房地产估价练习题1.ppt

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1、房地产估价练习题房地产估价练习题1、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A1765; B2000; C2069; D2400建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积12525150，3000001502000元/ 2、某期房预计、某期房预计2年后竣工交付使用，目前年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为与其类似的现房价格为4500元元/，出租的年，出租的年末净收益为末净收益为500元元/。假设年折现率为。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目，则该期房目前的价格

2、为（前的价格为（ ）元）元/。A3473; B4365; C4500; D.4635期房价格现房价格预计从期房达到现房期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿，期间现房出租的净收益的折现值风险补偿，2500500450045003%3473(18%)(18%)2元/m 3、某房地产价格分两期支付，首期付款、某房地产价格分两期支付，首期付款50万万元，余款元，余款80万元在第万元在第8个月末一次付清，当时月个月末一次付清，当时月利率为利率为1%。该房地产的实际价格为（。该房地产的实际价格为（ ）万元。）万元。、87； B、124；C、130；D、13450+80/(

3、1+1%)8=124 4、甲、乙两宗相邻土地，价格均为、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元。围是（）万元。A050；B5075；C50100；D1001505. 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/，约定建筑面积为95，合同约定面积误

4、差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为l00。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨03%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元/。A386892；B400000；C407254；D4286894000（10.3%）64072.54，面积误差为，面积误差为（10095）955.26%，超过，超过商品房销售管商品房销售管理办法理办法规定的面积误差范围（规定的面积误差范围（3%），但由于合），但由于合同约定面积误差在同约定面积误差在6%以内不增加付款，因此对此以内不增加付款，因此对此问题可不予考虑。问题可不予考虑。6、有一宗前后临街

5、的矩形宗地，总深度27，前街路线价为2000元m2，后街路线价为1000元m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。 、9； B、13.5； 、15；、18前街影响深度前街影响深度=前街路线价前街路线价/（前街路线价（前街路线价+后街路线价）后街路线价）总深度总深度7、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。、类似写字楼的客观收益；、市场比较法；、该写字楼的实际收益；、无法估算8、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ ）。、功能缺乏；、功能过剩；、修复时间较长；、修复时间较短9、路线价法估价的第二个步骤为（ ）。、设定标准深度；、选取标准临

6、街宗地；、编制深度百分率表； 、划分路线价区段10、某房地产开发商开发一幢建筑面积10 000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值开发利润开发利润=开发完成后的房地产价值开

7、发完成后的房地产价值-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本-管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售费用销售费用-销售税费销售税费1）楼面地价）楼面地价=土地总价土地总价/总建筑面积总建筑面积土地总价土地总价=楼面地价楼面地价*总建筑面积总建筑面积=1000*10 000*(1+10%)1.52）开发成本和管理费用）开发成本和管理费用=1200*10 000*(1+10%)1.5/23）销售费用）销售费用=3000*10 000*2%4）销售税费）销售税费=3 000*10 000*5.5%3 000*10 000-1000*10 000*（1+10%）1.5-1200*10 000*(

8、1+10%)1.5/2-3000*10 000*2%-3 000*10 000*5.5%3000*10 000=1-88.9%=11.08%11、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。 、法国；、意大利；、日本；、香港12、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ ）、经济适用住房与高级别墅；、住宅与其配套的商业房地产、宾馆与写字楼；、大城市郊区的住宅与高速公路收费13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。、等于报酬率；、大于报酬率；、小于报酬率；、无法知道14、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是常数是6，自有

9、资本要求的资本化率为，自有资本要求的资本化率为9，则该类房，则该类房地产的资本化率为（地产的资本化率为（ ）。）。 、6； 、6.9；、8.8；、；、计算过程：70%*6%+(1-70%)*9%抵押贷款与自有资金的组合：R0-综合资本化率M-贷款价值比率，即抵押贷款占房地产价值的比率，一般介于60%90%之间RM-抵押贷款常数RE-自有资金资本化率。0MERMR1 M R15、住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（ ）。、替代关系；、互补关系；、附属关系；、没有关系16、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/，安装工程直接费为450元/（其中人工费为50元/），

10、装饰装修工程直接费为900元/（其中人工费为45元/），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元/。A220455；B239799；C323760；D334564780（115）45050759004572（13.5）239799元/17、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8，则该写字楼目前的收益价格为（ ）。、4858； B、5200；、2700； D、6264 V= /1 1

11、/(1) /(1)tta rrVtr2168 11（18）25616（8）25200（万元）18、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2和1，该类房地产的报酬率为8，该房地产的价格为（ ）万元。、100； B、42；、63；、77计算过程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)19、评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（ ）。、市场法；、收益法；、路线价法；、假设开发法20、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为为2年，该厂房建成年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，年后补办了

12、土地使用权出让手续，土地使用期限为土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。建筑物经济寿命为筑物也无偿收回。建筑物经济寿命为50年。假设残值年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。（）。A200%；B213%；C222%；D250%对于在土地使用权出让合同中约定土地使用期间届满需对于在土地使用权出让合同中约定土地使用期间届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，要无偿

13、收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。寿命后计算建筑物折旧。505405，50545，在建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命在建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命1年平均折旧率，年平均折旧率年平均折旧率，年平均折旧率1建筑物经济寿命，建筑物经济寿命，即即1452.22%。21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的价格为（ ）万元。、225.00；、237.50；、

14、381.25；D、395.83建筑物经济寿命50年5年后出让土地使用年限40年5年2/Va rb r净收益按等差级数递增的公式，式中，净收益按等差级数递增的公式，式中，a为第一年净收益，为第一年净收益，b为净收益逐年递增的数额，为净收益逐年递增的数额，r为资本化率为资本化率 22、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。 A.宗地图 ； B.房产分幅图 ； C.房产分丘图 ； D.房产分户图 房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。23、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约

15、定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、305万元、295万元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为（）万元。A35885；B36049；C36293；D365291(1)(1)1(1)ttittiAYYAYY442348% 1 8%312930.529.5A=1 8%11 8%1 8%1 8%1 8%=.（）（）（）（）（） （） （）3003万元11(1)nAVYYV3003/8%11/（18%）503 36529万元24、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型？（ ）A、出租的房

16、地产; 、自用的房地产；、餐饮的房地产；、营业的房地产房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地房地产按经营使用方式分为：销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用的房地产。产、营业的房地产和自用的房地产。25、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于（ ）方面的制约。 、建筑技术；、土地权利设置和行使；、相邻关系；、土地使用管制政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容的内容 26、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为层时，预期投资利润率为4.36；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了（ ）。、收益递增规律；、收益递减规律；、规模的收益递增规律；、规模的收益递减规律收益递减原理揭示的是一种投入产出关系，指在仅有一种收益递减原理揭示的是一种投入产出