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1、房地产开发深圳公司财务核算工作指引一、目的为更加规范财务核算，使收入、成本、费用归集更加清楚明确，充分发挥财务管理的职能作用。二、适用范围适用于公司开发的房地产项目的核算。三、职责财务部负责本工作指引的制定、解释、修改及具体实施。四、方法与过程控制：（一）、总则:1、根据房地产行业会计制度，并结合本公司开发项目的实际情况而制定。2、财务部在支付各种款项时，原则上要同时取得不少于该金额的符合税务规定的发票；若当时无法取得，需扣除应付款的15*左右作为代扣税金及管理费。3、财务部会计需严格按照本规范进行会计核算，未经财务总监同意，不得擅自变更本核算方法。4、财务经理对本公司的财务核算负有全部责任。
2、（二）、“预付帐款”该科目归集支付给各往来公司的工程款及销售推广费用。1、工程款：1）、支付工程款项时，借记“预付帐款-XX公司”，贷记货币资金类科目；同时，借记“开发成本-项目-明细”，贷记“预付帐款-XX公司”。2）、“预付帐款-XX公司”，归集核算支付给各施工单位的往来工程款项。3）、代施工单位垫付款视同支付工程款，由“预付帐款-XX公司”科目归集核算，该代垫款需该施工单位补开发票。4）、“预付帐款-XX公司”的借方余额为已付款未收发票金额，贷方余额为已收发票未付款金额。2、销售推广费用支付销售推广费用时，借记“预付帐款-待结转销售费用-XX公司”，贷记货币资金类科目；同时：1）、若该费
3、用发生在竣工入伙前，借记“长期待摊费用-各明细”，贷记“预付帐款-待结转费用-XX公司”；竣工入伙后，将“长期待摊费用-各明细”各科目余额一次性分别转入“营业费用-各明细”。2）、若该费用发生在竣工入伙后，借记“营业费用-各明细”，贷记“预付帐款-待结转销售费用-XX公司”。（三）、“开发成本”1、根据开发项目设置“开发成本”二级科目，如“开发成本一XXX项目”等。2、 “开发成本”明细科目详见附Io3、分项工程结算1）、根据双方签字盖章的结算书，计算出各分项工程结算价与实际付款额的差额，借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“应付帐款-XX公司”。2）、付工程款时，借记“应付帐款-XX公司”，
4、贷记货币资金支出类科目。4、项目竣工入伙后，年中或年终财务结算时，必须先预提各公司欠付工程款。1）、预提分项工程欠付款金额=预计工程结算价一已付款金额。2）、预提时应借记“开发成本-项目-预提费用”，贷记“应付帐款-X公司”。3）、预提后支付工程欠款时，借记“应付帐款-X公司”，贷记贷币资金类科目；同时,借记“开发成本-项目-各明细”，贷记“开发成本-项目-预提费用”，若预提金额不够支付工程欠款时，应将其不足的差额贷记“应付帐款-X公司”。4）、预提后分项工程结算且完毕时，应借记“开发成本-项目-各明细”（金额为结算价减去已付款），贷记“开发成本-项目-预提费用”，少（多）预提部份价兰字（红字
5、）贷记”应付帐款-X公司”。5、预提开发成本后，就可进行结转，即应借记“完工开发产品”，贷记“开发成本-结转开发成本”。6、“开发成本-项目-各明细”借方余额为直接开发成本历年构成明细，“开发成本-结转开发成本”为转入完工开发产成品的金额，项目竣工入伙并年中（终）结算后，“开发成本”总帐科目余额为零。（四）、“完工开发产品”若开发项目的各分项装修差别较大时，可根据需要，该科目下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等。（五）“长期待摊费用”、“营业费用”1、“营业费用”下设各明细科目附后。2、“长期待摊费用”的下设明细科目应包含与“营业费用”相同的明细科目。（六）、“预收帐款”1、项目收取的楼款,贷
6、方记入“预收帐款-项目-栋-层-房号”，每月底会计需及时将销售三级明细帐与收款员的销售软件明细帐核对,并编制差额调节表。2、符合公司规定，允许换房的，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（旧房号），贷记“预收帐款-项目-栋-层-房号”（新房号）。业主缴付部份或全部房款后，若发生退房，应借记“预收帐款-项目-栋-层-房号”，贷记货币资金类科目（含办理各手续费用及退房款等），差额借记“其他业务支出-退房支出”或贷记“其他业务收入-退房收入”。3、 “预收帐款-项目-栋-层-房号”贷方余额为对应房号累计收款金额；“预收帐款-结转销售收入”的借方余额为已确认为主营业务收入的金额。项目竣工入伙并年中（
7、终）结算后，“预收帐款”总帐科目余额为零。（七）、“其他应付款”1、项目收取的定金（诚意金），贷方记入“其他应付款一暂收款”，不得直接记入“预收帐款”。2、待定金或诚意金挞定、销售实现或退还给业主时，借方记“其他应付款一暂收款”，贷方记“其他业务收入”、“预收帐款-X项目-X栋-X层-房号”或贷币资金类科目。（八）、“主营业务收入”若“开发产成品”下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等明细科目，则“主营业务收入”则应下设与之相同的明细科目；反之，则不用。根据分期收款开发产品核算方法及会计重要性的核算原则：1、将实际收取的房款（不含罚没收入等）确认为“主营业务收入二在项目竣工入伙后，每年中或年末，
8、将“预收帐款”贷方余额结转入“主营业务收入”，即：借记“预收帐款-结转销售收入”，贷记“主营业务收入”。2、对未签合同但已收取的房款视同主营业务收入；对已到合同规定日期但未能收回的楼款，不挂“应收帐款”，也不记入“主营业务收入”。（九）、“主营业务成本”（根据相关科目期末余额计算）1、若“完工开发产品”下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等分项明细科目，则需计算各分项成本（以“商铺”为例）：主营业务成本二（“完工开发产品-商铺”/商铺总销售面积）*已售商铺总面积*（“主营业务收入-商铺”/已售商铺合同总价）2、若“完工开发产品”不下设“商铺”、“办公楼”及“公寓”等分项明细科目，则只需计算项目平
9、均成本：主营业务成本二（完工产成品/总销售面积）*已售单位总面积*（销售收入/已售单位合同总价）（十）、其他业务的会计核算，按房地产会计制度进行核算。五、本核算补充规范从年月日开始执行。附1：“开发成本”一科目一览表（共三页）附2：“开发间接费”科目一览表附3：“营业费用”科目一览表“开发成本”科目一览表（共三页）科目名称代码开发成本4301A项目4301.01土地获得价款4301.01.01政府地价及市政配套费4301.01.01.01合作款项4301.01.01.02红线外市政配套费4301.01.01.03拆迁补偿费4301.01.01.04开发前期准备费4301.01.02勘察设计费4
10、301.01.02.01勘察丈量费4301.01.02.01.01规划设计费4301.01.02.01.02报批报建费4301.01.02.02政府报批报建费4301.01.02.02.01增容费4301.01.02.02.02三通一平费4301.01.02.03临时道路4301.01.02.03.01临时用电4301.01.02.03.02临时用水4301.01.02.03.03场地平整费4301.01.02.03.04临时设施费4301.01.02.04临时围墙4301.01.02.04.01临时办公室4301.01.02.04.02临时场地占用费4301.01.02.04.03临时围板4
11、301.01.02.04.04监理、检验、检测费等4301.01.02.05监理费4301.01.02.05.01质监安监费4301.01.02.05.02白蚁防治费4301.01.02.05.03预结算编审费4301.01.02.05.04面积查丈费4301.01.02.05.05主体建夕究工程费4301.01.03基础工程4301.01.03.01土方4301.01.03.01.01护壁（坡）4301.01.03.01.02桩基4301.01.03.01.03桩基检测4301.01.03.01.04降水4301.01.03.01.05结构及粗装修工程4301.01.03.02门窗工程430
12、1.01.03.03室外门窗4301.01.03.03.01户门4301.01.03.03.02防火门4301.01.03.03.03公共部位精装修4301.01.03.04大堂精装修4301.01.03.04.01楼梯间精装修4301.01.03.04.02屋面精装修4301.01.03.04.03外立面精装修4301.01.03.04.04室内装修4301.01.03.05厨房精装修4301.01.03.05.01卫生间精装修4301.01.03.05.02厅房精装修4301.01.03.05.03阳台、露台精装修4301.01.03.05.04主体安4发工程费4301.01.04室内水暖
13、气电管线设备费4301.01.04.01室内供排水系统费4301.01.04.01.01室内采暖系统费4301.01.04.01.02室内燃气系统费4301.01.04.01.03室内电气系统费4301.01.04.01.04室内设备及其安装费4301.01.04.02空调及其安装费4301.01.04.02.01电梯及其安装费4301.01.04.02.02发电机及其安装费4301.01.04.02.03高低压配电及其安装费4301.01.04.02.04消防通风及其安装费4301.01.04.02.05背景音乐及其安装费4301.01.04.02.06室内智能化系统费4301.01.04.
14、03保安监控及停车管理费用4301.01.04.03.01电信网络费用4301.01.04.03.02卫星电视费用4301.01.04.03.03三表远传费用4301.01.04.03.04家居智能化费用4301.01.04.03.05社区管网工程费4301.01.05室外给排水系统费4301.01.05.01自来水系统4301.01.05.01.01雨污水系统4301.01.05.01.02直饮水系统4301.01.05.01.03热水系统4301.01.05.01.04室外采暖系统费4301.01.05.02管道系统4301.01.05.02.01热交换站4301.01.05.02.02锅炉房4301.01.05.02.03室外燃气系统4301.01.05.03管道系统4301.01.05.03.01调压站4301.01.05.03.02室外高低压系统费4301.01.05.04高压线路工程4301.01.05.04.01低压线路工程4301.01.05.04.02配电室4301.01
