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1、附件1：瓜州县物业管理实施细则（意见征求稿）目录第一章总则第二章物业管理区域划分第三章业主大会、业主委员会和物业管理委员会第四章前期物业管理第一节前期物业第二节物业承接查验第三节物业管理用房、物业保修第五章物业管理服务第一节一般规定第二节物业服务人的权利与义务第三节物业服务收费第四节物业服务人退出交接第六章物业的使用与维护第一节一般规定第二节住宅专项维修资金管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例、甘肃省物业管理办法、酒泉市物业管理条例和有关法律、法
2、规，结合本县实际，制定本细则。第二条本细则适用于本县行政区域内的物业管理活动。新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区，由所在地乡（镇）人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。第三条本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条各乡（镇）人民政府应当将物业管理纳入城乡建设与管理和现代服务业发展规划、社区建设和
3、社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制和物业服务市场化、社会化、专业化体系。第五条县住房和城乡建设主管部门负责全县物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理相关政策；（二）组织物业管理培训；（S）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（四）法律、法规规定的其他职责。县住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：1 .组织相关部门划分已建成物业管理区域；2 .指导成立业主大会和选举业主委员会、物业管理委员会及培训业主委员会、物业管理委员会成员；3 .监督管理前期物业招标投标；4 .指导监督物业承接查验、退出交接；5 .监督
4、物业服务人日常管理；6 .指导监督住宅专项维修资金管理；7 .办理物业管理行政许可及公示事项；8 .建立物业管理档案；9 .处理物业服务矛盾纠纷投诉；10 .法律、法规规定的其他职责。乡（镇）人民政府其他有关主管部门，在各自职责范围内，做好相关监督管理工作。第六条各社区或者乡（镇）人民政府负责监督指导成立业主大会、选举业主委员会和物业管理委员会等工作，督促业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责，调解物业矛盾纠纷，办理物业管理公示事项，协调物业管理与社区建设的关系。各社区或者乡（镇）人民政府建立社区服务、管理措施和机制，配合解决社区环境卫生、供排水、道路等公共设施和公共服务方面存在的问
5、题，广泛宣传发动群众，引导社区居、村民遵规守约,营造良好的社区管理氛围，指导监督辖区业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的服务管理活动，受理辖区业主的投诉举报，调解处理物业管理矛盾纠纷，组织社区开展公益宣传、精神文明创建和文化娱乐活动。第七条物业管理行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，督促物业服务人依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。第八条鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，推进智慧小区建设。第二章物业管理区域划分第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。划分物业管理区域，应当充分考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、
6、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务便利化的原则。有以下情形之一的，县住房和城乡建设主管部门可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务人实施物业管理：（一）属于独立封闭式小区的;（二）处于同一街区或者位置相邻的；（三）配套设施设备可以共享的；（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；（五）其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于三万平方米。第十条新建住宅区编制的建设项目规划设计方案应当包括物业管
7、理区域划分。配套设施比较齐全的原有住宅区，尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由县住房和城乡建设主管部门会同各社区或者乡（镇）人民政府征求业主意见后予以核定。已核定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由县住房和城乡建设主管部门会同各社区或者乡（镇）人民政府重新核定。物业管理区域划分或者变更后，县住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。第十一条物业服务人应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务人的，由各社区或者乡（镇）人民政府向全体业主、物业使用人公示。第三章业主大
8、会、业主委员会和物业管理委员会第十二条具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:（一）交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。第十三条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向各社区或者乡（镇）人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。各社区或者乡（镇）人民政府应当在接到申请后六十日内组织成立首次业主大会
9、会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或者乡（镇）人民政府及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑物规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业管理用房配置确认资料等。第十四条首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担。无建设单位或者原产权单位的，由全体业主承担。第十五条业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、各社区或者乡（镇）人民政府代表、居民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由各社区或者乡（镇）人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。筹备
10、组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。第十六条首次业主大会会议筹备组负责下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题；（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（S）确认业主身份、人数及业主投票权数；（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公
11、示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。业主
12、大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十八条下列事项由业主共同决定：（-）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
13、决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十九条物业管理区域内的全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会。业主、业主大会、业主委员会依法依章程享有权利和履行义务，按照国家有关规定、管理规约开展活动。业主人数少于五十人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数在一百人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于三十人。业主大会会议分为定
14、期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第二十条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当在召开会议二十日前将征求意见书送达业主。业主大会会议需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人
15、应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。业主大会会议投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。第二十一条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，各社区或者乡（镇）人民政府应当指导督促居民委员会及时组织召开。第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过三年，可以连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员应当具备下列条件：（一）本物业管理区域内业主；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵守国家有关法律、法规；（四）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（五）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织协调能力和必要的工作时间；（六）本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。业主委员会候选人由业主推荐或者自荐，筹备组应当检查参选人资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，按照多于应选人数三至五人确定候选人名单。业主委员会应当自选举成立之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中，推选产生业主委员会主任和副主任。
