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1、第四章技术规格、参数与要求一、项目名称：长沙市公安局交通警察支队第二驾考中心物业管理项目招标二、项目预算：本项目两年总控制价为元，服务期限为两年，合同一年一签，具体服务起始时间以合同签订之日起开始计算。三、项目概况1,物业类型：办公型物业2、座落位置：长沙市开福区天胜社区3、占地面积：约111036平方米4、总建筑面积：28740平方米，其中地下建筑面积8037平方米，地下停车位189个。5,绿化面积：27481平方米6、建筑结构：破混结构7、各大楼屋数：2层办公楼二栋、4层办公楼二栋、6层办公楼一栋8、出入口：4个四、主要设备、设施1、空调系统：中央空调2台2、供电系统：配电系统装机总容量8
2、00KVA2台、500KVAl台、高压柜8个、低压机13个、柴油发电组1台。3、消防监控系统，中央安防监控值班室、高低压配电值班室各1间.4、电梯：2台5、给、排水系统全套6、办公设施系列7,科目1、2、3、4考试设备全套8、各类考试用车99台五、相关服务范围1、房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、窗户、空调、楼梯间、走廊通道、门厅等。2、道路、绿化、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括:给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、电梯，消防设备、高低压配电设备、自行发电设备、各出入口电子感应门以及建筑物（包括停车坪）、道路、绿化的日常维修、养护和管理等。3、
3、督促和管理专业公司专业人员对空调设备（除主机以外）、电梯、消防设备、自行发电设备、高压配电设备检查及定期保养,上述项目所涉及费用由中标人负责。4、物业管理范围内设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：各大楼内全天候、全方位安全监控和巡查，各大楼外及地下停车场车辆的有序停放与管理：候考场地人员的秩序管理；消防系统与安全监控系统的管理。场内考试设备、鱼塘的安全保卫。5、各大楼内外公共场地的清扫保洁，垃圾的收集与倾倒：室内外常规性的除四害及生活水箱的定期清洗。6,管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。六、项目内容、标准及要求1、设备、设施维保要求:1.1、给排水系统设备运
4、行维护服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行H常养护维修。要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；公用蓄水池定期清洗、消毒一次，每半年向甲方提供一次水质化验报告（费用由中标人负责），水质化验符合国家颁布的卫生标准：定期对排水管进行清通、
5、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理:化粪池每半年清洗疏通一次，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%,故障排除不过夜，做好节约用水工作。1.2、供电系统设备管理维护服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测,发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。
6、照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵殖有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。1.3、消防系统设备管理维护1.3.1消防控制室24小时值班，大楼内各种消防设施定期开展检查，确保无缺损，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。1.3.2定期开展消防培训，提高人防技能。1.3.3订有突发火灾应急方案
7、，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。1.4、电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）1.4.1运行状况的检测。1.4.2机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。1.4.3要求：建立电梯运行管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，按时按质完成电梯年检维保工作。1.5、空调系统基本维护1.5.1主要设备：中央空调。1.5.2维护要求：空调系统的基本维护工作,包含每年冬夏季空调启动前对各进出风口设备的清洗净化。1.6、消防设施的维护要求：维护要求：每月检查一次，做好记
8、录，所有设施运行正常，不合要求及时修理或报修；定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。1.7、房屋门窗维修要求：服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱禅、开焊、小五金件缺损、玻璃破损的修理。要求：确保门窗完好和正常使用，合格率100,2、卫生保洁：要求整体干净整洁2.1楼外公共场所至少每天清扫两次，实施8小时工作时间内的保洁；2.2楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内8小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃无灰尘，大理石地面、墙面定期打蜡、打磨
9、、清洗。2.3每天定时收集垃圾，垃圾日产日清：2.4每周灭蚊一次，每月灭鼠、灭蝉一次；2.5地面定期打腊抛光处理：2.6公共卫生间要求专人管理，洗手台面、地面无积水、无污渍，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具清洁干净。2.7公共区域垃圾桶定期清洗，保持干净、无污渍。2.8外墙必须每2年清洗一次，安排专业人士或专业公司清洗，并确保作业人员安全，费用由中标人负责。3、安保服务：治安案件发生率0,火灾发生率0。3.1实行24小时安保制度，日夜巡逻；3.2总监控室、配电房、消防监控室必须24小时有专人值班。在工作时间内办公大楼大厅设专人对外来人员进行询查、登记。工作时间外，大门门卫要对进入大厦的外来人员进行
10、询查登记。保安人员对办公大楼进行不定时巡查。上述监控场所无关人员不得入内，要保持室内整洁，严禁吸烟。3.3公共停车场和地下车库有专职保安岗位值班，指挥车辆进出停放，并负责车辆的安全。3.4保安人员有明显标志、工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场处置。3.5加强对消防设施设备的管理，有经培训合格的专门的消防管理员，确保施设备设运行正常，发现火情应立即处置。4、绿化养护要求4.1树木、花草、绿地要日常浇水护理，定期修剪造型、除杂草、灭虫害；4.2绿化场地每天清洁一次，应无垃圾和杂物：4.3植物成活率达到95%以上，出现枯死苗木应及时补种。5、维修：5.1投标人负责维修范围：除专业技术要求较
11、高的物品维修（如电梯、弱电网络系统、车辆、消防设施、空调、视听系统）外，其余设施、设备均由投标人负责维修。5.2开通24小时服务热线，维修及时率达到100%：5.3维修合格率100%。6、接投诉有记录、有跟踪、有处理结果反馈;7、物业岗位设置及人员要求岗位名称岗位设置说明经理全权管理本项目所有保洁、保卫服务工作。自行制定项目的内部管理计划，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。保安员负责安全保卫、秩序维护服务（须具备保安员证）。消防、安防视频监控值班管理员负责消防、视频监控值班安全管理（须具备建（构）筑物消防员证）。保洁员负责保洁卫生清
12、扫。水电工负责水电维修、空调基本维护管理工作（须具备高压电工证）。高低压配电房值班负责高低压配电房值班管理及柴油发电机组运行与维护（1人一班，须具备高压电工证）。绿化工负责日常绿化管理与养护等.7.1保安人员安排7.1.1大门入口分3班，早、中、晚班7.1.2室外停车场：分早班、中班7.1.3办公楼一楼3个大厅分早班、中班、晚班7.1.4办公楼二楼东大厅、西大厅7.1.5办公楼三楼东大厅、西大厅7.1.6办公楼四楼西大厅7.1.7两个地下车库7.1.8中央空调维护管理，维修报修登记ZL9考前训练分2班7.1.10科目三发车区7.1.11科目二发车区7.2、保洁人员安挂7.2.1办公楼一楼三个大
13、厅（分早班、中班）7.2.2办公楼二楼东、西大厅7.2.3办公楼三楼东、西大厅7.2.4办公楼四楼西大厅7.2.5主楼二至六楼及东头区域7.2.6地下车库7.2.7科三发车区7.2.8科目二发车区%2.9科目二场内7.2.10训练场7.2.11室外停车场7.2.12综合区7.2.13食堂综合楼七、其他约定事项1、采购人只提供物业管理公司办公场地，不负责物管人员住宿。2、在管理期限内，物业管理公司必须按照招标文件所约定的标准提供优质服务。3、物业管理公司配合采购人做好驾校考生考前训练的管理工作。4、物业管理公司配合采购人做好重大接待活动的保安和保洁工作。5,对物业管理公司安全防火的要求：严格管理
14、工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。6、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。7、对物业管理公司工作人员素质的要求：无犯罪记录，男性50岁以下，身高165Cm以上，高中以上文化。女性45岁以下，高中以上文化，身体健康，无违法违纪记录，适应物业各项工作。8、对物业管理公司员工统-着装，持证上岗及健康状况的要求：统-着装，经理、电工、保安等岗位需要持证上岗，其费用由物业公司自行承拒9、物业公司无对外收费权。10、对物业管理公
15、司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。11、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。12、物业管理公司应负责其工作人员的餐饮。13、对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见附件一物业管理考核实施细则。14、采购人将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定追究违约责任。（1）对物业管理工作的考核、评分采取百分制，每个月进行一次，若当月考核总得分低于90分，每1分对应当月物管费的百分之一予以等额扣除，考核分数为1分的，采购人有权不支付当季度费用。（2）对未按要求着装等不符合要求的情况每次扣除1分，对信件丢失、发生偷盗事件等差错事故根据后果的严重性扣除2-5分，对物业管理的投诉，经调查属实的，酌情扣除1-2分：（3）每个季度进行一次物业管理满意度调查，若低于80%的，以80%为基数，每差一个百分点扣除本季应付物管费的一个百分点，考核满意度为1%的，采购人有权不支付当季度费用。（4）对于物业管理公司聘用的员工，如若有为驾考中心相关考试
