绿色建筑经济效益对房地产开发的影响分析.docx

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1、1寸房地产开发的影响分析引言针对建筑能耗高、污染大等问题,绿色建筑理念得以被提出,强调在建筑全生命周期内实现各种资源、能源最大限度的节约,并通过减少污染和保护环境,维持建筑和环境的和谐发展。而绿色建筑作为现代社会的重要建设模式,能否获得房地产开发企业的认可还取决于绿色建筑带来的经济效益,因此应加强相关话题的研究,从而顺利推动建筑行业的可持续发展。一、绿色建筑经济效益对房地产开发的影响(一)直接效益带来的影响在房地产开发过程中,企业往往更关注绿色建筑带来的经济效益。首先,房屋建筑开发涉及前期规划、设计、施工和运营等各个阶段,其间将产生土地费用、建设费用、运维费用等各种费用,都将计入房地产开发成本

2、中。而采取绿色建筑施工方案能够节约土地、水电等各种资源和能源,使建筑全生命周期的成本得到有效控制,因此可以为房地产开发企业带来直接效益。例如,在建筑规划设计阶段,从建筑节能角度进行因地制宜的规划,综合考虑地理位置、气候条件等因素给建筑施工和运行带来的影响,提出科学的建筑设计方案,可以使当前地理条件和气候环境得到充分利用,减少不必要的土地资源浪费,达到缩减项目实施成本的目标。再如,针对夏季炎热但湿度适宜的地区,通过实现外墙、屋顶绿化可以有效控制室内温度,减少空调等设备能耗。通过实现节材、节水、节电等各项措施,能够通过减少项目开发成本,为企业带来更多的效益。其次,在房地产开发方面,企业在建筑建设过

3、程中需要按照清洁生产要求采取减排措施,并因此支付一定的成本。而房地产开发企业通过开发绿色建筑,能够落实国家的低碳环保生产要求,并通过将碳排放权转让和销售获得更多的利润。此外,绿色建筑具有节能、环保的特性,能够帮助房地产开发企业获取绿色贷款,减少企业因项目开发而支出的利息,使项目开发成本得到进一步缩减,从而为企业带来更多的直接效益。(二)间接效益带来的影响建造绿色建筑,也能为房地产开发带来间接效益,但往往容易被企业忽视。对间接效益进行分析,通常采用机会成本法,需要对未开发项目的净效益进行估算,确定实际效益超出净效益,则能继续进行项目开发,而二者差值则与项目开发获得的间接效益相关。对绿色建筑带来的

4、间接经济效益展开分析,主要包含两方面效益:一方面,相较于传统建筑,绿色建筑可以节省能源、资源,并减少环境污染,符合现代社会提出的绿色、环保发展要求,因此可以获得社会支持。通过合理进行项目规划建设,可以使建筑与周围环境较好融合,在项目审批阶段能够更快通过规划、环保等部门的审批,加速项目实施进度,为房地产企业节省管理费等各种间接成本。项目实施期间可以结合自然规律加强环境保护,及时清除施工带来的各种污染,不会给周围环境带来较大影响,也能减少施工遭遇的居民抵制等事件,有效提升施工效率的同时,创造一定的效益。另一方面,打造绿色建筑可以使用更多自然、健康的材料,并注重周围环境绿化,创造良性循环发展的环境小

5、气候,为人们营造舒适的生活和工作环境。与此同时,绿色建筑能够通过资源回收、光伏发电等手段减少建筑使用过程中产生的能耗,降低物业和用户房屋维护费用的支出,在创造更多生态效益和社会效益的同时,能够突显建筑优势,吸引更多人购买和租赁建筑,为企业带来更多的效益。二、提升绿色建筑经济效益和促进房地产开发的对策(一)加强绿色建筑增量成本控制建造绿色建筑,要求选择环保、节能材料的同时,进行绿色施工,可能导致施工成本的增加。而绿色建筑需要开发企业、设计企业、施工企业等多方共同参与,带来的效益通常由社会共享,给房地产开发企业判断项目开发利润带来了困难,一旦出现成本负担者和增加收益获得者不对等的问题,对开发企业来

6、讲,就容易面临项目经济效益不高的问题。为避免这一问题发生,需要加强绿色建筑增量成本控制,有效提升绿色建筑的经济效益,促使企业做出开发绿色建筑的投资决定。实际在绿色建筑开发期间,项目规划、设计、施工、运营等各个阶段都将产生成本支出,产生的增量成本包含土地开发费、建造费、管理费等,需要通过加强成本控制,使项目实施具有一定的经济性,达到提高项目经济效益的最终目标。在项目规划设计阶段,工程选址、规模、技术标准、建设要求等都将给增量成本带来影响,房地产开发企业将根据可行性评估报告中的财务收益、经济收益等指标决定是否采纳开发方案。结合项目建设条件、标准等进行全方位的估价,精准给出投资控制额度,能够有效控制

7、项目成本。与此同时,绿色建筑设计也是关键环节,如果单纯看重节能、环保问题,将导致成本造价失控,因此还应加强经济成本控制,在经济效益和社会效益间寻求平衡,做到实现资源高效利用,保证设计方案可行。在施工建设阶段,将产生大量成本支出,因此应加强增量成本分析,提出有效成本控制措施。在制作招标文件和评定标书等活动中,结合绿色建筑建设目标和采取的相关技术措施展开分析,应在提出明确环保和质量要求的同时,给出项目造价,通过EPC总承包形式督促施工单位加强成本支出控制。对施工单位提出的成本管理办法进行审核,应通过分析施工方案经济性实现施工组织优化,并加强现场监督,落实合同管理、签证管理等工作,避免不必要的浪费产

8、生。例如:绿色施工中材料费用为增量成本控制关键,应通过落实限额领料、就地取材等原则,减少资源损耗;通过动态监管,确保造价控制工作落实到各个环节,能够实现资源最大化利用,有效节省工程支出。在项目运营阶段,相较于普通建筑,绿色建筑使用了大量的绿色新型材料、工艺技术等,对运维管理提出了更高的要求,产生的管理费用也更高。想要加强增量成本控制,要求加强建筑运行管理,通过充分发挥建筑节能优势,节约成本。为此,许多绿色建筑引入了智能化系统进行物业管理,促使物业服务从低技术向高技术转变。为规避物业服务水平不佳带来的成本控制风险,应由绿色建筑开发企业打造环保物业,运用高效手段加强建筑管理,维持建筑的经济运行。(

9、二)科学评价绿色建筑增量效益在加强增量成本控制的同时,需要对绿色建筑带来的增量效益进行科学的评价,确保项目开发能够为企业带来可观的效益。结合房地产开发企业经营流程可知,主要通过出售和出租两种形式获得收益。直接进行房产出售,开发利润=房地产价格-地取得成本建筑建造成本项目管理费用-投资利息营销费用。出租房地产,获得的净收益=潜在毛收入-空置损失运营费用,开发利润为净收益和开发成本的差值。直至进入运营阶段,房地产开发企业才能获得收益。但绿色建筑开发难度更大,在建设运营方面提出更高的要求,导致项目承担了工期延误等风险,因此为降低资金风险,企业会提前预售房产。能否获得可观的利润,需要对项目增量效益进行

10、评价,在增量效益超出增量成本时,则能为开发企业带来超额利润。增量成本分析贯穿项目全生命周期,但在有效控制增量成本的基础上,可以通过前期规划对增量成本进行估算。在增量效益分析方面,可知经济增量效益主要来自销售阶段价格溢价和运营阶段的节能、政府补贴。另外,还能为企业带来口碑提升的社会增量效益。具体来讲,就是在市场消费者认可绿色建筑的情况下,可以使房产达到更高的售价,从而获得更多的效益。而为推动绿色建筑建设,各地政府出台了补贴和激励政策,在项目通过认证后可以获得相应收益。此外,绿色建筑配备光伏发电等设施,能够减少电能和水资源的消耗,从而减少相关费用的产生。实际对增量效益进行评价,可以采用净现值法展开

11、分析:式(1)中,NPV为项目净现值,Cl为年收益,CO为年支出,i为项目开盘当年行业基准收益率,t为项目周期,通常设定为50年。在增量成本和增量效益NPV的差值为0时,说明效益和成本可以维持平衡,企业可以根据实际投资需求决定是否开发房产。在差值大于0时,说明获得了超额利润,投资方案可行,而差值小于0,说明投资不可行。三、提升绿色建筑经济效益和促进房地产开发的实践(一)项目概况某省属国有企业拥有8家全资子公司,公司主营业务为城市资产开发与经营,房产物业主要包含写字楼、商场、店面、厂房、长租公寓等,分布在福州市、泉州市、厦门市、深圳市等繁华都市。按照公司发展规划,即将进行Q社国际青年长租公寓三期

12、等新型城市资产经营业态开发,其中包含许多绿色建筑项目,需要通过加强建筑经济效益分析制定科学投资决策,保证公司能够获得可观利润。以某绿色住宅项目为例,占地56万m2,总建筑面积为150万m2,包含高层、多层和公共建筑,建设配套社区医院、商业活动中心等,将按照国家二星级绿色项目建设运营。(二)绿色方案建筑按照65%节能标准建造,采用外墙保温隔热、屋面保温隔热等技术,选用聚苯乙烯等新型环保材料,门窗选用中空断桥铝门窗。全部高层建筑安装太阳能热水系统,地下车库采用太阳能照明系统和光导照明系统。住宅采用通力节能电梯,通过能量回馈控制系统减少电能损耗。考虑到小区绿化面积较大,采用雨水收集和中水回用系统,将

13、收集的雨水用于公共区域灌溉和景观用水,处理后的中水用于道路清洗和室内冲厕,改善项目居住环境。在建筑施工期间,推行“四节一环保”措施,全面落实节能、环保施工理念,确保项目实施带来良好的生态效应。(三)项目经济性分析对项目经济性展开分析,需要先对增量成本进行分析。在项目规划设计阶段,聘请拥有绿色建造经验的单位进行充分论证,使前期服务费增加258万元。通过对项目建设阶段增量成本进行测算,可知增量成本主要来自太阳能热水、雨水回收、中水利用、环境控制等部分,总体增量成本约为5206万元。对运营阶段增量成本进行测算,可知每年约为2.4万。对项目开发的增量成本展开分析,可知基准收益率取12%,代入NPV公式

14、中,能够得到总体增量成本为5484万元。通过系统分析可知,占比最大的为建设阶段产生的增量成本,使项目实施承担了一定的成本风险,因此应通过技术革新、合理选材等手段制定科学的绿色建筑建造方案,并在施工过程中加强材料成本、人力成本等各项成本费用的控制,保证项目造价符合预期,能够有效控制增量成本,为提升项目经济效益奠定坚实的基础。对项目的增量效益展开分析,通过与周边竞品进行比较,并参考市场品牌房企价格进行估算,最终将住宅价格设定为7200元/m2,开盘首日推出316套,去化率达到80%。由于项目所在地区为发达城市,市场对绿色建筑认可度良好,开盘后价格小幅度上浮,带来了100元/m2的溢价效应,产生了约

15、5733万元的增量效益。项目作为二星级绿色建筑,按照当地政策在建筑面积达到57万m2的条件下,约获得2580万元政府补贴。项目交付后经过三年运营,每年节省电费约26万元,每年节约水费约9万元。代入NPV公式对项目增量效益展开分析,能够得到总额约为8606万元,与增量成本差值为3122万元,可以为项目带来超额利润。实际各地政策存在差异,可以忽略政府补贴对项目超额利润展开分析,得到增量效益为6026万元,与增量成本差值为542万元,依然能够为企业带来更多的经济效益。此外,通过项目实施能够带来较多的社会效益,帮助企业树立良好的形象和口碑,有助于企业的可持续发展。因此,在综合效益良好的情况下,项目开发方案可行。结语通过提高绿色建筑带来的直接经济效益和间接经济效益,能为房地产开发企业注入强心剂,保证项目得到顺利投资建设。在实践工作中,应对绿色建筑全生命周期的增量成本展开分析,通过加强成本控制,减少资金投入。通过对绿色建筑经济价值进行量化分析,可以确定绿色方案实施带来的增量效益,帮助房地产开发企业制定科学决策,为绿色建筑的广泛推行提供保障。

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