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1、第四章第四章 房地产开发的建设过程房地产开发的建设过程第一节第一节 建筑工程招标与投标建筑工程招标与投标 第二节第二节 建筑工程施工的合同形式与通用合同建筑工程施工的合同形式与通用合同条款条款 第三节第三节 工程项目管理工程项目管理 第四节第四节 工程项目的竣工验收工程项目的竣工验收 第一节第一节 建筑工程招标与投标建筑工程招标与投标一、一、招标方式招标方式 二二、招标机构、招标机构 三、三、招标程序招标程序 四、四、中美工程招投标对比：中美工程招投标对比：一、一、招标方式招标方式1公开招标：项目规模大，建设周期长，技术复杂-开发商不易掌握造价和工期2非公开招标：邀请招标：3-10个。工程性质
2、较特殊，有求有专门经验的技术人员和专业技术，公开招标的结果未产生出中标单位的项目，工期紧迫或保密的要求不宜公开招标的项目。议标二二、招标机构、招标机构1自行办理2委托招标代理机构-社会中介组织 招标工作小组构成-决策人员；专家；助理人员三、三、招标程序招标程序 申请招标；编制招标文件；编制招标工程标底；确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函；投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标，评标和决标；签订合同。四、四、中美工程招投标对比：中美工程招投标对比：1 9 8 1 年 1 月 2 9 深 圳 国 际 商 业 大 厦 施 工 招标,200011招投标法全面贯彻实施中美工程招投标中美工程招投标对
3、比：1.信息发布2.资格预审 3.标底编审4.招标方式 5.评定标方法6.中标价复 7.合同签订第二节第二节 建筑工程施工的合同形建筑工程施工的合同形式与通用合同条款式与通用合同条款一、建筑工程施工的合同形式一、建筑工程施工的合同形式(一一)按计价方式不同按计价方式不同(二二)按合同所包含的工程范围以及承包关系按合同所包含的工程范围以及承包关系的不同划分的不同划分(三三)按是否包料划分按是否包料划分 二、建筑工程施工的通用合同条款二、建筑工程施工的通用合同条款(一一)按计价方式不同按计价方式不同 固定价格合同-固定总价合同；固定单价合同；成本加酬金合同-成本加固定百分数酬金；成本加固定酬金；成
4、本加浮动酬金 可调价格合同 计量估价合同（工程量清单合同）(二二)按合同所包含的工程范围以按合同所包含的工程范围以及承包关系的不同划分及承包关系的不同划分 总包合同 开发商直接发包承包合同 独立承包合同(三三)按是否包料划分按是否包料划分 包工包料合同 包工部分包料合同 包工不包料合同二、建筑工程施工的通用合同条款二、建筑工程施工的通用合同条款1索赔2履约保函3变更4转让与分包5竣工验收与维修6工程款支付方式7风险与保险第三节第三节 工程项目管理工程项目管理一一、工程项目管理涵义二、工程项目管理的内容工程项目管理涵义 英国建造学会项目管理实施规则定义项目管理为:一个建设项目进行从概念到完成的全
5、方位的计划、控制和协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。建设项目全寿命期(Totallifecycleofconstructionproject)构思前 期 策 划设 计 和 计 划施 工运 行立项开工交付结束决 策建 设 过 程运 行 维 护图 2-1 建 设 项 目 全 寿 命 期成功工程项目的标准项目相关各方满意项目相关各方满意与环境协调与环境协调可持续发展可持续发展三大目标三大目标(功能、时间、资金功能、时间、资金)二、二、工程项目管理的内容工程项目管理的内容 管理内容：1.质量控制2.进度控制3.成本控制4.合同,安全
6、,信息管理5.各方协调项目管理中的多方协调R爱德华弗里曼在公司战略与追求伦理公司战略与追求伦理一书中指出:“追求卓追求卓越实质上就是追求伦理越实质上就是追求伦理”威廉H肖(WilliamH.Shaw)和文森特巴里(VincentBarry)认为,“企业通企业通过竞争焕发活力过竞争焕发活力,依靠伦理而得以生存。依靠伦理而得以生存。”1994年,斯坦福大学教授詹姆斯C柯林斯的企业不败企业不败出版,作者通过对18家长期成功(至少有45年卓越经营经历)的企业与18家对照企业进行长达6年的比较研究后发现:“我们并没有发现我们并没有发现牟取最大利润牟取最大利润是大是大多数目光远大的公司发展过程中最重要的推
7、动力或最重要多数目光远大的公司发展过程中最重要的推动力或最重要的目标。它们倾向于追求好几个目标的目标。它们倾向于追求好几个目标,而赚钱只是其中的而赚钱只是其中的一个一个而且不一定是最重要的一个而且不一定是最重要的一个不错不错,它们追求它们追求利润。然而利润。然而,它们也追求范围更广泛的、意义更深远的理它们也追求范围更广泛的、意义更深远的理想。追求利润不是最主要的想。追求利润不是最主要的,但是目光远大的公司在追求但是目光远大的公司在追求理想的同时又得到了利润。它们两方面都做到了。理想的同时又得到了利润。它们两方面都做到了。”项目管理中的多方协调在资源依赖理论在资源依赖理论：1.组织参与者并不先验
8、地忠诚于组织组织参与者并不先验地忠诚于组织,相反相反,组织参与组织参与者是因为各自的利益而走到一起来者是因为各自的利益而走到一起来,如果自己的利益不能得到满足,就会选择离开组织。2.由于组织内不同利益群体的需求各不相同由于组织内不同利益群体的需求各不相同,不可避不可避免地存在着相互竞争甚至相互冲突的情况。免地存在着相互竞争甚至相互冲突的情况。3.作为一个联合体的管理者作为一个联合体的管理者,如何对不同需求进行平如何对不同需求进行平衡和满足衡和满足,是管理者的核心工作和最大挑战。是管理者的核心工作和最大挑战。第四节第四节 工程项目的竣工验收工程项目的竣工验收 工作程序工作程序:1.单项工程竣工验收-开发商组织各方进行,开具证书2.综合验收-开发商组织各方进行,开具证书3.竣工验收备案-验收合格之日起15日内,由开发商办理
