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1、房地产开发与经营房地产开发与经营第第7 7章章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。本章内容提要重点问题重点问题房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例房地产可行性研究案例n房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，
2、对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性，并为项目的实施控制提供依据或参考。投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 出售型房地产项目可行性研究 出租型房地产项目可行性研究 混合型房地产项目可行性研究 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究 居住用途的房地产项目可行性研究 商业用途的房地
3、产项目可行性研究 办公用途的房地产项目可行性研究 旅馆用途的房地产项目可行性研究 餐饮用途的房地产项目可行性研究 娱乐用途的房地产项目可行性研究 工业用途的房地产项目可行性研究 特殊用途的房地产项目可行性研究 土地开发项目可行性研究7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述n房地产可行性研究的作用n是投资决策的重要依据n是项目审批的依据 n是项目资金筹措的依据 n是编制设计任务书的依据 n是开发商与各方签订合同的依据 7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述n 房地产可行性研究的基本内容7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述 项目概况 市场分析和
4、需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论n房地产可行性研究的步骤7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述n房地产可行性研究报告的内容1 封面封面2 摘要摘要3 目录目录4 正文正文5 附件附件6 附图附图7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析财务净现值财务净现值财务净年值财务净年值费用现值费用现值费用年值费用年值财务净现值率财务净现值率投资报酬率投资报酬率财务内部收益率财务内部收益率投资回收期投资回收期n房地产项目反
5、映财务状况的指标体系n房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为：FNPV项目在起始时间点的财务净现值；CI-CO净现金流量；折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率；如果 FNPV0，则项目可以被接受；如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。ci7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析ci 010ntcttFNPVCICOi 财务内部报酬率
6、是指使项目净现值等于零的折现率。公式为：项目在第t年的净现金流量；项目开始进行的时间点。010ntttCICOFIRR7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析tCI CO0t 投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为：投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析
7、静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：tP7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析00tPttC IC OtP 上年累计净现金流量的绝对值累计净现金流量出现正值的年份+当年净现金流量7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析动态投资回收期 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的
8、年份即为投资回收终止年份。其计算公式为：动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：tP 010tPtcttCICOi=-1+上年累计折现值的绝对值动态投资回收期 累计折现值出现正值的年份当年净现金流量的折现值n 房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析n 房地产开发建设投资估算方法7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费 房屋
9、开发费房屋开发费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费ntnt管理费管理费销售费用销售费用财务费用财务费用其他费用其他费用税金及政府收费税金及政府收费不可预见费不可预见费n 成本费用估算结果汇总7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析n房地产开发项目租售方案及租售收入的测算7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析租售方案一般应包括以下几个方面的内容：租售方式的选择、租售面积比例的确定 可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及 各自在建筑物中的位置 出租和出售的时间进度安排 租金和售价水平的确定 收款计划的确定n 风险与房地
10、产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：-对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险系统风险 -仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险个别风险7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。-房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；-房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来
11、经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析n 房地产项目风险分析方法7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析项目安全率项目安全率敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析1234 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价n财务评价与国民经济评价比较 7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价项
12、目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标n国民经济评价的基本步骤7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价Step 3效益和费用范围的调整Step 2Step 1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标n 环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。n 环境影响评价的管理
13、根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价n 环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条
14、例(1998)7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价n 环境影响评价的内容7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价项目项目内内 容容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；第五建设项目对环境影响的经济损益分析；第六对建设项目实施环境监测的建议；第七环境影响评价的结论n 环境影响评价的步骤7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价1234现状调查现状调查影响预测影响预测进行评价进行评价编写环境影编写环境影响报告书响报告书可行性研究 财务评价 风险关键术语关键术语复习思考题复习思考题1.什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2.可行性研究的种类有哪些？3.可行性研究包括哪些内容？4.反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5.什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是 财务净现值？6.国民经济评价指标包括哪些？7.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？
