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1、长春工程学院管理学院SchooIofManagementrCCIT.房地产营销筹划实训学生姓名：学籍号：班级：专业：房地产经营与管理指导教师：日期:2013年12月18日教师评价指导教师评价工程及成绩考核指标考核内容成绩权重加权成绩合计L设计表现1.1出勤情况迟到、早退、缺勤等0.301.2设计期间表现日常学习态度、工作能力等0.202.完成质量2.1报告内容内容全面、完整、重点突出；参数方法选择正确全面、测算过程科学合理，结果准确、分析结论全面、客观、合理。0.402.2报告形式报告结构、排版格式、字数符合要求等情况。0.103.加分项表现特别突出，如设计期间协助老师处理突发事件并对防止严重
2、后果的出现起到关键作用等。签字：2013年12月18日时核绩平考成果绩成成加分综合成绩成绩核定人签字：2013年12月18日圣水湖畔前期筹划报告书专业班级:学生姓名:1城市宏观经济研究O1.1 城市区域开展对本工程的影响O1.2 经济增长及财富指标1长春市历年GDP增长情况分析1长春市历年产业结构开展情况分析1长春市历年人口规模及增长速度情况分析2房地产投资分析31.3 长春市住宅购置力指标研究3长春市历年城镇居民家庭人均可支配收入情况分析3长春市历年城镇居民家庭恩格尔系数分析42工程地块分析42.1 地块价值4宗地现状分析4工程四至5工程根本技术指标52.2 工程周边环境及配套分析52.2.
3、1 周边交通配套52.2.2 周边生活配套62.3 地块SOWT分析6工程优势6工程劣势7工程的时机7工程地块的威胁7地块价值评估总结73长春市住宅市场分析73.1 商品住宅市场83.2 2012年长春市各区市场情况83.2.1各板块分布及特点9各区商品住宅成交均价9各区商品住宅供给情况10各区商品住宅成交情况104.长春市高端住宅需求市场分析114.1 需求分析说明11调研目的11调研方法12抽样方法124.2 潜在消费群体的个人属性12年龄.12职业职务13收入情况13职业次数144.3 消费行为分析14现居住工作）区域14居住面积15户型154.4 消费者态度分析16置业目的16付款方式
4、164.5 本工程消费者需求17对本工程所在区域环境的评价17是否考虑在本工程购房17本工程产品类型选择18本工程需求面积18外立面风格19园林景观194.6 需求分析结论2O潜在客户特征及现居住情况2O潜在客户消费需求分析2O对本工程的启示2O5区域市场分析2O5.1 竞争维度选取2O5.2 竞争案例分析2O5.2.1 国信南湖公馆2O5.2.2 华亿红府225.2.3 南湖祥水湾235.3 竞争突破点分析246工程定位256.1 市场定位25市场定位的支撑点25市场定位256.2 目标客群定位256.3 产品定位257物业开展建议267.1 规划建议267.2 景观建议27工程入口27园区
5、中央广场27园区导示系统28园区路旁布置29园区水系、绿化3O园区过道31公共空间327.3 花园洋房32花园洋房效果图33花园洋房户型图337.4 多层347.4.1 多层效果图357.4.2 多层户型图357.5 车库车位368营销筹划378.1 销售阶段378.1.1 销售阶段划分原那么378.1.2 销售阶段划分378.2 销售策略388.3 推广总体目标381城市宏观经济研究1.1 城市区域开展对本工程的影响本工程地块位于朝阳区，朝阳区位于长春市中南部，是长春市的经济中心。全区西起人民大街与朝阳区接壤，北至新发路、上海路、光复路与宽城区相接，东临伊通河与二道区隔河相望。两地根底设施及
6、环境条件较好。朝阳区有南湖公园，而南关区有雕塑公园和动植物公园，这些公园都可以一定程度上提高工程的形象。两地集中了中高档次的工程，也有局部低档次工程。南湖周围的两个工程，南郡水云天和长影世纪城是借助南湖景色提高工程形象最多的两个工程。是长春市不可多得的高档高层住宅工程。同样，位于雕塑公园北向的万达长春明珠小区和位于伊通河畔的中海的一系列小区也是借景提高了工程的形象。小区也是借景提高了工程的形象。城市开展规划将对本工程开展带来众多利好，为本工程的顺利开发及销售提供有利条件。艺术学院口工业大学口工程学院春工程学院湖西区南部水云齐4N C吉林大学O华侨新村口腔医院/8人民医院 O:/吉林大学洋和小区
7、M护理学院，:胜航医院。吉林大学一小名门花园“b研腕大学本工程位置泰豪苑。体目学院南湖南湖假日G长春供电. 公司公寓一长春市南 “关区政府湖物区轻柔四号线.。滨河家园。吉林大学 oJR5t?南湖宾馆,南湖宾馆-三栋* -六栋0.南湖宾馆 十一栋r长春金融高 :等专科学校热力小耳1、城市规划使长春的城市范围正在迅速扩大，本工程所在中心城区地段的稀缺性与唯性将进一步凸显，为本工程的高端市场定位奠定了根底。2、随着城市的迅速开展，同时借助南湖得天独厚的湖景优势，片区的形象及区域价值将进一步提升，将会吸引众多的高端客群的注意力;3、本工程所在核心片区的土地供给量及房地产工程数量会逐渐减少，本工程所在区
8、域将成为长春房地产开发及销售的热点区域。在竞争工程增加的同时，片区的市场影响力将增大，区域价值将进一步提升；4、半小时生活圈的形成扩大了长春市区及本工程楼盘的客群范围，为本工程销售带来更多的目标客户。1.2 经济增长及财富指标长春市历年GDP增长情况分析长春历年GDP数据表(2005-2012)50004500400035003000250020001500100050002005262007200820092010201120121.1“2005-2012年长春市国民经济收入保持了一个良好的增长趋势，年平均增长率在13%以上。通过GDP的增长速度可以看出，稳定的经济开展速度及持续开展形成了消
9、费者信心和各种商业投资活动的根底，为房地产的开展创造了良好的经济环境，同时也为房地产工程的最终成功提供了先决条件。GDP的增长带动市民的收入不断增加，为长春市房地产市场价格的上扬提供了一定的空间。而根据目前GDP的增长趋势，以及政府对未来的预期，预计未来长春市经济国民经济总值仍就保持良好的增长态势，这将有效加大长春市民对商品房的购置力，同时为房地产行业的开展创造良好的经济环境。长春市历年产业结构开展情况分析1000800600400200O-一-1 一r -P-20082009201020112012=第一*业（亿元）128.09138.84154.51187.03198.63U=I第二产业C
10、亿元）395.8491.95605.16738.98808.46二第三:衣业C亿元）165.21208.66263.29326.66368.84第一产业所占比例18.6%16.5%15.1%14.9%14.4%第二产业所占比例57.4%58.6%59.2%59.0%58.8%第三*业所占比例24.0%24.9%25.7%26.1%26.8%长春市历年产业结构开展情况70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0% 0.0%长春市为第二产业占明显主导的城市，第二产业占总体的一半以上。包括房地产业在内的第三产业在2008-2012年保持高速增长，其比例现已超过第一产业。第三产
11、业总产值的增加使聊城市三大产业之间的结构趋于合理，保障了长春经济的快速稳定开展，同时意味着第三产业从业人员的经济实力和总体数量在不断提高，这为长春市房地产市场提供了广泛而有效的客户群，长春房地产开发作为第三产业的主力，其未来前景被看好。长春市历年人口规模及增长速度情况分析消费者人口统计资料（人口增长、家庭数量、家庭规模等）对决定建筑体量、确定适销适租建筑产品类型、确定产品单元面积及确定适当的售价和相金水平等具有重要作用。长春市历年人口增长情况8007500.800% 0.700%0.600%0.500%0.400%0.300%0.200%0.100%0.000%2008200920102011
12、2012I=I全市占末常住人口（万人）745.9750.4790.1795.3799.7人匚自然增长率0.442%0.443%0.692%0.454%0.658%20082012年长春市人口保持持续稳定增长，至2012年全市年末常住人口将近800万人。人口的增加意味着房地产需求量的增加，为房地产行业的开展提供了一定的消费人群。房地产投资分析长春市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，开展十分缓慢。1998年，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步标准，房地产业开始蓬勃开展起来。特别是2012年以来，房地产业更呈现出快
13、速膨胀的开展势头。目前，聊城市房地产步入快速开展期。800.00600.00400.00200.00长春市历年房地产投资情JX./-40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%U-UU20082009201020112012匚二直定资产投资领（亿元）356.15367.80420.26530.34700.040后地=女姿/CZ元：20.0023.9025.6733.1332.44一房地产投资修长至-20.5%19.6%7.4%29.1%-21%方地产女费顿与亘定资产5.6%6.5%6.1%6.3%4.6%2008-2012年长春市固定资产投资额快速上涨。固定资产的快速增长直接促进长春市城市根底设施的完善和人民生活水平的提高，也为房地产行业的开展提供了有利条件。1.3长春市住宅购
