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1、XX市物业服务行业专项整治行动实施方案为进一步整顿和规范全市物业服务企业物业管理行为，规范物业服务市场秩序，提高物业服务行业的整体服务质量和水平，加强对物业服务企业事中事后监管，切实维护业主的合法权益，着力解决人民群众关心的物业领域存在的热点、难点、堵点问题。根据XX省物业服务管理条例XX市物业服务管理条例要求，结合我市实际，特制定本方案。一、指导思想全面深入贯彻党的十九届六中全会精神，以国务院物业管理条例XX省物业服务管理条例及XX省和XX市有关的法规类文件为依据，以提高服务质量为抓手，进一步建立规范有序、开放竞争、权责分明的物业管理市场秩序，查处物业管理市场中的违法违规行为，着力解决我市物
2、业管理市场运行中的矛盾和问题，有效打通物业管理工作联系群众、服务群众的最后一公里，全面促进物业服务管理行业健康发展。二、组织机构为更好的落实物业服务行业专项整治工作，成立XX市物业服务行业专项整治工作领导小组，组成人员如下：组长：市政府副市长副组长：市住建局局长成员：市政府办公室副主任市经发局局长市公安局党委专职副书记市财政局副局长市自然资源局局长市应急管理局局长市市场监管局局长市城管执法局局长市房产服务中心主任XX街道办主任XX街道办主任XX街道办主任市供电公司经理XX省水务集团XX供水公司、热力公司总经理消防救援大队大队长领导小组办公室设在市住建局，办公室主任XX同志兼任，副主任由任XX同
3、志兼任，具体负责全市物业服务专项整治工作日常协调及督查督办等工作。三、工作目标以围绕提升物业服务水平、社区人居环境质量为目标，从物业管理服务最突出问题入手，聚焦解决群众关注的热点、难点、堵点问题，进一步理顺物业管理体制，规范物业管理行为，提升广大人民群众对物业行业的满意度，促进全市物业行业规范、健康、有序发展。四、整治内容（一）物业共用部位、共用设施设备使用1 .物业服务企业或部分业主擅自处置属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；2 .物业服务企业或部分业主擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用公共空间
4、，擅自将属于业主共有的绿地、广场等公共部位改造成车位（库）；3 .物业服务企业或部分业主擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益；4 .物业服务企业未按规定预留公共车位，违规出售、出租车位（车库），私自占用公共车位；5 .物业服务企业或业委会将公共收益未按规定处置，账目不清、用向不明，不公开、不公示；（二）小区安全管理1 小区内私拉乱扯电线、飞线，盗用共用电源；2 在楼梯间内堆放杂物、停放电动车，在楼梯间或储藏室对电动车充电;3 车辆或杂物占用疏散通道、安全出口、消防通道，疏散通道、安全出口、消防通道堵塞；4 楼梯间门禁不能正常使用，形同虚设，门禁损坏未及时维修；5 监控损
5、坏未及时维修，不能正常使用；6 二次供水设备未按规范进行日常维护管理；7 业主私自改变房屋用途或违规装修；8 电梯等特种设备未按要求定期检测、定期维修保养,未将有效的电梯使用标志张贴在电梯显著位置；9 未履行对消防设施等特种设备维护义务的。(三)物业收费与服务1 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准，明显高于指导价格收取物业服务费、停车服务费、车位租赁费、临时停车费等，擅自增加收费项目；2 对不交物业费业主采取擅自或者变相停水、停电或停用门禁卡等手段强制收费，将物业费与电梯卡、门禁卡等捆绑收费；3 小区道路、绿化带、楼梯、电梯等处垃圾清扫不及时，垃圾箱(桶)或垃圾投放点生活垃圾、
6、装修垃圾堆积满溢,清运不及时。4 物业服务企业执行“四公开一监督”制度不到位，未将物业服务内容及标准、收费项目及标准、公共部位收益收支情况、服务电话、监督电话等信息在物业管理区域显著位置公示。（四）物业管理体制1.业主委员会未成立、业主大会未召开；2 .业主委员会未正常运作，业主委会成员不履职尽责；3 .业主委员会未依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷；4 .物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，不服从所在街道或社区监督管理，对反映问题不及时整改。（五）其他问题1 未通过招投标的方式或者未经批准采用协议方式签订前期物业服务合同的；2 未按规定进行服务合同备案
7、的；3 物业服务合同过期的；4 物业服务企业擅自撤离物业管理区域、中止物业服务,或物业服务合同终止后拒不撤离；5 未按规定移交有关资料的；6 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；7 开发企业或物业企业侵占、挪用“大修基金”或违法套取“大修基金”；8 物业企业恶意竞标，采用贿赂、暴力、威胁等手段强揽物业管理项目;9 违反法律法规的其他行为。五、实施步骤（一）动员部署阶段（2022年5月21日前）。组织召开我市物业服务专项整治工作动员会，安排部署专项整治工作任务，启动各项工作。（二）组织排查阶段（2022年5月21日一6月21日）。对市内已纳入物业管理的住宅小区、物业服
8、务企业进行全面排查，按照整治范围和重点，认真排查梳理市内物业服务市场中的各类矛盾、纠纷和问题，列出清单，形成台账。（三）集中整治阶段（2022年6月22日一7月22日）。对存在的问题制定整改措施，落实责任人。通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式，对物业服务企业进行检查，对有投诉举报的企业进行重点检查，严肃查处违法违规行为，曝光典型案例。要对检查和整改情况，逐一建立台账，实行销号管理。（四）督导检查阶段（2022年7月23日一9月23日）。组建督导组，不定期检查，对检查出群众反映强烈的突出问题，及时责成相关部门整改，从根本上杜绝此类问题发生。（五）分析总结阶段（2022年9月24日12月28日
9、）。针对专项整治工作开展情况、查处典型案件进行分析和总结,形成书面材料，提炼好经验、好做法，并研究出台相关政策，不断完善物业监管制度，形成常态长效管理机制。六、工作要求（一）统一思想，提高认识。充分认识开展这次物业服务专项整治活动的重要意义，始终把人民的安居乐业放在首位，加强组织领导，明确责任分工，确保工作顺利推进。（二）突出重点，务求实效。按照本方案来开展检查,围绕重点、难点、热点，切实加大检查力度，严肃查出违规行为，达到规范市场秩序的效果，推进物业企业守信联合激励和失信联合惩戒机制建设。（三）强化宣传，营造氛围。采取多种形式，加大宣传力度，让人民群众广泛参与，营造良好的行业健康发展氛围,真
10、正做到规范物业服务行为。加大对违法违规行为的通报,开展物业服务项目的物业服务企业基本信息向社会公开，及时更新发布物业服务企业信用档案。附件XX市物业服务行业专项整治工作任务清单序号类别整治工作内容牵头单位责任单位备注1物业共用部位、共用设施设备使用整治物业服务企业或部分业主擅自处分属于全体业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地。住建局XX街道办XX街道办自然资源局城市管理执法局物业服务企业或部分业主擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用公共空间，擅自将属于业主共有的绿地、广场等公共部位改造成车位（库）。住建局XX
11、街道办XX街道办自然资源局城市管理执法局物业服务企业或部分业主擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损害业主共同利益。住建局XX街道办XX街道办物业服务企业未按规定预留公共车位，违规出售、出租车位（车库），私自占用公共车位。XX街道办XX街道办自然资源局物业服务企业或业委会将公共收益未按规定处置，账目不清、用向不明，不公开、不公示。XX街道办XX街道办2小区安全管理小区内私拉乱扯电线、飞线，盗用共用电源。应急管理局电力公司在楼梯间内堆放杂物，停放电动车，在楼梯间或储藏室对电动车充电。XX街道办XX街道办消防救援大队车辆、杂物占用疏散通道、安全出口、消防通道；疏散通道、安全出口、消防通道堵
12、塞。消防救援大队楼梯间门禁不能正常使用，形同虚设，门禁损坏未及时维修。住建局XX街道办XX街道办监控损坏未及时维修，不能正常使用。XX街道办XX街道办二次供水设备未按规范进行日常维护管理。市供水公司业主私自改变房屋用途或违规装修。XX街道办XX街道办自然资源局城市管理执法局电梯等特种设备未按要求定期检测、定期维修保养，未将有效的电梯使用标志张贴在电梯显著位置。市场监督管理局市场监督管理局未履行对消防设施等特种设备维护义务的。应急管理局消防救援大队3物业收费与服务物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准，明显高于指导价格收取物业服务费、停车服务费、车位租赁费、临时停车费，擅自增加收费项
13、目。市场监督管理局市场监督管理局对不交物业费业主采取擅自或者变相停水、停电或停用门禁卡等手段强制收费，将物业费与电梯卡、门禁卡等捆绑收费。住建局市场监督管理局房产服务中心供水公司XX街道办XX街道办事处小区道路、绿化带、楼梯、电梯等处垃圾清扫不及时，垃圾箱（桶）或垃圾投放点生活垃圾、装修垃圾堆积满溢，清运不及时。住建局XX街道办XX街道办房产服务中心物业服务企业执行“四公开一监督”制度不到位，未将物业服务内容及标准、收费项目及标准、公共部位收益收支情况、服务电话、监督电话等信息在物业管理区域显著位置公示。住建局房产服务中心4物业管理体制业主大会未召开，业主委员会成立较少。住建局XX街道办XX街
14、道办业主委员会未正常运作，业委会成员不履职尽责。业主委员会未依法选聘物业服务企业并签订物业管理合同，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷。物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，不服从所在街道或社区监督管理，对反映问题不及时整改5其它问题未通过招投标的方式或者未经批准采用协议方式签订前期物业服务合同的。住建局XX街道办XX街道办物业服务企业擅自撤离物业管理区域、中止物业服务，或物业服务合同终止后拒不撤离。未按规定移交有关资料的。物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的。物业服务合同过期的。房产服务中心未按规定进行服务合同备案的。房产服务中心开发企业、物业企业，侵占、挪用“大修基金”或违法套取“大修基金”。房产服务中心物业企业恶意竞标，采用贿赂、暴力、威胁等手段强揽物业管理项目。房产服务中心公安局
