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1、资产评估价值的合理性分析(DOC8)资产评估价值的合理性分析简介：资产评估价值的合理性直接关系到资产所有者和有关当事人的经济权益，如何判断评估价值的合理性和公正性，首先应分析资产评估目的与评估方法选择的合理性，其次重点要分析评估参数的选择和确定是否科学合理，只要各类资产评估时选择的评估参数在合理的范围内，则整体资产评估价值就是合理的。文章提出资产评估价值的合理范围应在土6%15%。在市场经济条件下，需要进行资产评估的事项越来越多，资产评估价值是否合理？评估的公正性如何？直接关系到资产所有者、会计个体和有关当事人的经济权益。一、评估参数选择的合理性分析资产评估价值的确定是由评估过程中众多的主观因
2、素决定的。评估价值的合理性除了受评估师的职业道德、专业水平及所掌握的信息资料影响外，从专业角度就要对评估目的与评估方法选择的合理性进行分析。评估目的与评估方法的对应性是判断资产评估价值是否合理的必要条件。资产评估价值最终是否合理，主要看评估参数的选择和确定是否科学真实。评估师在选用某一种方法进行资产评估时，可能该方法的计算公式是相同的，但由于各评估师的专业水平、职业道德水准，掌握的信息资料不一样，在选用评估参数和参照物时却大相径庭，以至同一资产、同一评估目的，不同的评估机构对其评估时其评估价值相差甚远。例如，某省一家上市公司（钢铁股份有限公司），法院对其部分国有法人股委托中介机构进行评估拍卖，
3、在半年内先后委托了两家评估机构对其国有法人股进行评估作价，结果，某市一家评估机构（简称某市机构）评估的结论是每股价值为3.48元，而某省一家评估机构（简称某省机构）评估的结论是每股0.85元。两家评估机构对同一公司的法人股价值评出的结果其差异竟如此之大。究竟哪家的评估结论是公平合理的？在专家评定会上也难达成一致。实际上，在调阅了两家评估机构的相关评估资料后，笔者以为，两家评估机构在评估过程中所引用的评估参数和参照物完全没有可比性，某市机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法人股价格=a海股净资产+b悔股收益，其中a和b为回归方程的回归系数。某省机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法人股价格=该公司流
4、通A股评估基准日前20个交易日平均每股收盘价磁行业缺乏流通性折扣率*1+折扣率调整系数）。从上述两家机构确定的评估公式来看，他们选择的评估参数没有类比性，导致评估结果差异较大是必然的。某市机构选用的公式事实上决定了法人股价格就在净资产附近，从他们选择的25家上市公司法人股交易案例可看出，其法人股转让价格与每股净资产相差不大，但从上市公司成交日股价中可判断这些参数和资料反映的是牛市行情的状况，以这种参照物进行分析比较，最终结果其法人股评估价格为每股3.48元，实际上该公司报表上每股净资产为3.46元。某省机构选用的公式事实上决定了法人股价格受两个参数所影响，一是评估基准日流通股股价,二是股权缺乏
5、流通性减值折扣率。这个折扣率的取值依据是中国资产评估杂志上一篇论文的研究成果，对钢铁行业而言，股权缺乏流通性减值折扣率相对流通股价而言平均为20%,而评估基准日该公司股价为4.5元左右，因此最终法人股评估值为每股0.85元，因该公司也有近期法人股拍卖价低于0.89元的案例，据此某省机构认定他们的评估结果是公平合理的。我们在此不是去评价哪家评估机构的是非曲直，而是通过这个典型事例告诉人们，选择不同的评估参数对资产评估价值的大小具有决定性意义。当然，要判断选用的评估参数是否合理,对一般非专业人员来讲或许比较困难,但只要仔细分析一下评估参数的来源和背景，有时也会发现一些问题。比如对上述两家评估机构选
6、用的公式和参数，某市机构在选用有关资料时，事实上是两年前大牛市行情中的一些法人股成交价格资料。在大牛市行情中，由于流通股股价较高，法人股成交价格大于或等于净资产价格的情况较普遍，但两年后，上证指数从2200多点跌到1400多点时，法人股成交价格与净资产价格的相关性则大不一样，更何况该钢铁公司的近10亿元的应收账款、7亿多元的存货使公司账面净资产含有很大的“水份”。因此，某市机构明显是高估了法人股价值。而某省机构选用的评估公式主要与流通股股价和折扣率相关，不去考虑净资产这个重要参数，而且流通股股价又是在股市极度低迷状态下形成的地“板价”，自然在这种情况下评出的与净资产相差甚远的法人股价值人们也很
7、难接受。要判断评估师选择的评估参数是否科学合理，实际上需要结合不同资产的主要特征进行分析。1.在对机器设备应用重置成本法进行评估时，应重点关注成新率这个参数，因为设备的重置成本，运输安装费率这种参数比较容易判定，而成新率由于涉及的因素多，人为调控相对容易。判断成新率是否合理，较简便的方法是用年限法，即设备在正常使用和保养下，如果法定寿命年限为10年，已使用了4年，则成新率应在60%摆布是合理的，如果评估师将成新率定在80%或者40%摆布，又没有令人信服的分析说明，则可初步判定该设备的评估值是不合理的。2.在对房地产应用市场比较法进行评估时，应重点关注选择的参照物的若干比较参数，如参照物的房地产
8、价格可能不是一个实际的成交价格，而是广告宣传价格，或者是一个最低的起步价格，兴许这种成交价格是在特殊背景下形成的一种偏差价格，那末，其比准价格或者最终的评估价值也肯定是不合理的。因此，如何判定市场比较法下的房地产评估价值是否合理，主要应考察选用的参照物的成交价格是否真实可靠，当然，参照物的选择也应具有可比性。3.在对无形资产或者企业整体资产应用收益现值法进行评估时，评估价值的合理性取决于净收益、折现率和企业（资产）寿命年限三个参数的确定。对专利权、专有技术的评估，较难确定的参数是净收益;对商标权、商誉和企业整体资产，较难确定的参数是寿命年限，因为对这种评估项目没有规定一个权威性的法定寿命年限，
9、在评估实践中以及一些评估教科书上都习惯假设为永续寿命期，事实上，这种假设既不符合企业（资产）实际，也有悖于买卖双方特殊是买方的行为动机。如何判定评估师运用收益法时使用的净收益、折现率和寿命年限三个参数的合理性呢？需要逐个进行分析。首先来看净收益，对单项无形资产，净收益指的是超额收益；对企业整体资产，净收益指的是净利润，它们都是根据评估基准日前的收益状况来预测未来的收益额，即预期收益。无论评估师采用何种预测方法进行预测，纳入折现求和的预测收益值一般不能超过五年的数字，为了妥帖起见，以第三年的预期收益为未来年份的收益则更可靠。如果评估师使用六年后的预测值来折现求和，评估值肯定偏高，其合理性就应受到
10、质疑。其次再看折现率，主要把握折现率是否包含了安全收益率和风险收益率，如没有考虑风险收益率或者风险收益率取值过大（例如超过了安全收益率），则评估价值就有可能过大或者过小。最后看寿命年限，如果资产有法定寿命年限或者合同年限，则寿命年限在此范围也算是合理的；对一个企业而言，包括商标权和商誉，现实中并没有一个永续获利的寿命年限，那末在评估实践中及许多教科书上为什么采用无限寿命期折现呢？这主要是确定一个大家都公认的企业或者商标权、商誉的有限寿命年限是很艰难的，而假设一个企业持续经营、商标权商誉永远存在却是十分容易的，评估师只需多写一句话即可，但问题并没有解决。实际上,现实中一些国际上流行的评估惯例和经
11、验法则对我们判定这种评估对象的有限寿命期很有启示。例如,美国金融世界杂志每年发布的世界著名品牌价值,其评估方法就是在计算出品牌商标的超额收益后，再乘上一个倍数来作为该品牌的价值，世界著名品牌的盈利倍数范围从620不等。对盈利倍数，有的学者认为是折现率的倒数，持这种观点的仍然认为品牌的寿命为永续年；有的学者认为是有限寿命的年限，笔者倾向盈利倍数属于市场预期盈利寿命年限。因为即便是世界500强企业，它们的平均寿命也惟独4050年，能永续盈利的企业现实中是不存在的。再从对一个盈利企业定价的经验法则上看，判断一家公司在市场上具有竞争力的合理价格在美国主要通过付息及税前盈利即EBIT收益来确定，普通以5
12、6倍EBlT购买公司的占大多数。假定某企业资产账面价值950万元，预测未来五年的净利润为IoO万元、120万元、150万元、160万元、180万元，第六年假定维持在180万元水平上，本金化率为10%,企业当年付息及税前盈利为150万元。根据该企业资料，如果以EBrr的6倍作为合理价格，企业价值应为1506=900万元，再以900万元作为合理的评估价值，套用我们评估中的收益现值法，确定未来五年的复利现值系数分别为0.9091、0.8246、0.7513、0.68300.6209,贝J:900=1000.9091+1200.8246+1500.7513+1600.6830+1800.6209+l8
13、0(PA,l0%,n)0.6209式中，(PA,10%,N)为待求的年金现值系数，经计算查表，N应为4-5年。将上式中求出的N再加之5年，该企业的寿命期应为910年，在这种寿命期下采用收益法评估得出的企业价值与应用6倍的EBIT倍数定价才是吻合的。如果我们采用一个永续寿命期来评估，该企业评估价值则为164L2万元，几乎是EBrr的11倍，也远远超过了EBIT警戒线的8倍，因此可初步得出结论,对应EBIT倍数定价法则，在折现率为10%的情况下,用收益法来评估企业价值，其企业寿命年限定在10年较为合适。固然，以上分析只是提供了一个方向和思路，具体数字并非绝对的，但评估参数选择的合理性绝对影响着资产
14、评估价值的合理性。二、资产评估价值的合理范围分析资产评估价值不是一道严谨的数学题计算的结果，人们也不会仿效会计核算那样要求分毫不差，但资产评估价值的公正性、合理性及合理范围却为方方面面所关注。首先应明确的是，资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围。评估价值与账面价值或者与实际成交价格的差异究竟在什么范围是合理的？评估公正性究竟以什么标准来衡量？这是实践中不能回避的敏感问题。从国内的评估实践看，对一家企业的评估和收购，买卖双方主要关注的还是各个单项资产的综合，资产评估也还主要是应用重置成本法或者市场法对一项项资产评
15、估后求和，收益法仅仅作为评估结果的验证方法。因此，要判断资产评估价值与实际成交价格差异的合理范围，主要应从各类资产的差异范围分析入手，然后再对整体资产的综合差异作出评价。1 .对土地资产而言，国内目前实行的是挂牌交易制度，评估挂牌价与最后拍卖交易价应能较公正地说明评估价与成交价差异的合理性。例如，某市在2001年12月至2002年4月之间，对九宗土地实行挂牌拍卖交易，结果表明，评估价与成交价误差最小的为零，误差最大的为50%,加权后，平均误差率为9%O再如，2002年12月13日，某市对一宗428亩土地拍卖，评估底价3.8亿元，经过294轮竞价，最后以8亿元成交，比市土地中心预期的4亿元翻了一
16、倍。但此案例仅为一特例，开辟商的目的是想让这片地与去年取得的100亩土地联体开辟，因此志在必得。剔出这种特例，土地资产评估价与成交价的合理差异在9%摆布。2 .对建造工程而言，从招投标报价的行规来看，标书价格如果超过工程预算值5%,则有流标的可能。而评估一项新建造物往往采用工程预算法，固然，评估价值与工程预算法下得出的工程造价不同的是，以一宗房地产，除了建造工程造价以外，它还包含了土地使用权的价值和各项规费、前期工程费、利息和利润等，对一项旧建造物，还要考虑成新率。如果各项规费、前期工程费、利息按实际规定计价，利润按行业平均水平考虑，成新率按耐用年限考虑，则房地产扣除土地使用权价值后，评估价值与实际成交价的误差在5%摆布应是合理的。3 .对机器设备而言，单独的评估价值与成交价格较少有公开资料报导，公开报导较多的是二手汽车市场。旧车市场估算二手车价格的方法与资产评估中评估机器设备的方法有一定差异，其误差大约在20%摆布。对有些国
