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1、 第五章第五章 投资性房地产投资性房地产 本章应关注的主要内容有：本章应关注的主要内容有： （1 1）掌握投资性房地产概念和范围；）掌握投资性房地产概念和范围； （2 2）掌握投资性房地产的确认条件；）掌握投资性房地产的确认条件； （3 3）掌握投资性房地产初始计量的核算；）掌握投资性房地产初始计量的核算； （4 4）掌握投资性房地产后续计量的核算；）掌握投资性房地产后续计量的核算； （5 5）掌握投资性房地产转换的核算；）掌握投资性房地产转换的核算； （6 6）熟悉投资性房地产处置的核算。）熟悉投资性房地产处置的核算。 第一节第一节 投资性房地产的确认和初投资性房地产的确认和初始计量始计量
2、一、投资性房地产的概念一、投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。房地产应当能够单独计量和出售。 （一）属于投资性房地产的项目（一）属于投资性房地产的项目 投资性房地产主要包括：已出租的土地使投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。权和已出租的建筑物。 1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并以经是指企业通过出让或转让方式
3、取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。于此类。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。使用权。 3.3.已出租的建筑物已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。式出租的建
4、筑物。 企业将建筑物出租，按租赁协议向企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。地产。 ( (二二) )不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目 下列各项不属于投资性房地产：（下列各项不属于投资性房地产：（1 1）自用房地产，即为生产商品、提供劳自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例务或者经营管理而持有的房地产。例
5、如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（投资性房地产。（2 2）作为存货的房地）作为存货的房地产。产。 某项房地产，部分用于赚取租金或某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计
6、量和出售的、用于赚取租金够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。房地产。 【例题【例题1 1】下列项目中，属于投资性房】下列项目中，属于投资性房地产的有（地产的有（ ）。）。 A A已出租的建筑物已出租的建筑物 B B已出租的土地使用权已出租的土地使用权 C C持有并准备增值后转让的土地使用持有并准备增值后转让的土地使用权权 D D按照国家有关规定认定的闲置土地按照国家有关规定认定的闲置土地 【答案【答案】ABCABC 二、投资性房地产的确认和初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确
7、认 将某个项目确认为投资性房地产，首将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：认条件： 1 1与该资产相关的经济利益很可能流与该资产相关的经济利益很可能流入企业；入企业； 2 2该投资性房地产的成本能够可靠地该投资性房地产的成本能够可靠地计量。计量。 （二）投资性房地产的初始计量（二）投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初投资性房地产应当按照成本进行初始计量。始计量。 1.外购的投资性房地产外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购对于企业外购的
8、房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日资产或无形资产，自租
9、赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性固定资产或无形资产转换为投资性房地产。房地产。 2.2.自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项
10、房地产达到预定可使用状由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到预定可使用企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。房地产。 （三）以其他方式取得的投资性房（三）以其他方式取得的投资性房地产地产 以其他方式取得的投资
11、性房地产，以其他方式取得的投资性房地产，其成本参照本书其成本参照本书“第三章第三章 固定资固定资产产”相关内容确定。相关内容确定。 第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。行后续计量。但是，同一企业只能但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式。 【例题【例题2 2】关于投
12、资性房地产的后续计量，下】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（列说法中正确的有（ ）。）。 A A企业通常应当采用成本模式对投资性房企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量地产进行后续计量 B B企业可以采用公允价值模式对投资性房地企业可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量产进行后续计量 C C企业应当采用一种模式对投资性房地产进企业应当采用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模行后续计量，不得同时采用两种计量模 式式 D D企业可以同时采用两种计量模式对投资性企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量房地产进行后续计量 【答案【答
13、案】 ABC P85 (5-5)ABC P85 (5-5) 一、采用成本模式进行后续计量的投资性一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。处理。 对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记借记“其他业务成本其他业务成本”科目，贷记科目，贷记“投资投资性房地产累计折
14、旧（摊销）性房地产累计折旧（摊销）”科目。科目。 二、采用公允价值模式进行后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产 （一）采用公允价值模式的前提条件（一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式有投资性房地产均采用公允价值模式进行后
15、续计量。进行后续计量。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：房地产，应当同时满足下列条件： 1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。易市场。 所在地，通常是指投资性房地产所在的城所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。所在的城区。 2.2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公
16、允价值关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。 同类或类似的房地产，对建筑物而言，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。同或相近的土地。 ( (二二) )采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的会计处理的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公
