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1、 营改增大辅导之营改增大辅导之 房地产增值税税收政策房地产增值税税收政策为什么要营改增？为什么要营改增？v1、消除重复征税、发挥税收中性作用、消除重复征税、发挥税收中性作用v2、打通增值税链条，营造公平竞争的市场环境、打通增值税链条，营造公平竞争的市场环境。v3、可以有力促进产业分工优化，拉长产业链，、可以有力促进产业分工优化，拉长产业链，带动制造业升级。营改增是创带动制造业升级。营改增是创 新驱动的新驱动的“信号源信号源”，也是经济转型升级的强大，也是经济转型升级的强大“助推器助推器”。v4、从当前看，这会为更多企业减轻、从当前看，这会为更多企业减轻 税负；从长税负；从长远看，必将利国利民。
2、远看，必将利国利民。增值税一般纳税人与小规模纳税人增值税一般纳税人与小规模纳税人v纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。v应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。模纳税人。v年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税算健全，能够提供准确税务资料的，可
3、以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。v年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。纳税人纳税。增值税一般纳税人与小规模纳税人增值税一般纳税人与小
4、规模纳税人v 一般纳税人标准（一般纳税人标准（50 80 500）v 试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。般纳税人资格登记标准。兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，年应税销售额超兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修
5、配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。人纳税。按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行为营业按照现行营业税规定差额征收营业税的试点纳税人，其应税行为营业额按未扣除之前的营业额计算。额按未扣除之前的营业额计算。v 增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。（为年应税销售额。（2016年年23号公告）号公告） v 一般纳税人登记制度（国家税务总局公告一般纳税人登记制度（国家税务总局公告2015 18号）号）v
6、 试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后，发生增值税偷税、试点纳税人在办理增值税一般纳税人资格登记后，发生增值税偷税、骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的，主管国税机关可以对骗取出口退税和虚开增值税扣税凭证等行为的，主管国税机关可以对其实行其实行6个月的纳税辅导期管理。个月的纳税辅导期管理。v 一经登记，不得转为小规模纳税人一经登记，不得转为小规模纳税人混合销售、兼营v混合销售混合销售: 一项销售行为如果既涉及服务又涉及一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照零售的单位
7、和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。v本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。户在内。混合经营、兼营v 纳税人纳税人兼营兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征
8、收率的，应当分别核算适用不同税，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率v 本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货本条规定了纳税人提供适用不同税率或者征税率的销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产（即：兼营行为）物、劳务、服务、无形资产或者不动产（即：兼营行为）的税收处理原则。即：应当分别核算销售额；未分别核算的税收处理原则。即：应当分别核算销售额；未分别核算的，的，从高适用税率。从高适用税率。v 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、兼有不同税率的销售货物、加工
9、修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。无形资产或者不动产，从高适用税率。v 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。、无形资产或者不动产，从高适用征收率。v 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。计税方法计税方法v一般计税方法一般计税方法v应纳税额应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额当期进项税额v简易计税方法简易计税方法 v应纳
10、税额应纳税额=销售额销售额*征收率征收率v一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税一般纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，一经选择，一经选择36个月不得变更（营改增）个月不得变更（营改增）。 房地产企业房地产企业v房地产开发经营对国民经济有重要影房地产开发经营对国民经济有重要影响。响。v资金投入量大资金投入量大v涉及土地资源的利用涉及土地资源的利用v不具有房地产开发经营资格的企业不不具有房地产开发经营资格的企业不能从事房地产开发经营。能从事房地产开发经营。相关政策相关政策v房地产企业销售开发商品取得的收入按房地产企业销售开发商品取得的收入按“销售不销售不动产动产”税目缴纳增值税，税率为税
11、目缴纳增值税，税率为11%。相关政策相关政策v1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。销售额。 房地产老项目房地产老项目，是指，是指建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在注明的合同开工日期在2016年年4月月30日前的房地日前的房地产项目。产项目。 相关政策相关政策v 2.房地
12、产开发企业中的一般纳税人，销售自行开房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产发的房地产老项目老项目，可以选择适用简易计税方法，可以选择适用简易计税方法按照按照5%的征收率计税。的征收率计税。 v3.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。的征收率计税。相关政策相关政策v4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预的预征率预缴增值税。缴增值税。v5.房地产开发企业中的一般纳
13、税人销售房地产老房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其项目，以及一般纳税人出租其2016年年4月月30日前日前取得的不动产，适用取得的不动产，适用一般计税方法计税一般计税方法计税的，应以的，应以取得的全部价款和价外费用，按照取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。务机关进行纳税申报。房地产老项目适用简易计税方法预缴房地产老项目适用简易计税方法预缴 答复内容：根据省局税政天地回复，根据财税答复内容：根据省局税政天地回复，根据财税【2016】36、68号
14、，涉及提供建筑服务、不动产租号，涉及提供建筑服务、不动产租赁服务、销售不动产和土地使用权应当预征（预赁服务、销售不动产和土地使用权应当预征（预缴）增值税的，均在项目（不动产、土地使用权缴）增值税的，均在项目（不动产、土地使用权）所在地。因此，）所在地。因此，对于房地产项目所在地与机构对于房地产项目所在地与机构所在地不一致的，涉及预缴增值税业务时，均应所在地不一致的，涉及预缴增值税业务时，均应在项目所在地预缴。在项目所在地预缴。 跨区经营的房地产开发企业跨区经营的房地产开发企业老项目在收到预收款时，在项目所在地按老项目在收到预收款时，在项目所在地按3%进行进行预缴，纳税义务成立时，在机构所在地进
15、行结算预缴，纳税义务成立时，在机构所在地进行结算申报。申报。 相关政策相关政策v（二）房地产企业转让土地使用权取得的收入按（二）房地产企业转让土地使用权取得的收入按“销售无形资产销售无形资产”税目缴纳增值税，税率为税目缴纳增值税，税率为11%。 财税财税201636号号v政策要点：政策要点：v1.房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行地产项目，不执行“纳税人自建不动产纳税人自建不动产”进项税进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。v2.房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开房地产开发企业中
16、的一般纳税人销售试点前开工的老项目，可选择简易计税，征收率为工的老项目，可选择简易计税，征收率为5%；销；销售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计售试点后开工的新项目，或者销售未选择简易计税的老项目，适用一般计税方法，税率为税的老项目，适用一般计税方法，税率为11%，但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。财税财税201636号号v政策要点：政策要点：v3.房地产开发企业中的小规模纳税人自行开发的房地产开发企业中的小规模纳税人自行开发的房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照房地产项目（无论新项目还是老项目），都按照5%征收率计算应纳税额，不得从销售额中扣除上征收率计算应纳税额，不得从销售额中扣除上缴政府的土地价款。缴政府的土地价款。v4.房地产开发企业采取与收款方式销售所开发的房地产开发企业采取与收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时，在计算应纳税款缴增值税，待纳税义务发生时，在计算应纳税款，并可扣除已预缴的增值税税款。，并可扣除已预缴的增值税税款。国
