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1、财务管理制度3-1开发成本核算目的加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效益，规范公司成本核发算方法。范围适用于公司项目开发成本核算工作。职责1、财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。2、预算成本部、项目部造价人员协助财务部的工作。工作程序1、成本核算的对象及要求(1)成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以下处理：一般的开发项目以每一独立编制设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程项目为成
2、本核算对象。同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。(2)各成本项目的预算成本(计划成本)和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。(3)成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。2、成本项目和开支范围(1)根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为：土地征用及拆迁补
3、偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施建设费；公共配套设施费；一一开发间接费(开发公司没有二级管理机构则无此项目)。(2)成本开支范围房地产开发成本科目分类表主要包含内容II成本科目土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用费、土地变更用途和超面积补交的地价等。2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通信等建造费、管线铺设费、接口补偿费二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地质勘察费、沉降观测费、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、
4、施工放线费、竣工面积丈量费等。规划费：方案招标费规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。规划设计费设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等。产品研究开发材料及施工费2报建费1、项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。报批报建费2、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、拆迁管理费、招投标管理费等。增容费水、电、煤气增容费、双电源高可靠性费3三通一平费临时道路施工用的临时道路设计、建造费用临时
5、用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。4临时设施费临时围墙围墙、围栏设计、制造、装饰费用。临时办公室租金、建造及其装饰费用。临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租赁临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2土建工程主体结构、外墙抹灰、公共部位内普通抹灰、室内毛胚抹灰。3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂
6、、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用I5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水、电、气室内给排水 给排水 直饮水系统 热水系统室内燃气室内电气工程设备及安装通风空调系统电梯供货及安装发电机供货及 安装2 消防系统 水消防系统I电消防系统 气体灭火系 统 防排烟工程自来水、排水储气站土建、设备、室外管线、室内管线。楼梯及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。空调设备及安装费用、空调管道、通风系统发电机供货、安装、机房降噪含消防水、电、防排烟自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的室外消火栓系统烟感、温感、报警、
7、消防广播人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按钮对讲系统包括可视及非可视对讲三表远抄水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火雨污水系统2室外燃气系统3室外电气及高低压设备储气站土建、设备、室外管线。高低压配电设备及安装室外强电管道 及电缆敷设供电所到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电总平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线
8、的管道预埋、检查井室外智能化系统停车管理系统小区闭路监控露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅向绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山。3道路、广场建道路广场铺设、开设路口工程及补偿费、土车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外前景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、老年康体设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅七配套设施费1游泳池建造成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园
9、建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车道建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费用1工程管理费方回填等。造费工程监理费支付聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费城建档案存档费用安全监督费建设主管部门的质监费工程保险费2营销设施建设费广告设施及发布费车站广告、路牌广告现场发装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮接待厅装修装饰费设计、工程、装饰等样板间包括样板间的设计、
10、装修、家具、饰品以及维持清洁、保安、维修费等。主体外搭设的样板间还包括建造费用。主体内样板间销售后回收的设计、装饰、家具、家私等费用。销售模型费售楼沙盘、户型模型等。其他3资本利息化直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇总损失、减去利息。4物业管理完善费开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入往前投入的物业管理九期间费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见费用核算办法1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见费用核算办法媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等展销费展位费、布置费、制作费促销活动费设备租赁费、
11、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费等宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品现场销售器具费饮水机、家私销售人工费_工资、资金、补贴等看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用客户会费用销售代理及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金中介策划及咨询费支付中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用总产权登记费政府收费分户产权转移登记费政府收费房屋交易费政府收费其他注：部分承包项目有甲供材料的，在其分项下另列一项。如：通风空调系空调设备及安装、空调管道系统二甲供设备3、计划成本编制（1）开发项目的计划成本必须以开发项目总体规划为依据。编制计划成本的依据一一经批准的开发项目总体规划；
12、工程项目设计概算； 经审核的工程预算，平方米造价指标、中标价等；一一市政府发布的征用土地和动迁的法规以及依法规而进行征地动迁的测算资料； 中国人民银行发布的有关贷款利率现行文件； 管理费用计算方法；市政府及其他有关部门制定的有关税费标准。编制计划成本的作用一一是确定商品房价格的依据；是编制年度计划成本，制定成本降低措施、内部承包考核的依据；一一是控制、分析、考核成本支出的依据;(2)各部门、项目部编制所承担开发项目的年度成本计划，分解为季、月计划。财务部汇总后，下达成本计划指标，协调与计划成本的关系，并考核完成情况。4、成本分析(1)成本分析实行全面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并
13、加以说明。主要采用因素分析和对比分析法实行成本分析。一一因素分析法：按成本项目逐个分析影响因素。一一对比分析法：以实际指标与计划指标分析对比，找出实际与计划的差异，可以说明计划完成的情况，为进一步分析提供方向；同规模公司相比，可以找出各单位的差距原因。(2)技术部、采招部协助财务部开展成本分析工作。5、成本报表(1)为了及时了解公司成本费用情况，指导公司成本核算，各部门、项目部必须及时编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。(2)报表编制要求公司在填列成本表和行次时，应按开发产品的类别和项目，逐行填列。同一成本核算对象的开发项目，所属各单项工程全部竣工，并已进行已完工程成本结转的，不再填列本表，本表应根据开发本科目填制。季末十日前上报公司财务部，年报另规定时间。已完开发产品成本表，本表填本年度内完工的开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十日前上报财务部，年报另规定时间。3-2资金计划预算管理目的统筹运用资金，充分
