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1、公募RElTS产品持续火爆，未来会“降温”吗？继8月份3只保租房公募REITs单日认购规模超百亿元 后，近日又有2只公募RElTS再现火爆抢购。中国RErrS市 场正式启航两年多来，规则体系逐步完善，配套细则基本覆 盖业务全流程。目前来看，各家公募REITs仍然面临供不应求的局面, 未来随着更多公募RElTS产品的发行和存量产品的扩募，以 及投资者逐渐成熟，长期这类资产还是要回归底层资产的收 益和预期增值的价值，资产荒情况得到好转后，这一市场 也会逐渐降温，回归项目本身的投资价值区间。2020年4月， 中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金（RElTS）试点
2、相关工作的通知, 标志着中国RElTS市场正式启航。此后，REITs规则体系逐步完善，配套细则基本覆盖业 务全流程。公募REITS产品也在持续快速扩容。Wind数据显 示，截至2022年9月26日，共有20只REITs产品。资产 类型以基建为主，还包括了近期刚上市的保障性租赁住房 REITs,发行价格为8元94元不等，战略配售认购仍占大头，公众配售比例不高。表：公募RErrS产品发展概况序号证券简称资产类型发行规模 （亿元）募集份额 （万份）I1中航首钢生物质REIT生态环保13100002华夏越秀高速公路封 闭式基础设3e21300003中金厦门安居保障性 租赁住房RElT保雌租赁住房13S
3、00004国泰君安东久新经济 KElT届区墓碑设也15500005BI华深圳能源的T35600006国春君安临澹创新产 业园EEn园区基础设首8200007东吴苏州工业园区产 业园RElT届区基础设首35900008红土创新深圳人才安 居BEn保障性租赁住房12500009华安张江光大园REIT园区却91设第156000010建信中关村产业园 KEiT国区基础设首299000011博时招商蛇口产业园 REIT219000012寄国首创T生态环保196000013浙商证券沪杭甫高速 RElT445000014中洛斯仓储物流 EEIT58IS(XX)O16平安广州交投广河高 速公917000016
4、国金中国铁建高速RElT485000017华山睡保障房RElT保障性租赁住房135000018华夏中国交碘高速RE94100000数据来源：Wind两年多以来，众多基金公司也积极投身 其中。尤其是今年以来，公募RErrS市场持续火爆，继国泰 君安临港RElT大卖727亿元后，国泰君安资管旗下东久RElT 大卖超855亿元。究其原因，主要是近年来资本市场波动剧 烈赚钱效应不佳，投资者风险偏好不断降低，市场上的资金 与可投资产间错配引发的资产荒始终没有缓解。在这样的大 背景下，公募RErrS由于底层资产属性与股票、债券等其他 大类资产关联度较低，且具有现金流稳定、回报良好的特性, 因此成为现阶段比
5、较稀缺的优质资产。由于RElTS是一类较 为稀缺的兼具股性和债性资产，有助于管理投资组合的整体 风险，因此RElTS基金往往在开售首日就被抢购一空。上海 证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示，最近一段时 间以来，公募RErrS发行有加速趋势，主要原因为：一是从 产品供给角度而言，REITs作为基础设施资产的专业运营平 台，在盘活存量资产降低企业负债，提升运营效率实现资产 增值，扩宽融资渠道形成投融资循环，从而促进基础设施行 业长期健康发展等方面都具有显著示范作用和引领作用，也 是国家政策大力推动的方向；二是从产品需求角度而言， REITs不同于传统股债资产，在分红收益高、与其他资产相 关性
6、低等方面具有独特优势，REITs上市后也走出了相对独 立的行情，得到了投资者关注和广泛参与，一级市场的配售 比例不断走低，二级市场也保持了较好的流动性。未来或将 “降温”？从目前来看,各家公募RElTS仍然面临供不应求的 局面，如何看待公募REITs后续走向？中信建投证券认为， REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、 收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种, 拓宽社会资本投资渠道。华宝证券分析指出，从特征看，公 募基础设施REITS封闭期较长、底层资产优质、战略配售认 购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募RElTS的单 次分红金额明显高于产权类公募REI
7、Ts,但两者披露的预期 全周期IRR（折现率）均分布于6%至8%之间。从二级市场看， 多数产品的价格相比发行价都有所上升，大规模的REITS溢 价表现整体不如中小规模的产品。在孙桂平看来，长期来看, 供给方面，当前基础设施资产存量以及未来建设增量规模庞 大；需求方面，我国资本市场规模较大，众多资金参与其中， 对REITs具有长期配置需求。未来REITs仍将不断发展壮大, 产品创新也将持续，涌现出新的资产类型，此外RElTS扩募 也将出现，使得RElTS做大做强。随着RElTS资产类型和产 品数量不断增加，产品差异性也不断增加，投资者可分析甄 别，挑选合适REITS进行长期投资。有业内人士指出，
8、目前 公募RElTS一、二级市场仍有价差，预计短期内“破发”的可 能性不大，对于纯打新策略的交易性资金，高价获配短期能 兑现离场，亏损风险较小。但从中长期看，如果市场利率水 平、供求关系等因素发生变化，存在二级市场价格跌破发行 价的风险，还是存在投资亏损风险的。总体来看，短期内网 下机构资金追逐公募RErrS的现象仍会延续，短期内报价偏 高的情况不太可能降温。未来随着更多公募RElTS产品的发 行和存量产品的扩募，以及投资者逐渐成熟，长期这类资产 还是要回归底层资产的收益和预期增值的价值，资产荒情 况得到好转后，这一市场也会逐渐降温，回归项目本身的投 资价值区间。对于投资者来说，公募RErrS的投资还是要结 合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场 流动性，以及投资者自身的投资回报要求，进行综合考虑和 投资判断。
