：a、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；b、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；c、物业质量保修文件和物业使用说明文件；d、物业管理所必需的其他资料。2、物业管理所需的图纸和资料等的接收、整理和归档。3、合同委托范围内的物业场地、建筑物、构筑物、设施设备等。4、其它委托的内容。（三）承接查验的实施流程1 .在项目入伙1个月之前，由物业公司指定项目负责人（一般是项目经理）与业主方指定人员组成综合验收小组，并对整个验收工作逐项明确承接杳验时间。列出书面验收工作计划进度表”。2 .根据验收小组人员
