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1、第一部分恭江项目市场调查报告一、恭江房地产市场概况（一）泰江概况（二）恭江房地产概况（三）与其他城区的对比分析二、恭江房地产市场现状及发展态势分析（一）调查对象、目的和方法（二）典型楼盘调查列表（三）恭江房地产市场特征分析（四）恭江二手房市场简述（五）恭江商业市场分析（六）结论三、暮江消费者需求特征分析（一）消费调查背景分析（二）购房需求调查四、结论一、恭江房地产市场概况（一）恭江概况1、地理位置秦江位于四川盆地与云贵高原结合部，北靠巴南，南接贵州，西邻江津，东连万盛，地处渝黔、黔汀要冲，是重庆的南大门，地理位置极其重要。2、交通状况秦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，
2、与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。秦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。高速路车速40分钟左右。正在动工兴建的川黔高等级公路，即将动工兴建的川湘高等级公路，将进一步改善秦江的交通状况，增强秦江的区域优势。3、产业特征秦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。秦江的工业基础雄厚，工业门类齐全。松藻矿务局、秦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、泰江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系O4、
3、行政区划及收入状况全县辖23镇10乡，面积2178平方公里，人口94.5万。其中农业人口76万，非农业人口18.5万。2004年全县社会消费品零售总额20.68亿元，同比增长14.8%;城镇职工人均工资11378元，同比增长21.7%。5、结论(1)恭江陆运交通网络发达，并且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济发展提供了良好的先天条件。(2)矿产资源丰富，工业基础雄厚，对恭江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了秦江相关产业的快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。(3)个人收入的持续增长促进了消费市场活跃，给秦江的房地产带来了旺盛的消费力支持。(二)恭江
4、房地产概况1、商品住宅统计数据表(2004年)竣工面积(m2)销售面积(m2)空置面积(r)空置百分比2584082357822744810%2、结论：(1)通过统计数据表示，2004年秦江住宅空置面积与竣工面积的对比率为10%,扣除部分规划设计落伍、性价比重要失衡的项目，这一比例还将更低，总体看来呈良性发展趋势。(2)从成交数据统计看，住宅年销售面积能够达到23万平方米，如果按照建筑面积120平方米每套房屋计算，接近2000套，当前市场购买力比较旺盛。(3)从目前恭江土地出让市场看，除园区外没有大规模的新区开发，即将入市的大型项目不多，而旧城改造进度一般不可能太快，因此供求状况在未来3年左右
5、可以保持一种良性的相对平衡，对项目而言是一个利好。二、恭江房地产市场现状及发展态势分析(一)调查对象、目的和方法1、调查对象及目的我们选择了价格在1000元/平方米以上，有一定规模的商品住宅项目作调查对象，目的在于了解一线项目的产品品质和价格水平，并通过对比其销售业绩分析买方市场的消费热点，为项目的定位尤其是产品定位提供依据。2、调查方法主要通过到销售现场咨询了解的办法获得相关信息，在本次调查过程中，项目组人员对目标采用轮流叉调查的方式，收集到的市场信息比较客观准确。（二）典型楼盘调查项目名称枫丹韵绿堡德信花园左岸领秀阳光雅苑南州明珠千山阳光水岸地址九龙开发园区九龙开发园区九龙开发园区二级汽车
6、站旁秦江中学旁滨河大道菜坝占地面积135亩50亩30亩左右5亩左右30亩左右30亩左右（一期）建筑体量25万m?8.8万r6万多如3万m之6万m?5万n?（一期）建筑形态多层/小高层高层多层/小高层多层/高层多层/高层多层小高层多层/小高层户型结构平/错跃/变维平/错/跃层平/错/跃层平层错跃层平错层规划布局曲线围合点式国合/行列国合联体楼围合式围合式主力户型1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T1S1T/2S2T3S2T2S2T/3S2T/4S3T2S2T/3S2T4S2T3S2T2S2T面积(m2)60/80-8597-12960-90110-230140-19051180
7、74-83/85-123110-14677m299-105m2110-15095-135278-85建面价格平1300平层1310约1180多层1288多层11801400-1500(tm2)错层1400跃层1340套面1450高层1208小高层1178层差(Cm2)1010未定10/20/30多层5小高层1010销售率90%70%.未正式销售已售70%多层销售完毕已售90%70%开发周期三期两期2005年底交房两期两期(三)恭江房地产市场特征分析1、开发热点区域以桥为界，恭江形成了旧城区与开发区两个开发热点，在先天条件上各有优劣:(1)交通条件由于恭江地域面积不大，竞争项目地理位置普遍较好，
8、交通都较为方便，但新旧城区特点各不相同。开发区项目如德信花园、韵绿堡等距离高速公路近，对外交通极其方便；老城区项目如阳光水岸等距离县政府广场相对略近，交通较为便捷。(2)配套开发区目前人气还不十分旺盛，市政配套设施不够齐备，因此，开发区项目比较注重小区配套设施以满足业主的居家要求，如枫丹韵绿堡；老城区项目则多借用周边市政配套。就配套而言，老城区项目强于开发区项目。(3)周边环境老城区项目周边建筑相对比较陈旧，但比邻恭江河，有景观优势。而开发区正处在如火如荼的建设之中，灰尘较多、噪音较大，环境相对略次。优点是道路状况好，房屋都是新建的商品房，随着建设的进一步深入，区域环境会得到很大的改善，成为恭
9、江新兴的居住社区。2、关于在售项目产品评价(1)项目规划泰江在售项目中，韵绿堡和千山阳光水岸总平面规划质量比较高，其余项目大多规划布局处理还比较粗糙。典型竞争项目中，枫丹韵绿堡小区采用曲线围合布局，在局部区域点缀一些建筑，错落有致，天际线轮廓流畅，具有较强的视觉冲击力。千山阳光水岸，充分利用恭江江景，因地就势，打造出了较具特色的小区景观。其它项目则基本采用简单围合手法，营造中庭景观，但建筑间距小，通风采光差，人性化不够。(2)户型设计恭江在售项目中，三居室住宅占据了绝对优势比例的份额，另外两居室和四居室供应量也比较大，这与恭江房地产市场的需求主流是相吻合的。在户型环节，恭江房地产市场存在以下一
10、些现象：部分项目户型设计不够合理，出现了一些大而不当的面积浪费，如德信花园等。部分项目采用创新设计手法，如枫丹韵绿堡即运用变维式设计，得到了市场认可；与主城客户青睐平层户型相比，恭江消费者更倾向于错层、跃层户型。(3)园林景观景观已经成为住宅项目越来越强调的卖点，我们认为，韵绿堡和阳光水岸的园林规划有一定的技术含量，而其他项目往往只是对景观用地进行了简单的绿化处理，还谈不上景观的美学效果，功能规划也缺乏质量。园林景观打造上最具特色之项目为千山阳光水岸，不仅视觉效果好，园林的功能规划也比较合理，并且通过对一些节点的处理，营造出了比较浓厚的人文气息。其次是枫丹韵绿堡，充分利用其规模优势，打造出了较
11、为舒适的园林景观，景观质量高，并具有浓厚的人文气息；并大量运用水景，如叠水、瀑布等，另外，运动设施及会所的设置也是其一大卖点。(4)建筑形态恭江在售项目建筑形态比较单一，几乎是清一色的普通多层或小高层，同质化的现象非常严重，如果在建筑形态上有所突破和创新，将成为非常直观的差异化特征。(5)物业管理目前恭江小区项目多由开发公司自行进行物业管理，服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面，社区人文氛围的营造不得力，如果通过一些外部资源提升物管质量(比如聘请一些知名公司作为管理顾问)，并在销售中将物管服务的差异化向客户展示，应该能够形成很强的吸引力。(6)产品硬件除阳光水岸外，在售项目公共部分(门厅、楼
12、梯间、过道)装修的标准偏低，缺乏特色，在细节上经不起推敲，可以超越和提升的空间比较大。3、价格水平恭江在售项目价格大致分为几个水平线：一是在规模的社会影响比较大、产品品质比较高的高档项目，比如韵绿堡、千山阳光水岸上，建筑面积价格能够达到1300-1500元/平方米之间。二是一些小规模比较小，有这一定绿化景观的中偏高档项目，比如阳光雅范、南洲明珠等，建筑面积价格能够达到IIoOT200元/平方米之间。三是一些单体的商品房子，建筑面积价格能够达到800-1000元/平方米之间。从销售状况看，这几类项目都取得了比较好的市场业绩，说明各种价格和档次的项目都有其目标消费群和市场承接力，关键是项目价格和品
13、质必须匹配。（四）恭江二手房市场简述1、供给市场部分高收入群体现有住房已不能满足其居住需求，换房意愿强烈，而随着秦江房地产市场的发展，市场上出现了能满足该类群体需求之物业，旧房上市销售成为必然。销售之物业多为单位福利房、集资建房自建房及普通商品房，成交价格集中在7007100元布区间内，与其它区县城市相比，供给量相对较大。2需求市场除城内居民外，购买者多为周边乡镇进城经商、务工人员，他们经济实力有限，对居住环境、物业品质要求不到，仅需有一容身之地，满足其基本的居住需求即可，二手房以其低价、即买即入住等特征而受到此类群体的青睐，。恭江工业产业较为发达、厂矿多，农村进城务工人员较多，二手房（含求租
14、和购买）需求自然旺盛。3、小结二手房市场活跃使房屋转让渠道非常通畅，居民可以轻松的卖出现有住房，购买更好的住宅以改善自身的居住条件，这为房地产市场的健康、快速发展打好了坚实的基础，这也是本案的开发利好之一。（五）恭江商业市场分析1、商业发展过程老城区新城区秦江原来商业主要集中在秦江河两岸的老城区，其中以中山路和河东市场周边为主，随着泰江城市建设的快速发展和城市化进程的加快，依托高速路发展起来的新城区商业也逐步形成气候。住宅底商|中等规模商业跖立泰江商业发展相对滞后，在2001年前，商业物业主要是住宅楼底层商铺，底商一般控制在2层以内，如孟家园区域商业、万代商城商业等；2001年以后，在中心逐渐
15、出现了中等规模的商业物业，在规划设计上更适合一些中大规模的超市、商场物业的布点，如巨龙广场、明兴世纪城等。传统商业业态6新型商业业态泰江在2002年前主要以传统的商业业态为主，随着商业业态不断拓展，以连锁超市为代表的新型业态显示出较强的市场竞争力，如2003年开张的重客隆。从目前来看，城市中的传统业态与新业态仍然处于“胶着型”竞争状态，各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。但未来的分化特别是商业设施的“超市化”、“规模化”是不可阻挡的。大型的购物中心、SHOPPINGMALL等在秦江仍然是空白点。2、秦江县古南镇商业市场发展现状商业市场现状古南镇是个恭江县中心城镇，辖区面积和人口数量有限(古南镇人口13.5万，其中城镇人口7万)。因此泰江县古南镇的商业市场起点较底，
