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1、（一）运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括：重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1：已知某厂的一台设备已经使用5年，设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约材料2公斤，预计该厂未来10年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%,试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。（所得税率为25,其中折现率15%,年限为5年的复利现值系数为0.4972,年金现值系数为3.3522,折现率
2、为15%,年限为10年的年金现值系数为5.0188）（1）重置成本=90万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=5（10+5）X100f3333%实底性贬值额;重置成本*实体性贬值率=90万X33.33%=30万元（3）功能性贬值的计算：二年超额运营成本X（1-所得税税率）X（PA,r,n）（PA,r,11）为年金现值系数先计算年超额运营成本：前五年：每年200000100220=8（万元）后五年：每年200000100220（1+20%）=9.6（万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年8X（1-25%）=6（万元）后五年每年9.6X（125%）=7.2（万
3、元）最后折现处理得功能性贬值额：63.3522+7.23.3522X0.4972=32.11（万元）（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=90万-30万-32.11万=27.89万元例2某企业的一条生产线购于2006年10月，帐面原值为750万元，评估基准日为2011年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140乐假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用5年，和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗4万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%,折现率为10%,年限为五年，折现率为10%的年金现值系
4、数为3.7908）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本=750X140%/100%=1050万元（2）实体性贬值率=已使用年限（己使用年限+尚可使用年限）X100%=5/（2011-2006+5）*100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1050X50%=525万元（3）功能性贬值额=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=40000X0.6（1-25%）3.7908=68234.40元（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性
5、贬值额=10500000525000068234.40=5181765.60元例3已知某厂的一台设备，资产的功能与价值存在线性关系，若重置全新的同类机器设备，价值为500万元，年产量为400件，被评估设备的产量为500件。该设备已经使用6年，设备的利用率为100%,仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因，出现了新设备，其功能相同，但每生产1件产品，可节约甲材料2公斤，预计在未来的9年内，甲材料在前五年的价格保持在200元/公斤，从第六年起上涨20%,（该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%。年限为5年,折现率为10釉勺年金现值系数为3.791,复利现值系数为0.621,年限为4年，
6、折现率为10%的年金现值系数为3.170）要求：（1）计算资产重置成本（2）计算实体性贬值额（3）计算功能性贬值（4）计算评估值（不考虑经济性贬值因素）（1）资产的重置成本=500X500400=625万元（2）确定实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=615*100%=40%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=625万X40%=250万元（3）功能性贬值=500X2X200X0.75X3.791+500X2X2OoX（1+20%）0.753.1700.621=92.30万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=62525092.30=282.70万元例
7、4某企业将与外商组建合资企业，要求对资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5机经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本4万元。（该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%t）年限为8年，折现率为10%的年金现值系数为5.3349）要求：试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额
8、、功能性贬值和评估价值。（1）重置成本=500万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=2087.5%（2087.5%8）X100%=68.63%实体性贬值额;重置成本*实体性贬值率=500X68.63%=343.15万元成新率=1-68.63%=31.37%（3）功能性贬值=年超额运营成本（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=4X（1-25%）X5.3349=16.0047万元（4）评估价值:重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=500343.1516.0047=140.8453万元例5某企业的一条生产线购于2007年10月，帐面原值
9、为750万元，评估基准日为2013年10月。经调查得知，该类设备的定基价格指数在2007年和2013年分别为100与和150%,假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用，该设备尚可使用6年,和当前的设备相比，该设备所耗电力能源较大，平均每年多耗12万度，每度电按0.6元计算。（所得税率为25%,折现率为10%,年限为六年，折现率为10$的年金现值系数为4.3553）要求：（1）计算该设备的重置成本（2）计算该设备的实体性贬值额、（3）功能性贬值额（4）确定设备的评估价值（小数点后保留两位小数）（1）重置成本=750X150%/100%=1125万元（2）实体性贬值率=已使用年限（已使用年限
10、+尚可使用年限）100%=（2013-2007）/（2013-2007+6）X100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1125X50%=562.5万元（3）功能性贬值额=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=120000X0.6（1-25%）X4.3553=235186.2元（4）评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=112500005625000235186.2=5389813.8元例6被评估的生产控制装置购建于1990年，原始价值100万元，1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造，2000年对该资产
11、进行了评估。调查表明，该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%,125%,130%,150%。该设备尚可使用6年。另外，该生产控制装置正常运行需要5名操作人员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资费用为12000元，所得税率为25%,折现率为10%根据上述资料,求待评估资产的价值。（已知折现率为10%,年限为6年的年金现值系数为4.3553）o（1）资产的重置成本=IOoXI50%/110%+5X150%125%+2150%130%=136.36+6+2.31=1
12、44.67万元（2）加权投资年限=（2000T990）X136.36/144.67+（2000T995）X6/144.67+（2000-1998）X2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年确定实体性贬值率;已使用年限（已使用年限+尚可使用年限）100%=9.67（9.67+6）X100%=61.71实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=144.6761.71%=89.28万元（3）功能性贬值=年超额运营成本X（1-所得税税率）（PA,r,n）（PA,r,n）为年金现值系数=12000X（1-25%）X4.3553=3.92万元（4）评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性
13、贬值额=144.67-89.28-3.92=51.47万元（二）债券评估的收益法例7某被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年息为12%,评估时该债券已经购入一年。假定同期的国库券年利率为8%,该债券不能随时变现，根据财务状况，确定风险报酬率为2%o要求：（1）若该券按年末付利息，到期还本，而且这年的利息已经收到并作投资收益入账，计算该债券的评估价值（2）若该债券到期后次性还本付息（单利计息），计算该债券的评估价值。已知折现率为10%时，前3年的复利现值系数为:1230.90910.82640.7513(1)12000012%0.9091+12000012%0.8264+1200
14、00X0.8264=124159.2元（2）到期后本利合计为：120000+120000X12%X3=163200元评估价值=163200X0.8264=134868.48元（三）房地产评估例8土地使用权评估的成本法例：某企业土地的取得块宗地面积为150000平方米，土地取得费用为45.2元/平方米，土地开发费为：50元/平方米，税费为49.1元/平方米，投资的资金月利率为0.915%,土地的开发周期为2年，假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生，投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%o试评估该宗地的价格。（1） 土地的取得费用=45.2元/平方米（2） 土地开发费为：50元/平方米
15、（3）税费为49.1元/平方米（4）投资利息=（45.2+50+49.1）X0.915%X242=15.8元/平方米（5）资金利润:（45.2+50+49.1）X10%=14.4元/平方米（6） 土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米（7） 土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米（8） 土地价格=（174.5+26.7）X150000=30105000元例9土地使用权评估的假设开发法（参见教科书P163-164）一住宅楼，建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年，建筑费为3000元/平米，专业费为建筑费的10%,地价、建筑费和专业费在建设期内次性投入。预计售价：9000元/平米，销售管理费为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行贷款利率6%,开发商要求的投资利润率为10%。求：地价。（1）楼价=5000X9000=4500万元（2）建筑费=3000X5000=1500万元（3）专业费=15000000X10%=150万元（4）销售管理费=4500万X2.5%=112.5万（5）税费=4500万X6.5%=292.5万（6）投资利息=（地价+建筑费+专业费）X年利率X建设期=（地价+1650万）X6%X1=0.
