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1、XX区住宅小区物业管理暂行办法第一章总则第一条为了规范住宅区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和XX省物业管理条例等法律、法规的规定，结合我区实际，制定本办法。第二条本办法适用于全区范围内住宅区物业管理活动及其监督管理工作。本办法所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。本办法所称物业管理,是指住宅区业主选聘物业服务企业、委托其他管理人或者自行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条住宅区物业管理建立健全“区、街镇、社区”三级管理体制，形成“
2、区住房和城乡建设局强化行业管理，街道办事处或者乡镇人民政府具体负责，政府各职能部门密切配合”的工作运行机制，具体职责为：（一）区住房和城乡建设局是全区物业管理主管部门，负责全区住宅区物业管理活动的监督管理工作，主要职责是：积极承接上级物业管理主管部门下放工作职能，负责指导街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理工作；负责物业管理法律法规、政策的宣传；研究制定全区物业管理配套政策；指导、监督前期物业管理招投标活动；负责划分物业管理区域及业主委员会发证工作；会同街镇对业主大会、业主委员会作出违反法律法规的决定，责令限期整改或撤销其决定,并通告全体业主；负责对本辖区物业服务合同签订、物业收费等方面的监督
3、管理、备案登记工作；组织开展物业管理行业争先创优相关活动；依法查处物业管理活动中的违法违规行为。（二）街道办事处、乡镇人民政府应明确物业管理分管领导，配备2-3名工作人员，负责辖区内物业管理工作。主要职责是：指导监督社区居委会（村民委员会）开展物业管理工作；指导协助辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、改选工作；负责业主委员会备案登记工作；指导监督业主大会、业主委员会开展工作；负责本辖区物业服务企业信息登记工作；检查、考核、监督辖区内物业服务企业日常服务，指导、协调物业服务合同终止时的物业管理移交工作；负责对本辖区物业设施设备使用和维修等方面的监督管理、备案登记工作；建立物业管理投诉受理制
4、度，对业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉进行协调处理。同时对区政府承接的市保障性住房小区及拆迁安置小区进行日常管理。区住房和城乡建设局同时与属地街镇结合文明创建工作、小区物业管理专项检查及整改落实情况，共同建立物业管理服务红黑榜，对表现优良的物业服务企业予以通报嘉奖、积极引荐并申报优秀项目。对表现不好、整改不力的物业服务企业列入黑名单予以通报批评，在职责范围内不予引荐进入直至退出相关小区，取消年度评先评优资格并对企业负责人进行约谈。居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。（三）公安、消防、建设、自然资源、城市管理、生态环境、价
5、格、人防、市场监督管理、司法、卫健等部门以及供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作，具体为：区公安分局负责指导、督促业主委员会和物业服务企业做好物业小区的治安防范工作，依法查处干扰召开业主大会会议和选举业主委员会行为，及时处理涉及存放易燃易爆危险有害物品等行为，依法处置噪声、违规饲养宠物等扰乱他人正常生活秩序的行为和高空抛物等危害他人生命财产安全的行为，对物业管理区域内安防设施、秩序维护依法实施监督管理。同时督促辖区公安派出所监督检查辖区内物业服务企业履行消防安全职责情况，指导其开展消防宣传。区消防大队负责指导各乡镇、街道办事处
6、执法队伍按照乡镇赋权消防执法要求，开展对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；对个人在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车或者给电动自行车充电行为的消防执法。指导辖区公安派出所开展物业服务企业消防安全管理。开展辖区公安派出所、乡镇街道执法队伍消防执法赋权范围以外的其他消防执法活动。区住建局负责住宅交付使用监管工作，督促建设单位及时做好保修期内的房屋及设施设备的相关保修工作；依法查处损坏或擅自改变房屋承重结构、主体结构的行为。区自然资源分局会同区城管局负责依法查处违法搭建建筑物、构筑物相关行为。区城管局负责依法查处影响小区容貌、环境卫生，违法搭建建筑物、构筑物，未经有利害关系的业主同意
7、，擅自将住宅改变为经营性用房，擅自改变房屋外貌影响他人生活、工作或者市容环境，侵占、损毁共有道路、绿地等场地设施；违反规定在建筑物、构筑物上涂写、刻画、悬挂、张贴宣传品等违法违规行为。加强对户外广告设施的日常管理和安全检查。规范指导物业管理区域内车辆停放，做好物业管理区域及周边道路停车泊位设置相关工作。区生态环境局会同区城管局负责依法查处物业管理区域内乱倒垃圾、乱排污水及油烟、废气等超标行为。区价格管理部门会同区物业管理主管部门负责核定前期物业公共服务收费、装饰装修垃圾清运费政府指导价收费标准。区市场监督管理局负责加强对物业管理区域内特种设备安全的监督和管理，加强对物业管理区域内商业经营活动的
8、监督和管理。依法查处不按规定公示物业服务收费项目、收费标准，不执行政府指导价、政府定价等价格违法行为。区司法局负责指导和协调物业管理方面普法宣传和教育，加强对全区物业管理纠纷人民调解工作的指导。区卫健委负责对物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所依法进行查处。供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位，按照有关法律、法规规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修维护责任，对用户实行装表到户，为业主及时提供服务。第四条对物业管理活动中的违法行为，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门投诉。物业管理主管部门、
9、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门应当及时予以处理，并告知投诉人;属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位。第五条物业服务行业协会应当加强行业建设，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，宣传物业管理法律法规，协助调解处理物业管理纠纷。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条建设单位交付房屋，应当查验业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。非业主的物业使用人入住住宅区，应当向业主委员会或者物业服务企业登记本人姓名、性别、工作单位，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用
10、人变更联系方式的，应当及时告知建设单位、业主委员会或者物业服务企业。不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。第七条住宅区物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当组建业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定暂不成立业主委员会的，可由业主共同履行业主委员会职责。第八条建设单位应当在申请不动产权属首次登记前，筹集首次业主大会会议的筹备经费，其中老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由组织单位
11、自行解决。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况,确保专款专用。筹备经费的结余部分,应当根据业主大会的决定用于物业管理。第九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托他人或者推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当事先征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映业主意见。业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见等形式。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。第十条业主大会作出决定，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由参与表决专有部分面积过
12、半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。其中，决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意：（一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（二）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；（三）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。第十一条业主大会筹备组中的业主代表，以及业主委员会成员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律，具有一定的组织能力和文化水平；（S）遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，不存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观等损害业主共同利
13、益或者侵害其他业主合法权益的行为；（四）不存在拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的行为；（五）本人、配偶以及直系亲属未在本物业服务企业中任职，也不存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系。鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。第十二条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格按程序进行终止，由业主委员会在住宅区显著位置公示并告知其本人：（一）不具备业主身份的;（二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第十三条业主委员
14、会成员有下列情形之一的，业主委员会应立即决定中止其成员资格，在住宅区显著位置公示，并提请下一次业主大会会议按程序终止其成员资格：（一）本人、配偶以及直系亲属在本物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；（二）利用其成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业或者有关单位、个人的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；（三）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；（四）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的物业管理其他相关费用的；（五）在住宅区违法搭建，非法侵占业主共有部位、设施设备及场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；
15、（六）法律规定的不适合继续担任业主委员会成员的其他情形。第十四条业主委员会的工作经费应由全体业主共同分摊，其筹集、管理和使用办法由业主大会或业主代表大会决定。工作经费使用的具体账目应定期在住宅区显著位置公示，接受业主和所在街道、乡镇和社区监督。第十五条新一届业主委员会选举产生后，原业主委员会应当在十日内办理换届备案手续，并将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物等资料和物品移交给新一届业主委员会。拒不移交前款资料、物品的，新一届业主委员会可以申请相关部门督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。第三章物业管理服务第十六条建设单位应当依法选聘前期物业
16、服务企业，并签订前期物业服务合同。建设单位出售新建房屋之前应当制定临时管理规约，在售房时向物业买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并由物业买受人书面确认。前期物业服务合同、临时管理规约不得损害物业买受人的合法权益。建设单位、物业服务企业应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府备案。第十七条建设单位应与前期物业服务企业商定落实前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。第十八条物业服务企业与建设单位应当在区物业管理主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整修，由物业服务企业复验并作好记录。物业服务企业和建设单位应当在住宅区显著位置公示承接查验情况和建设单位整修情况，并书面报告区物业
