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1、普通住宅小区物业服务费用测算工作指引第一章总则第一条根据物业管理条例、北京市物业管理条例、北京市住宅物业服务标准及相关法律、法规的规定，参考3年内海淀区或周边区域的普通住宅小区（老旧小区）物业服务费收费标准和近年普通住宅小区一级、二级物业服务标准的物业服务费的评估实例，制定本工作指引。第二条本工作指引适用于海淀区行政规划区域内的普通住宅小区（含老旧小区）的物业服务费用测算参考。第三条为便于各街镇、社区、业主委员会、物业管理委员会根据小区情况粗略掌握小区的物业服务费构成，对设备设施日常运行维护、收支公示内容进行参考，遵循质价相符原则适当调整物业服务费，以此为目的制定指引，为建立常态化机制打好基础
2、。第二章测算方法及费用构成第四条物业服务费通常指物业服务人按照（前期）物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第五条物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、材料费、维护费、能源费和间接费用等费用。影响物业服务成本的主要因素有：社会物价指数、社会平均工资、社会保险的缴纳比例、设施设备材料费、维护费以及水、电、气等能源费的变化。第六条物业服务成本包括下列九项费用：管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;（3）物业管理区域清洁卫
3、生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公成本；物业服务人固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。第七条物业服务费测算应遵循以下原则：确定物业服务标准原则。物业服务费用评估应以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提；合法原则。委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，应以符合相关法律、法规的规定为前提；评估时点原则。其结果应是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理的价格。第八条依据委托人提供的项目资料并确认项目的服务标准，通常以运营成本法为主导、市场比较法为参考。第九条汇总的物业服务成本或物业服务支出的
4、构成的单项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围进行计算。第三章费用构成项参考第十条管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等：办公室：项目经理文员财务/收费库房管理客服部：客服主管客服人员前台人员秩序部：秩序主管中（监）控值班综合维修部：工程主管主管综合维修工以上人员通常为物业服务人自招自管人员，可根据项目实际情况适当增减，且在工资基础上需要另测算以下内容：社保（含养老、基本医疗及生育、失业、工伤）；住房公积金；残疾人就业保障金；教育经费；工会经费；法定假日加班费；服装费；餐补等。第十一条物业共有部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含（如有）：土建、给排水综合维护费；水质检
5、测费；（3）避雷检测费；电梯维保费；（5）电梯检测费；（6）消防、电气设备检测；灭火器检测费；消防及安防系统维护费；(9)电气系统维护费；(10)能源费。第十二条物业管理区域清洁卫生费用包含：化粪池清掏费用；保洁人员配置建议：清扫面积Io00o75000平方米(建筑面积)/人，面积较小时，人员配置数量需符合劳动法要求；垃圾分类保洁人员根据桶站设置人员，2人站点。生活垃圾清运费用；建筑、大件垃圾清运费用；(5)环境消杀费用。第十三条物业管理区域绿化养护费用住宅一级和二级服务标准一般参照绿化等级标准二级或三级。费用包含人员工资、福利、服装费、施肥、病虫害、修剪、除草、垃圾清运、工具、材料费等。第十
6、四条物业管理区域秩序维护费用包含：人员工资、保险、福利、服装和对讲机等工具维护费等，通常固定岗位4人（含队长）、巡逻2人一组。第十五条其他费用（D办公费用：0.21元/平方米（建筑面积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。物业服务人固定资产折旧：0.2元/平方米（建筑面积）/年（参照标准，结合现场情况确定）。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：0.04元/平方米（建筑面积）/月（参照标准，结合现场情况确定）。经业主同意的其他费用。税金：6.72%或根据相关政策调整利润区间建议：5%-10%第四章附则第十六条本工作指引由海淀区物业管理协会联合青宇（北京）物业服务评估监理有限公司、北京金
7、泊顿物业服务评估监理有限公司共同制定,供海淀区普通住宅小区（含老旧小区）粗略测算物业服务费用使用，最终物业服务费用以小区全体业主与物业服务人协商或委托专业第三方评估确定。附件：海淀区普通住宅小区（含老旧小区）一级或二级服务标准单项成本参考普通住宅小区物业服务成本测算单项成本参考标准表项目内容部门明细项内容费用单价（元/月）年费用合计（元/年）备注1、人员成本（不含保险福利等）办公室项目经理工资8000-100009.6万-18万1、公司承担的人工成本除了以上基本工资外,需承担以下成本费用：五险28.1%:养老16%,基本医疗及生育10.8%,失业0.8%,工伤0.5%,生育0.8%;2、住房公
8、积金：12%3、残疾人就业保障金：（用人单位在职职工人数*1.5%-用人单位实际安排残疾人就业人数）*用人单位在职职工年平均工资*90%;4、教育经费：1.5%（年度工资总额）5、工会经费：2%（年度工资总额）6、加班费：法定假日11天/年，按三分之一人员计算；办公室文员工资3000-50003.6万-6万财务人员工资5000-80006万-9.6万库房管理员工资3000-50003.6万-6万客服部客服主管工资5000-80006万-9.6万客服专员工资3000-50003.6万-6万前台人员工资3000-50003.6万-6万秩序部秩序主管工资5000-80006万-9.6万中（监）控值班
9、工资3500-45003.6万-4.8万综合维修部工程主管工资5000-80006万-9.6万7、服装费：500元/人，按两年摊销；8、餐补：15-25元/餐/人；9、上述内容或根据相关政策进行调整；部门主管工资4000-60004.8万-7.2万综合维修工工资3500-50004.2万-5.4万2、共同部位、共用设施设备日常运营维护费分包服务商服务土建、给排水综合维护费根据情况及维保单位报价（U-0.2元/月/平方米建筑面积水质检测费根据相关政策进行调整1690元/点位/年至少测两个点防雷接地设备检测根据相关政策进行调整70元/点位/年建筑高度超20米部分，每增加5米高度，增5元/检测点电梯
10、维保费根据设备1青况及维保单位报价6000-8000元脚/年电梯检测费根据相关政策进行调整600元脚/年8层（站）以上每增加一层（站）力口25元消防、电气设备械!1根据设备情况及维保单位报价0.5-1.5元/平方米/年建筑面积灭火器检测费根据相关政策进行调整25-30元/具/年消防及安防系统维护费根据设备情况及维保单位报价电气系统维护费根据设备情况3、物业管理区域清洁卫生费用化粪池清掏费用根据设备情况及维保单位报价3000-6000元/个/年通常25-50立方米保洁人员工资3000-3800（含保险福利等）3.6万-4.56万L保洁人员配置：清扫面积10000-15000平方米（建筑面积）/人
11、；2、垃圾分类保洁人员根据桶站设置人员，2人/站点。垃圾清运费用、环境消杀费（1）参照关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾/消纳场管理费收费标准的通知（2）环境消杀5000-8000元/年4、物业管理区域绿化养护费用三级养护标准按照养护标准计算或以成本支出核算该项成本4元/平方米/年包含人员工资、福利、服装费、施肥、病虫害、修剪、除草、垃圾清运、工具、材料费等。二级养护标准6元/平方米/年5、物业管理区域秩序维护费用保安人员工资3500-5000（含保险福利等）4.2万-6万保安人员配置：一个门配置固定岗位4人（含队长）,巡逻2人一组6、办公费用参照标准，结合现场情况确定0.21元/平方米/年建筑面积7、物业B艮务固定资产折旧参照标准，结合现场情况确定02元/平方米/年建筑面积8、公共责任保险费用参照标准，结合现场情况确定004元/平方米/月物业共用部位、共用设施设备及公众责任险9、经业主同意的其他费用/根据双方达成约定10、税金6.72%11、合理利润5%-10%总计
