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1、商业地产开发操作工程项目前期筹备程序1、立项审批1.1房地产开发公司的准备工作房地产开发公司应办理好土地出让手续，取得国有土地使用权，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行勘察，制作报告书，并落实足够的开发资金。1.2行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）建设用地规划审批；3）建设工程规划审批；4）施工报建审批；5）建设工程预销售许可审批；6）建设工程竣工综合验收备案审批。1.2.1选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1.2.1.1规划局土地利用处依据项目土地核发开发项目选址意见书并给出规划设计条件。1. 2.1.2国土资源局
2、办理土地预审。1.3委托规划设计院依据项目规划设计条件及开发公司意见进行详规设计。1.2.2建设用地规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项：1.2.2.1规划局土地利用处对开发公司提交的规划总平图进行审核并核发建设用地规划许可证，给出建设工程规划设计条件及综合管网设计条件。1.2.2.2办理土地详规审批手续：取得建设用地批准书及土地证。1.2.2.3办理环保审批手续：委托环评公司出具环评报告或环评报告表并经环保局审批通过且核发审批意见书。1.2.2.4办理人防审批手续：先到人防窗口核费，签订人防工程结建书及保证书和欠据，然后持人防设计图纸到人防审图事务所审图并给出审查意见书，再到窗口办理审批手续
3、。1.2.2.5办理消防位置审批手续：持规划总平图及相关要件到消防窗口办理建筑工程位置防火审批意见书。1.2.2.6办理房地局审批手续：持相关要件到房地产管理局产权管理办公室办理项目土地地上房产灭籍手续并给出建设工程产权产籍意见书。1.2.2.7办理开发办审批手续：首先办理项目资金到位的验资报告，并持项目工程可研报告及相关要件办理项目审查意见书。1.2.2.8办理拆迁办审批手续：持相关要件到长春市城市建设房屋拆迁管理办公室办理建设工程规划审批意见书。1.2.2.9办理建委审批手续：持相关要件到建委窗口核定配套费用，开发公司交纳各项费用后持相关票据到窗口盖章并开具发票。1.2.2.10办理绿化审
4、批手续：委托具有绿化设计资质的设计院出具绿化平面图并报园林绿化局审批且核发建设工程绿化规划审批书。1.2.2.11办理发改委项目计划书：持开发办核发的建设项目审查意见书、经环保局审批通过的项目环评报告、项目可研报告房地产公司开发资质证书等要件到发改委窗口报件并取得其核发的当年建设计划的通知。1.2.2.12办理综合管网设计审核：协调规划设计院、有线电视、燃气公司、电信公司、行政执法局、水务集团、电业局、市政管理处、供热办等部门到现地踏查并会签，然后规划设计院进行综合管网设计并报规划局市政管网综合处审批通过取得管网综合图。2.2.13委托建筑设计院依据规划设计方案条件进行详规设计。1.23建设工
5、程规划审批阶段。此阶段办理以下一般事项：1.2.3.1规划局建筑设计处汇同规划局市政管网综合处对开发公司提交的建筑总平图、单体设计文本文件及建设用地规划许可证规定的各项会签审批文件进行审核并核发建设工程规划许可证。1.2.3.2办理建筑施工图审查：将全套施工图纸委托具有审图资质的审图事务所进行审核，并核发施工图审查意见书。1.2.3.4办理消防设计审批：将全套施工图纸报公安消防支队进行审查，并核发消防设计审核意见书。1.2.4施工报建阶段。此阶段办理以下一般事项1. 2.4.1办理施工报建登记：持工程报建申请表到建委报建窗口报建并核发建设工程许可申请会签表。1.2. 4.2办理招投标手续：开发
6、公司委托招投标公司对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包，取得中标通知书。1.2.4.3办理建设监理管理审批：通过招标方式确定监理公司并报经市城乡建设委员会审批通过。1.2.4.4办理勘察设计审批：先行办理防雷审批、墙改办审批再汇同消防设计审批及全套经审图事务所审核通过的施工图纸到勘察设计窗口进行报审并通过。1. 2.4.5办理进场交易审批：持中标通知书到建委交易中心窗口报审并交纳交易管理费取得入场交易资格。4.6办理质量监督审批：持建设工程施工许可申请会签表、质检登记表及施工合同、监理合同、勘察设计合同、建设施工设计合同及建筑施工企业资质证明文件到
7、建委质检窗口报审并通过。1.2.4.7办理安全监督审批：办理施工保险，交纳保险费。2.4.8办理造价管理审批：交纳定额测定费后到建委造价管理窗口审核并通过。1.2.4.9办理双拖欠审批：交纳施工人员培训费、农民工工资保证金、签订劳务合同即可通过。1.2. 4.10办理执法监察审批：持建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、中标通知书、建设工程施工申请会签表、规划总平面图、建筑总平图到建筑市场执法监察大队报审并审批通过。1.2.4.11办理完如上会签后，建委核发建筑工程施工许可证。1.2.5商品房预售许可审批阶段。此阶段办理以下一般事项：1.2.5.1办理商品房预（销）售审查书：
8、持商品房屋预、销售审查申请书、项目计划批准文件、土地证、建设工程规划许可证、开工许可证、开发建设项目审查意见、规划总平面图、工程建设总投资25%以上证明、商品房屋预、销售面积明细表、配套工程和物业管理具体实施方案到开发办窗口报件，经实地踏查合格后5个工作日核发商品房预（销）售审查书1.2.5.2办理房产测绘数据审查：持测绘成果声明、房产测绘（预测）报告、房产测绘合同、建设工程规划许可证及附件、规划总平面图、施工图文体文件、开发建设单位法人资格证明、配套设施说明等要件到房地产管理局产权管理处审查。1.2.5.3办理商品房预售许可证审批：持审查通过的房产测绘数据表、开发企业资质证书、工程施工合同、
9、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售方案等要件到房地产管理局综合审批处报件，经审核合格后核发商品房预售许可证1.2.6建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1.2.6.1经区规划局批准，委托测绘院对已竣工工程进行现场测绘并出具实测图。1.2.6.2规划部门、市政部门、环保局、人防办、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收并核发相关的验收合格意见书。1.2.6.3建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查并核发审查意见书。1.3房地产项目权属初始登记阶段1.3.1 由
10、房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。1. 3.2开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，会因实际情况不同而发生变化。2、项目规划及方案设计2.1由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2. 2签定委托设计合同，委托设计单位进行建筑设计。分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工图设计。2. 3市建委负责联系市有关部
11、门对初步设计进行会审批复。3、项目投资预算及签定工程总包合同3.1初步设计或施工图设计结束，委托专业的、具备资质的造价咨询机构进行投资预算。3. 2房地产公司计划部负责对投资预算的结果进行审核确认。3. 3通过招投标方式确定施工单位并签定工程总包合同。4、建设工程报建4.1建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续4.1.1 计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；计划委员会4.1. 2规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；规划局4.1.3 国土部门核发的国有土地使用证；国土资源局4.1.4 符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查
12、批准书；建委施工图审查处4.1.5 人防办核发的人民防空工程建设许可证；人民防空办公室4.1.6 消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；公安消防支队4.1.7 防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；防雷办4.1.8 地震办公室核发的抗震设防审核意见书；地震办4.1.9 建设资金证明；当地银行4. 1.10工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；咨询公司5. 1.11法律、法规规定的其他资料。4. 2公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续4.2.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.2.2建设工程施工公开招标申请表；4.2.3建设工程监理公开招标申请表。4.3
13、邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。4.3.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.3.2建设工程施工邀请招标审批表；4.3.3建设工程监理邀请招标审批表；4.3.4工商部门签发的私营企业证明；4.3.5法人营业执照；4.3.6其他申请邀请招标理由证明。4.4直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续4.4.1建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；4.4.2建设单位申请安排建设工程施工单位报告；4.4.3建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4.4.4工商部门签发的私营企业证明；4.4.5法人营业执照；4.4.6建设工程直接发包审批表。4.5办理建设工程
14、质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续4.5.1规划许可证；4.5.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.5.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4.5.4施工合同及其单位资质证书复印件；4.5.5监理合同及其单位资质证书复印件；4.5.6施工图设计文件审查批准书；4.5.7建设工程质量监督申请表；4.5.8法律、法规规定的其他资料。4.6办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续4.6.1建设单位提供的资料：4.6.1.1工程施工安全监督报告；4.6.1.2工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4. 6.1.3工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4.6.
15、1.4工程项目地质勘察报告（结论部分）；4.7. 1.5施工图纸（含地下室平、立、剖）；4.8. 1.6工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；4.6.2施工单位提供的资料：4.6.2.1安全生产、文明施工责任制；4.6.2.2安全生产、文明施工管理目标；4.6.2.3施工组织设计方案和专项技术方案；4.6.2.4安全生产、文明施工检查制度；4.6.2.5安全生产、文明施工教育制度；4.6.2.6项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件;4.6.2.7现场设施、安全标志等总平面布置图；4.6.2.8购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；4.6.2.9建设工程施工安全生产责任书；4.6.2.10建设工程施工安全受监申请表；4.6.2.11法律、法规规定的其他资料。4.7领取施工许可证，除第4.1条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续4.7.1工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；4.7.2工程监理中标通知书和工程监理合同；4.7.3施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4.
