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1、昊地喜悦城果花园可行性研究报告惠州昊地置业有限公司编2010年07月30日一、项目概况（一）项目名称、建设地址、开发单位（二）项目建设规模与主要容5（三）项目投资规模与料5（四）项目探讨工作源6二、项目投资环境与市场探讨分析6三、项目定位（一） 住宅定位12（二）商业定位14（三）价格定位15四、项目开发建设支配支配（一）项目开发建设说明15（二） 项目开发建设横道图15五、 项目投资估算与投资筹措（一）项目投资估算151 .投资成本估算的各项设定152 .投资成本估算17（二）项目资金筹措18六、 项目销售收入与利润估算一、销售价格预料19二、销售收入估算19三、销售税费与附加估算19四、各
2、期销售收入与预料汇总表20五、税后利润测算表20七、项目经济收益评估一、财务净现值21二、投资利润率21三、盈亏平衡分析22四、还贷实力分析22五、项目的不确定分析22八、结论23附表L项目开发建设进度支配表附表2：项目开发成本估算表附表3：项目投资支配估算表附表4：销售收入、经营税金与附加估算表附表5：项目现金流量表(全部投资)附表6：项目损益与利润安排表附表7：资金来源与运用表一、项目概况(一)项目名称、建设地址、开发单位1 项目名称昊地喜悦城果花园2 .建设地址惠州市惠城区江北西4#小区3 .开发单位单位名称：惠州昊地置业有限公司成立时间：2007年注册资本：1500万元注册地址：惠州市
3、东湖西路168号和庆商务大厦12B法定代表人：周先军经营范围：房地产开发与销售（一）项目建设规模与主要内容 占地总面积64214.6m2 建筑总面积174500m2其中：住宅建筑面积124072m2商业建筑面积4822m2综合楼面积800m2幼儿园面积1842m2地下室与架空层面积42964m2 可售建筑面积其中：住宅建筑面积124072m2商业建筑面积4822m2地下室车位（机动车位）989个（三）项目投资规模与效益预料项目总投资50126.02万元其中：项目土地成本8348万元前期费用2094万元建安成本27920万元工程基础设施942.95万元其他费用502.35万元管理费用418万元不
4、行预见费837.6万元销售费用2269.29万元销售税费与附加4273.83万元财务费用2520万元项目总销售收入预料75643万元（IO0%销售率）项目税前利润25516.98万元项目税后利润19137.73万元项目税前利润率33.73%项目税后利润率25.30%（四）项目探讨工作数据来源1 .惠州市国土资源局官方网站2 .惠州市房产局官方网站3 .惠州市统计局官方网站4 .搜房、惠房网站5 .房地产相关法律法规二、项目投资环境和市场探讨惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业(全国8强)、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的
5、新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以与SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区2009年，全市生产总值(GDP)1414.7亿元，比上年增长13.2%。其中，第一产业增加值90.3亿元，增长3.8%；其次产业增加值789亿元，增长13.3%；第三产业增加值535.4亿元，增长14.7%。三次产业结构由上年的6.9：56.8：36.3调整为6.4：55.8：37.8。人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。来源于惠州的财政总收入391亿元，比上
6、年增长20.6%；全市地方财政一般预算收入101.5亿元，增长30.1%；地方财政一般预算支出134.7亿元，增长26.7%。其中，教化支出25.8亿元，增长30.9%；社会保障和就业支出13.7亿元，增长30.4%；医疗卫生支出&1亿元，增长15.0%；农林水事务支出13.2亿元，增长25.2%。税收总收入348.4亿元,增长20.0%。其中,国税266.4亿元,增长20.4%；地税81.9亿元，增长18.8%。全年房地产开发投资175.3亿元,下降6.2%；商品房施工面积2248.3万平方米，增长IL6%；商品房竣工面积553.9万平方米，增长131.6%；商品房销售面积543.8万平方米
7、，增长83.8%；商品房销售金额232.0亿元，增长90.3%。2010年，中心出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信念指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到肯定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应足够，总体销售状况良好，商品房价格较
8、为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。2010年上半年我市房地产市场运行特点（一）房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24乐涨幅有所回落，较1-5月削减15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%,涨幅较1-5月削减9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m2,同比增长17.27机商品房新开工面积663.35万m2,同比增长288.72%；商品房竣工面积284.73万m2,同比增长109.91%。房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要缘由有：一是09年年初受金融危机余波
9、的影响，大部分开发企业仍处于观望状态,减慢了新开工项目的速度，削减了资金投入，09年其次季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍旧较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场持续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长,开发企业信念增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中心对房地产市场调控力度的加大，其次季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢,对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。（二）商品房上市供应较为足够，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m2
10、,同比增长135.33%,其中住宅285.12万m2,同此增长121.78机我市商品房上市供应同比增长较快的主要缘由是我市房地产市场刚刚从金融危机中复原过来，以消化存量为主，09年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度改变看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为66.85、32.45、35.04、89.96s57.76、46.49万m2,从今年2月份起先，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较足够，总体平稳，能满意上半年的成交需求。从区域来看，惠城区商品房上市
11、量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市其次、第三，其上市量占全市的21%、1整，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为2.73、2.74倍，主要缘由是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速马路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，美丽的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。从面积段来看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量所占比例为16.89%,90-120m2为26.62%,120-144m2为25.83%,144m2以上为30.66%,同比分别增长L22、L5
12、6、2.27、L35倍。从住房套型来看，120m2以下住房所占比例仍旧偏小，但从同比状况来看，其上市量与去年同期相比,明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的主动性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落上半年，我市商品房累计销售面积269.21万m2,较去年同期增长2.12%,与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降17.2虬从月度走势来看，1月我市商品房持续了去年的良好销售势头，
13、2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要缘由是今年年初，市场销售状况仍旧较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大改变，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6月成交量出现回落，市场逐步回来理性。从区域来看，受交通、医疗、教化等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交131.52万m2,其销售量占全市比例为49乐其中大亚湾区成交量位居其次，较
14、去年同比增长49.9%,增长较为明显，主要缘由是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以与交通等基础设施的不断完善，而且价格凹地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144m2以上占比最大,而90m2以下和90-120m2之间的住宅销售也相当可观，120T44m2之间的相对较低。120m2以下的住房成交量占全市销售总量的5成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的92.95%,与去年同期相比，增
15、长2.96%,商业和办公楼分别占L33%、5.03%,同比增长13.96%、74.39%,这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在主动培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。（四）商品房价格小幅增长，总体平稳上半年，全市商品房成交价格为4576元/m2,同比增长13.38%,商品住房均价4378元/m2,同比增长从月度改变来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过4000元/m2,最高值甚至突破5000元/m2,接近主城区-惠城区水平。主要缘由：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应较为足够，可以满意不同层次的购房需求；三是惠城区仍是
