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1、南阳写字楼市场调查分析报告一、前言概括：1、南阳写字楼市场概括：南阳市是河南省次中心城市，豫西南政治、经济、文化、教育、科技、物流、交通中心。南阳是中原经济区主体区和连南启西的重要支点，属于河南省二线城市，南阳市工业生产总值多年来稳居河南省第3位。90年代南阳经济发展主要依赖于农业、加工业等小型工业，市场对商务办公场所需求很少，对专业化办公场所写字楼需求更少，甚至可以忽略，早期南阳写字楼发展十分缓慢，比较有代表性的五交化大厘，百货大楼。自从2005年开始南阳第三产业开始加速发展，市场对写字楼的需求逐步上升，城区先后建设新兴写字楼华恩大厦，新华城市广场，兴达商务卧龙苑等，加之一些“住改商”、“商
2、住一体”的小型办公场所，市场需求虽有提升但并不明显，2022年后，南阳旅游、保险，房地产，投资等各行业飞速发展，办公环境、地理位置等各个方面因素促使市场需求大幅上涨，室内新兴高标准写字楼依然寥寥可数，刚性的要求下，不少柔性的细节问题越来越多，注册大小公司越来越多，涉及行业越来越繁杂，上班高峰期拥堵，物业管理混乱等等，在市场需求持续升高，品牌环境越来越重要的新南阳发展趋势下，高标准的办公场所显得愈发让人期待。2、南阳政府新区规划：2022年12月河南省人民政府下发了关于印发南阳新区建设总体方案的通知豫政(2022)88号，要求南阳市和河南省有关部门要强力推进总体方案，争取经过10年摆布努力，把南
3、阳新区建设成为科学发展示范区，进一步巩固提升南阳市豫鄂陕毗邻地区区域性中心城市地位。南阳新区与老城区能够通过已建成的五座大桥和建设中的三座大桥实现高效连接。白河北岸建成区涵盖市级行政文化中心和传统商业中心，主要通过改造实现功能布局优化，重点发展商业、金融、文化旅游等服务业，成为市域服务中心；新区重点承担先进创造业、生态农业以及居住、休闲等部份城市功能，成为引领区域发展的经济增长极，推进城市跨河发展，形成两岸互动、双翼发展的空间发展新格局。规划建设南阳新区是省委、省政府统筹全省城镇化建设、加快中原经济区建设的重大举措，是市委、市政府做大做强中心城区，实现“白河为轴、两岸并举、区块突破、组团发展”
4、的战略举措，是我市未来发展的核心增长极。毫无疑问南阳新区将是南阳市商业写字楼发展最快的区域。二、南阳写字楼市场调查1 .南阳办公场所整体区域分布： 南阳办公场所分布比较分散。 先期的写字楼如兴达商务卧龙苑、华恩大厦和新华城市广场面临进驻公司行业纷杂，管理紊乱，物业配套设施落后，区域交通不便等问题，并日益严重。 得益于政府政策的支持、农运会的推动，以及南阳新区的行政配套和交通网络，三年之内新区规划建设的写字楼有漂亮之都写字楼、中景门国贸写字楼等。 南阳写字楼等办公场所主要集中区域：新区张衡路沿线区域、新华城市广场至金玛特一带沿线、大统百货商圈、车站路至卧龙路沿线区域。2 .南阳写字楼项目分析:项
5、目名称新华城市广场D座|i4一一一一IBN地理位置新华路工业路交汇I总建面积10.9万门目层高27层标准层面积租金1300Hl235-387Emi管理费实用率cmi80%-90%T-兼丫,工业路中段，附近有卧龙区国税地税局，与新华路交汇，紧邻南阳火车站汽车站；附近有工商银行，农业银行，网通公司等公司，加之金玛特商圈和之前新华商城的双重氛围，地理位置优越。该项目销售基本完毕，多出售给个人，现以个人对外招租为主，面积为100-300而不等。项目名称兴达卧龙苑地理位置工业路卧龙路交汇总建面积13200m2层高12层标准层面积1000 Hl2租金28-38 元/m?管理费1.1 teij实用率100%
6、工业路南段，卧龙路交汇，紧邻玉器一条街，卧龙岗下，附近有南阳国税稽查局，七办事处，进驻单位有郑州银行，安利分销部，长城保险，建设银行等，该项目第12层为南阳兴达房地产公司总部，负一楼车库为住户私用，广场公共车位80个，无专属车位。项目名称华恩大原I地理位置车站路汽车站对面总建面积27500mj：mJ潭层高20层标准层面积10m2IL!U!HllIiivl租金I6m,:管理费17tm,RvVV,TLLLJ实用率95%车站路火车站边，汽车站对面，人流量巨大，1-5层250Onf卖场，入驻公司有可口可乐南阳分销部，日立电器等，多为小型商贸公司，流动性大，人员嘈杂，管理难度大，无专属车位。三、南阳写字
7、楼市场分析4035302520151050I写字楼项目1、南阳写南阳市写字楼租金分析表字楼租金分序号写字楼项目租金析：(m,)1华恩大厦162新华城市广场403兴达卧龙苑384恩大商务酒店285五交化大厦35南阳写字楼租金整体水平平均在35元/Itf摆布，与河南省各大城市写字楼租价相比处中下水平，南阳各个写字楼分布区域租价差别较大。南阳老城区整体办公场所（包括住改商用地）租金水平不高，如华恩大厦因为面对招商的公司定位都是小型商贸公司，处于火车站地位特殊，人口杂乱，流动性大，租金惟独16元/肝，但整体租金正在上涨，估计涨幅为每年平均租价的10%摆布。南阳新区整体办公场所（包括沿街商铺）租金水平比
8、其他区高不少，而且价格涨幅不定，估计南阳农运会过后新行政区建成，租金还会涨高。随着南阳新区规划的漂亮之都写字楼、中景门写字楼等陆续投入建设，南阳新区写字楼区域化集中形成。2、南阳写字楼配套水平调查:楼宇配置办公配套安保系统网络通讯新华城市广场D座整栋27F高，其中1F-6F为商场,7F27F为写字楼；整体装彳修普通；配备4部电梯（含1货梯）；无中央空调：配备自动喷淋及烟感报警器、自动新风循环。有多种面积和配置的户型，大型地下停车场和楼前广场车位约800个（公共车位,无管理）。24小时安保巡逻；闭路电视监控、室内报警按钮。电话线、光纤接入。兴达商务卧龙苑整栋12F高，其中1F-2F为裙楼散租,3
9、F-12F为写字楼：整体装修普通：配备两部电梯；无中央空调；配备自动喷淋及烟感报警器。有公共会议室，楼前广场公共车位60个。24小时安保巡逻；闭路电视监控。电话线、光纤接入。华恩大厦整栋20F高，其中1F-5F为2500广大面积商场，6F-20F为标准面积1000有多种面积和配置的户型，无专属车位。24小时安保巡逻：闭路电视监控，室内报警器。电话线、光纤接入。写字楼；整体装修普通；无中央空调；配备两部电梯（含1货梯）：配备自动喷淋及烟感报警器。恩大商务酒店整栋16F高，其中1F-3F为临街商铺，4F-16F为写字楼：整体装修普通：无中央空调；配备两台电梯（含1货梯）；配备自动喷淋及烟感报警器。
10、地下停车场仍未交付使用，楼前广场公共车位30个。到小时安保巡逻；闭路电视监控，室内报瞥器。电话线、光纤接入。五交化大厦整栋12F高，其中1F-3F为电器卖场；4F-12F为写字楼；整体装修普通；无中央空调；配备两台电梯：配备自动喷淋及烟感报警器。出路窄，楼前公共车位30个，办公户型固定，各项办公配置因为年代久已落后。24小时安保巡逻：闭路电视监控，室内报警器。电话线、光纤接入。从中各项目的综合配套分析： 南阳现有写字楼整体装修普通，无中央空调，电梯配置达不到上下班高峰期的需求，拖慢整体办公节奏，多以楼前广场公共车位对外，无公司专属车位，达不到甲级写字楼标准。 新华城市广场的综合配置水平算是南阳
11、标准化的写字楼配套。其余老城区写字楼项目整体配套水平很低，加之项目本身设计落后，无论是停车位还是办公配套明显不足，只能满足小型公司的办公需求。 南阳写字楼数量很少，高端写字楼处于刚起步阶段，未来将会有更多高端项目落成。3、南阳写字楼出租率调查:写字楼项目南阳市写字楼出租率调查序号写字楼项目出租率12345华恩大厦95%新华城市广场90%兴达卧龙苑100%恩大商务酒店88%五交化大典80%通过了解：由于南阳早期写字楼项目起步晚，办公场所除了五交化大厦、百货大楼等，多以“住改商”的沿街楼房居多，虽然办公配置水平低，但是大量的需求依然能让这些办公场所出租率达到70%80%。近期的写字楼项目新华城市广
12、场、兴达卧龙苑和华恩大厦，由于地理位置优越，综合配套水平基本符合市场需求，故出租率达到90%以上。南阳新区办公场所（无写字楼，多为商住一体的沿街商铺）虽然现在出租率不到3成，但是写字楼供应量低，但农运会后，新行政区形成，新区写字楼需求量会大增，出租率必会稳步上升。四、总结随着南阳新行政区的成立，城市化发展和商业经济水平的提高，南阳写字楼亦开始效仿大城市写字楼的发展进程，逐步由分散走向集中，从低端走向高标准，市内老牌写字楼及办公场所向新区转移，政府政策的支持和新区优越的规划配套会将新区打造成南阳的核心商务区，更加推动了市场的需求和商业写字楼的发展。南阳新区写字楼等主要办公场所逐步会萃在独山大道一
13、张衡路一仲景路沿线区域，紧邻南阳新行政区，各大主要行政单位，如工商局、财政局等分散其中，也是政府明确发展的核心商务区域，未来发展中心的转移和行政配套的逐步落实也大大有助于该区发展。根据走访调查分析，新区现办公场所多以老式“住改商”的低层沿街楼和“商住一体”的商铺为主，并没有专一的办公写字楼，但是由于该区域的发展潜力，如中景门和漂亮之都等现有大盘都已把写字楼项目提上日程，在农运会召开和新行政区落成的同时，新区写字楼发展正处在了一个青黄不接的时期。二级市场上可以看到市场上写字楼的销售还是以投资客为主，随着住宅和股市市场的投资失利，市场的资金开始流向写字楼、商铺等其他投资市场，一定程度上带动了写字楼的销售，但实际出租率在前期不高。南阳的租赁市场反应向来不错，但大多是小型个体公司，不稳定因素多，流动性大，品牌团队意识淡薄，往往是各自为战，并没有很好的整体创业氛围。所以导致写字楼竞争日益激烈的今天，那些老旧或者整体配套水平低的写字楼依然拥有不错的出租率，南阳写字楼的整体租价水平不高。南阳高端写字楼项目只占南阳写字楼整体的20%,随着竞争的加剧和外来大型企业的增加，使市场对写字楼综合配套的要求提高，对高标准的写字楼需求也会同步上升，所以南阳高端写字楼发展潜力巨大，会带来南阳写字楼板块的一次洗牌。
