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1、浅谈小区物业管理服务存在的主要问题居民小区存在不和谐音符，主要还是在执行物业服务合同约定的内容实施方面存在分歧所导致。业主与物业服务人是合同关系，双方的权利义务约定其中，受法律保护。物业服务合同约定了，契约精神，彼此就应当遵守并无条件履行。业主方，一是按约交纳物业费用；二是加强监督管理，维护自己的权益。事实上由于业主关于业主身份方向的法规规定知识的欠费，业主委员会履职能力不足，业主、业主委员会监督管理能力的行使，形同虚设，根本就没有起到制衡的作用，放任自流，从而导致自己的合法权益受到侵犯，总觉得此项买卖存在不公正，花钱买了次品。日积月累，矛盾纠纷逐渐扩大化。物业服务人方面，由于企业责任感缺失，
2、加之业主、业主委员会的监督管理不到位，处罚措施不健全，导致物业服务人“偷工减料”地提供物业服务产品的标准和质量打折扣就顺理成章了。主要表现在：一、综合服务（一）客户服务场所1 .物业客户服务中心配置的办公用品不齐备且档次差。2 .物业客户服务中心该公示告知的不清晰明确。比如项目主要服务人员信息、物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、共有部分经营情况、报修电话、投诉电话、值班电话等。（二）人员1 .物业服务员工经过没有培训、考核就是直接上岗。由于待遇低等因素，导致“招工难”“用工荒”，凡是有应聘者，简单测试后，逮着不松手，直接用人上岗的现象，经常发生。2 .着装不统一，不佩戴标志，服务不规
3、范，语言粗俗等。（三）制度共用部位及共用设施设备维修养护、安全生产制度体系（含消防与安全防范）、绿化养护、环境卫生、物业服务档案、公共秩序维护等管理制度及管理服务规程管不规范不健全。即使有，也形同虚设。（四）档案档案资料不齐全、不整洁、管理不规范。一塌糊涂，杂乱无章。（五）标识指示标志不完善不规范。进入小区，尤如踏进迷宫。（六）客户服务1 .意见、建议、投诉没有专人处理不能及时回复，回访率低。能哄则哄、能推则推、能欺则骗。总之，藐视业主的正当合理诉求。2 .没有组织第三方客户满意度调查。自己考核自己、自己测评自己，好癌自己说了算，误导业主，提高自己的履职能力水平。3 .没有投保物业共用部位、共
4、用设施设备及公众责任保险。利用业主的不熟行，能不投保就不购买险种，利润最大化。4 .物业共用部位、共用设施设备不能及时报修、维修。拖过小型维修范围，追使业主使用维修资金是常用的套路。（七）专项委托服务管理对于专项委托服务管理事项的合同（协议）没有报备，降低标准外包且疏于监督管理。二、共用部位及共用设施设备运行和维修养护（一）综合管理1 .不能按照相关法规规定实施物业承接查验，一本糊涂账，为日后扯皮、推责埋下伏笔。2 .没有按规范申请使用房屋专项维修资金不。没有制订出下一年度维修养护计划，不能按计划进行设施设备保养时。3 .设备机房不符合规范要求，疏于管理与防范。（二）共用设施设备房屋结构、建筑
5、部件、附属构筑物、外立面、空调系统、供水系统、排水系统（污水泵、化粪池、隔油池等）、供配电系统及照明（楼内照明、楼内照明、应急照明、疏散指示标志、低压柜、低压配电箱和线路、控制柜、发电机、配电室、楼层配电间等）、停车场（库、位）相关设施、防雷系统、安全防范系统（物防、技防、消防等）、电梯、水景、游乐设施、游泳池、垃圾分类设施设备等没有按照规范要求的等级标准做好相应的服务管理活动，疏于管理与防范。三、装饰装修管理没有装饰装修申报登记制度、管理服务制度和装饰装修施工现场安全巡查制度、装饰装修管理档案。四、公共秩序维护1 .秩序维护员年龄偏大、不具备秩序维护的基础素养，没有岗位流程培训合格上岗。2
6、.没有配备必须的钢盔、防刺背心、防刺手套、钢叉、抓捕器、盾牌及其他防暴器材。3 .没有制定详细的巡查方案，没有制定并实施安全管理应急预案。五、环境卫生维护生活垃圾的收集、清运（大堂、一层及车库候梯厅、楼梯、楼道），物业共用部分清洁（楼内、电梯轿厢、天台、屋面、楼外道路及设施、水景、地下车库、公共卫生间），消杀灭害服务方案和管理制度等没有按照等级标准做好清扫、保洁、擦拭、清洗、养护、巡视、除尘、排尘、消毒、消杀等相应的服务管理活动。六、绿化养护灌溉、施肥、病虫害防治、整形修剪、支撑加固、除草、垃圾处理、补植、改植、花卉布置等没有做好相应的服务管理活动。（一）绿化人员不专业，没有编制绿化养护措施和
7、工作计划并组织落实。生长季节没有及时检查并记录。绿地没有宣传和提示标牌。（二）灌溉水下渗不充足且不均匀，排涝措施不健全。不能根据植物种类、生长情况和土壤墙情进行合理安排灌溉。（三）乔木、地被、草坪植物、花坛植物没有根据生长情况进行施肥、追肥时，没有逐年增加土壤有机质。（四）没有及时掌控病虫害的发生情况，不能采取有效方法防治病虫害。（五）没有根据季节、绿植特点制定相应的整形修剪计划并实施。（六）没有对支撑杆进行全面检查，对松动的支撑没有及时加固。（七）没有全面除草，重点绿地没有增加除草次数，出现20Cm以上的杂草。（八）没有及时补种树木缺株、草坪空秃地段，补植没有补植与原绿化品种相同的植物，绿化
8、植物不适宜原种植环境的，没有进行改植。补植、改植后土地存在明显裸露。节假日没有布置景观造型等。七、其他方面（一）拒绝接受沟通交流函件。回复事项拒绝盖鲜章。以泄露隐私为由，拒绝提交业主委员会书面要求提交的技术资料、档案复印件等。业主/物业使用人投诉的重大事项不抄送业主委员会。（二）物业服务人的项目负责人无故缺席与业主委员会、业主/物业使用人约定时间举行的座谈会议。（三）违规收费、放任违规搭建。（四）物业服务人对服务员工配置没有达到合同约定的配额。（五）物业服务人对业主委员会成员行贿。（六）物业服务人对业主委员会成员、家属以及业主/物业使用人进行言语人身伤害、辱骂、威胁等。物业服务人在业主委员会成员、业主/物业使用人之间散布不实谣言等不利于团结、和谐、稳定的言论。（七）侵占业主/物业使用人公共收益。（八）拒不执行业主大会的决定时。（九）处罚的交违约金不能及时到位。（+）合同到期后不按规定办理移交并退出。不折不扣地执行合同约定，尽职履责，挣干净的钱，构建和谐的人文环境，担负起企业应尽的责任，合作才能愉快，才能实现共赢。
