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1、林地估价方法程序要求内容1范围本文件规定了林地估价的估价原则、价格影响因素、主要估价方法、评估程序以及林地基准地价评估等内容。本文件适用于乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地的地价评估。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB/T26424森林资源规划设计调查技术规程GB/T28406农用地估价规程TD/T1061自然资源价格评估通则3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3. 1林地规划用于发展林业的土地。注：包括郁闭度02以上的
2、乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地等。在实践中，林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，包括乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地，不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林地，以及河流、沟渠的护堤林用地。3.2林地宗地权属明确、界限清楚、相对独立或连片的林地地块。3. 3林地宗地地价在正常市场条件下于估价期日形成的，林地宗地及其附着物、定着物相关权利、权益的价格。3.4均质地域地形、土壤、气候等条件及其上的原生性质的植物群落基本一致，自然质量条件、社会经济条件、林木主导功能基本相当的林地地段。3. 5基准地块在林地均质地
3、域内设定的，其自然条件、利用方式、收益水平具有较强代表性的地块。4. 6林地基准地价由政府根据需要，针对林地不同级别或不同均质地域,在正常市场水平（平均利用水平和生产力水平）及平均基础设施条件下，按照不同林地类型，分别评估确定的某一估价期日规定年期的平均价格。4总则5. 1基本技术原则根据林地估价的特点，除遵循TD/T1061关于估价原则的要求外，还需重点关注以下原则。4. 1.1合理有效利用原则以待估林地最大程度满足合理有效的利用方式为前提。判断林地利用方式合理有效通常以是否符合其自身利用条件、法律法规政策规定、国土空间规划限制及生态保护要求、林业发展规划、市场需求等为依据。4.1.2供需原
4、则在具备市场环境的情况下，林地估价以市场供需决定资源价格为依据，并充分考虑供需的特殊性和市场的地域性。4. 1.3预期收益原则林地估价以估价对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。4. 2估价成果4.2.1林地基准地价估价成果估价成果如下。a）基准地价评估报告：主要包括基准地价工作报告、技术报告及资料整理分析报告。b）基准地价图：主要包括各类型基准地价最终成果图、样点地价图。c）基准地价表：各级别各类型基准地价成果表、基准地价修正系数表（含修正系数表和修正因素指标说明表）。4. 2.2林地宗地地价估价成果估价成果如下：a）宗地估价报告；b）宗地估价技术报告（评估工作底稿）。5林地价格
5、影响因素5. 1自然因素自然因素是指影响林地生产力的各种自然条件，包括气候、地形、地貌、土壤、生态环境等。例如平均气温、平均降水量、坡度、土层厚度、群落结构等。5.2 社会经济因素社会经济因素是指影响林地收益的各种社会经济条件，包括与林地相关的法律法规政策、社会经济发展水平、林地权利状况、规划条件、基础设施条件、交通区位等。结合结果应用方向，林地估价不考虑公益林与商品林的区别，暂不考虑所有制的区别。5.3 特定因素特定因素是指林地待估地块的面积、地块形状、林木主导功能、树种组成、林木质量、疏密度、产量、生长状况、林龄、林业设施状况、采伐条件、集材距离、运输距离、经营方式等。此外，还包括影响林地
6、生产力和收益所独有的特殊因素，如特殊小气候、特殊珍稀树种、特殊土壤、泥石流灾害、环境污染、居民行为影响、特殊游玩价值等。林地价格影响因素说明见附录A中表A.1。6林地主要估价方法6. 1市场比较法7. 1.1基本原理根据替代原理，将待估林地与近期市场上已经发生交易的类似林地进行比较，并对类似林地的成交价格进行适当修正，以此估算待估林地价格。8. 1.2应用公式利用市场比较法估算林地价格的基本公式，见公式(1)：2=A)chesy(1)式中：P待估林地价格;可比实例价格；KC交易情况修正系数；t估价期日修正系数；h自然因素修正系数；Ke社会经济因素修正系数；KS特定因素修正系数；Ky使用年期修正
7、系数。6.1.3适用场景市场比较法适用于林地市场交易比较活跃、能满足确定可比实例要求的地区，市场比较法除可直接用于评估林地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。特殊情况下，市场比较法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。6.1.4估价步骤林地的估价步骤包括收集宗地交易实例、确定可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行估价期日修正、进行影响因素修正、进行使用年期修正、测算比准价格。6.1.5收集宗地交易实例资料收集内容主要包括交易实例的地块位置、面积、林木主导功能、权利状况、交易双方的情况及交易目的、成交价格及内涵、付款方式、成交时间，以及影响价格的自然因素、社会经济因素
8、、特定因素、使用年期等。交易实例因素调查表见附录B中表B.1。6. 1.6确定可比实例可比实例的确定可遵循：a）首选与待估林地处于同一区域或同一供需圈的交易实例；b）林木主导功能相同或相似（参见附录A中表A.2）；c）价格类型相同或可比；d）成交日期与估价期日接近，宜为三年内；e）为正常交易实例或可调整为正常交易的实例；f）至少选择三个可比实例。6.1.7建立价格可比基础主要从林地价格内涵、付款方式、面积单位、税费负担、币种和货币单位等方面对各可比实例的价格进行统一。6.1.8交易情况修正在选择可比实例时，尽量选择正常交易实例，避免选择存在非正常税费负担、急买急卖等情况的非正常交易实例；如确需
9、选择，宜进行交易情况修正，方法如下：a）测定各种特殊情况对林地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和特殊情况下，林地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型林地交易资料分析计算，确定修正系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。b）计算交易情况修正系数，见公式（2）：KC=ICP/Icb（2）式中：Icp待估林地交易情况指数;Zcb可比实例林地交易情况指数;k同公式(1)。6.1.9估价期日修正将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格，具体可采用以下方法：利用本地区林地地价监测指数计算修正系数，见公式(3)：kt=Itp/Itb(3)式中：Ztp估
10、价期日的林地地价监测指数；Ab交易日期的林地地价监测指数；Kt同公式(1)。无林地地价监测指数时，估价人员可利用类似林地价格变动率确定估价期日修正系数；林地地价监测指数或变动率均无的情况下，估价人员可根据当地林地价格变动情况和发展趋势及地价指数测算相关要求合理分析判断，确定估价期日修正系数；也可通过分析林地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立林地价格与时间的相互关系模型求取估价期日修正系数。6.1.10影响因素修正根据林地价格的影响因素(见5)、待估林地与可比实例之间的差异情况，确定影响因素修正体系，并分别描述待估林地与各可比实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。6.
11、1.10.1自然因素修正系数计算自然因素修正系数计算，见公式(4)：Kn=ni=J(IoiIbi)(4)式中：Ioi待估林地i因素指数；Ibi-可比实例林地i因素指数；n影响因素个数；Kn同公式(1)O6.1.10.2社会经济因素修正系数计算社会经济因素修正系数计算，见公式(5)：Ke=ni=J(IoiIbi)(5)式中：Ke同公式(1)、LiIbin同公式(4)o6.1.10.3特定因素修正系数计算特定因素修正系数计算，见公式(6)：Ks=11(IoiIbi)(6)式中：Ks同公式(1)；IOi、7bn同公式(4)。6.1.11林地使用年期修正林地使用年期修正是将各可比实例的不同使用年期修正
12、到待估林地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数计算，见公式(7)：Ky=1-1/(1+r)m1-1(1+r)n(7)式中：r林地还原率；m待估林地的使用年期；n可比实例的使用年期；Ky同公式（1）。6.1.12测算比准价格将可比实例的价格经上述各项比较修正后，分别得到各可比实例价格对应的比准价格，并根据它们之间的差异程度、可比实例与待估林地的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用下列方法之一计算待估林地综合比准价格：a）简单算术平均法；b）加权算术平均法；c）中位数法；d）众数法。6.1.13方法应用要点应用要点如下：a）无林地交易实例时，不宜采用市场比较
13、法。当同一区域或同一供需圈内3年内可比实例不足3例时，可适当扩大可比实例搜寻范围和放宽时间选择年限。需要增加可比实例来源时，可按照先调整范围后调整时间的原则处理。放宽范围后，宜特别注意政策法规、社会经济发展水平等影响林地价格的社会经济因素修正。放宽范围不宜突破林地的二级区，放宽时间最多不宜超过5年；b）可比实例选择相同权属和权利状况及地上林木状况的交易实例；c）因素修正中，宜充分考虑地上林木的生长情况、质量、主导功能等特定因素对林地价格的影响。当地上林木状况不一致时，可根据当地的实际情况建立不同树种、林龄等修正系数表，对可比实例价格进行修正；d）待估林地因特殊情形设定为无附着物、定着物时,宜选
14、择地上无林木的可比实例，因素修正中宜充分考虑林地现状条件、投入状况等因素对地价的影响；e）宜充分考虑可比实例的林业设施状况和经营方式与待估林地的一致性。若可比实例与待估林地的林业设施状况、经营方式等情况不一致时，可进行一致性调整。6.2收益还原法6.2.1基本原理按照预期收益原则，假定相关因素不变，将待估林地估价期日之后各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从而估算出待估林地价格。6.2.2应用公式利用收益还原法估算林地价格的基本公式，见公式（8）公式（10）Oa）年纯收益不变的无限年期计算，见公式（8）：P=a/r（8）式中：a林地年纯收益；r林地还原率；户同公式（1）。b）年纯收益不变的有
15、限年期计算，见公式（9）：P=ar1-1（9）式中：n一一林地使用年期；P、h、T同公式（8）oc)年收益变化的有限年期计算，根据收益法基本原理公式进行推算，见公式(10)：P=i=ai(l+ri)(10)式中：ai第，年的林地纯收益；ri第i年的林地还原率；P、n同公式(9)。6.2.3适用场景收益还原法适用于有收益的林地价格评估，采用收益还原法评估林地价格，所计算的收益与其权利状况相对应。特殊情况下，收益还原法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。6.2.4估价步骤6.2.4.1收集与待估林地有关的收益和费用等资料根据待估林地的价格内涵，收集与待估林地特征相同或相似的林地用于出租或经营时的年总收益、总费用等资料，所收集的资料宜具有持续性、稳定性，资料年限宜为3年内。6.2.4.2测算年总收益年总收益是指待
