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1、小区花园项目物业工程部设备维修管理规程及细节要求1.0目的制定小区设备设施维修管理制度，确保物业管理小区所辖设备设施的正常运行。2.0适用范围适用于管理处所辖的所有小区设备设施。3.0职责3.1 工程主管全面负责小区设备设施运行管理工作。3.2 工程维修领班具体负责小区设备设施巡视工作的组织与落实；4.1 程序内容4.2 各设备责任工程师负责设备维护计划的制定，各设备管理人员负责设备的维护计划的实施。4.3 设备维护保养分为四个方面：4.3.1 日常维护保养。指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小问题及时排除，及时作好坚固工作以及必要记录等4.3.2 一级
2、保养。由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养4.3.3 二级保养。指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养4.3.4 设备点检，指根据要求用监测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率4.4 设备计划性检修规程4.4.1 检修计划包括年度计划、月度计划；检修包括大修、项修、小修和改善维修。将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来，构成计
3、划性检修。4.4.2 工程部根据设备的运行特点，详细地制定并严格地执行检修计划，制定和修订切合实际的检修周期和检修定额。4.4.3 根据设备的检修周期及设备运行检查中发行的问题，编制设备检修计划，报工程部审批备案，列入设备管理考核项目。4.4.4 设备大修要拟出大修方案。包括：检修内容、质量要求、资金费用、工程进度、人员安排、备品备件、特殊工具、安全措施等，填写设备大修、改造审批表。4.4.5 计划性检修的实施，按计划使用材料、配件，避免浪费，严把质量，每道工序都有质量检查，文明施工，专用工具要精心使用、维护，做到完工后保持现场的清洁。4.4.6 特种设备的维修，除按检修程序和方案执行外，还严
4、格执行特种设备的管理规定。4.4.7 竣工验收工作。包括由工程部协同物管公司，根据修理任务书所提的项目、质量标准和技术要求进行验收，根据设备的具体情况，试运行一定的时间工作正常，填写检修竣工报告。4.4.8 设备检修过程中所需的各种技术资料、技术文件、要有健全的领用管理制度，设备大修、中修要有完整的检修记录和交工资料，并交工程部归档。4.5 设备外协维修管理制度4.5.1 工程立项a) 工程部专业人员根据小区各种设施的现状情况的需要，提出设备外协维修的报告。b) 报告中应说明设备的部位、名称、维修更新的内容，以及预定维修时间、所需资金的概算和技术方面的可行性分析等上报管理处讨论审批。4.5.3
5、 设备维保施工单位的招标工作a) 根据各分布设备的品牌，相应的维保原则上与原厂家立定。招标工作应在完成本工程项目的设计和概算后进行，就拟建的设备维修提出招标条件，投标单位提出自己完成设备维修的各项保证。b) 管理处从中选择够资质等级、工期短、造价低、质量好和信誉高有实力的外协单位前来中标，并综合评比三家以上的单位，从中选优的原则。c) 整个招标工作应在公平、公正、平等、有序的情况下进行，以达到缩短工期、确保质量、降低造价、提高投资效益的目地。4.5.4 签订承包设备维修工程合同及相关协议书合同内容应包括施工的工期、技术要求、预算造价、付款要求及施工进行当中不可预见问题的处理方法等内容，并同时与
6、之签订承包工程安全管理协议和有关管理条约。4.5.5 施工中的管理a) 工程部应派专人进行全程跟踪，掌握相关的维修施工技术，做好维修施工记录，收集整理相关技术资料归档。b) 施工维护管理、竣工验收、工程预算、项目移交等工作内容，并协调工程项目的各项工作设专人负责，明确任务，做到责任到人。c) 做好施工中各方面的协调工作，及时解决施工中出现的一切技术和质量问题。d) 加强对施工队伍的管理工作，督促检查施工单位做好现场安全生产、文明施工的管理工作，以确保施工质量、工期的落实。4.5.6 工程的竣工验收决算a)设备维修项目的验收工作应先由施工单位、或质量监理单位自验自改，尤其是隐工程项目的验收极为重
7、要。对不符合设计质量要求的问题，以书面形式做出纪要,并责成维保单位限期整改。b)由工程部做最后的验收并签字。竣工决算书应根据工程项目实际发生的工程内容计算，按合同所签定内容及工程预算有关规定，由专业工程核算人员、财务人员分别进行核算，并对工程项目组做完最后的全面审计得出结果。经管理处审批后为最终工程造价的决算。4.6 维修档案管理制度4.6.1 维修档案属工程档案的一部分，由工程部统一管理。4.6.2 设备维修档案按强电、弱电、机管、装修、用户单元内设施分类。4.6.3 用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。4.6.4 文员根据返回工程部的维修单每
8、天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。4.6.5 文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。4.6.6 文员每月对维修档案记录表、维修单等进行整理、并分类归档。4.6.7 维修档案作为评估小区设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存，保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由总工程师、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。5.0相关文件6.0记录6.1 工程部维修班日志6.2 设备设施维修工作记录表6.3 对外委托设备维修审批单工程部工作日志当值班组记录入工作记录:发现问题及处理意见:月份电量月报表年月日序号户名表号倍率地址上月度数本月度数电量1234567891011121314151617181920212223242526272829303132设备设施维修工作记录表年月序号日期维修地点维修内容维修时间验收情况维修人备注对外委托设备维修审批单年月日设备名称设备型号设备编号数量委托单位预算费用设备现状维修内容负责人工程部意见管理处审批备注
