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1、泰龙地产某地块前期市场调查报告长泰县09年2月-IO年2月成交情况走势2长泰县城区2009年供应状况分析3长泰县城区产品供应结构分析3I案状刀4A县城区住二匕6地块醺认知6地块四至分析7相关项目建筑指标分析8相关项目SWOT分析8主要消费群体的构成9本相关项目客群的初步定位11相关项目价格推算12长泰县09年2月10年2月成交情况走势长泰县09年2月10年2月成交（套）走势图09年2月-10年2月受到国家刺激政策影响，销售量处于高位，尤其以12月政策即将结束之际，销售量达到顶峰，同时也消化了大量的存量，进入2010年，随着调控政策的出台，成交量出现大幅下降，除政策因素外，城区内在售盘也是成交量
2、下降的原因之一。长泰县09年2月-10年2月成交均价（元/肝）走势图在成交均价方面，长泰城区均价较为稳定，正常成交价格在3300-3500元rf之间，由于近期三远第一城的成交量上升，因此拉低了2月份的成交均价。长泰县城区2009年供应状况分析长泰2009年全年销售情况呈现供不应求的情况，供求基本持平,供求关系为0.96:Io长泰县城区产品供应结构分析09年长泰户型供应结构一房口二房口三房由上图可见，目前长泰市场的主要供应户型以两房为主，一房为辅，但经过现场的调研，大部分楼盘为规避法规和风险，采取:1+1的户型模式，户型可合并亦可拆分，因此，长泰市场的主力畅销户型为120门的小三房和85-90的
3、大两房，从中也可看出，长泰城区的房产以本地自住客为主。美林湾.崇文城11or开发商w三总建酶90314.2m2容积率2.89绿地率30.6%平均售价3100-3700兀/IH2销售率51%主推户型房一房(31-86m2)91套占比30%二房(41-94m2)196套占比63%三三(125-129m2)14套占比5%五局一（201Itf左右）2套占比1%(210-224m2)2套占比1%笛汪：以最新预售证数据为王美林湾.崇文城目前已完成销售51%以上,主要1-6#楼已经销售完毕，目前在售8、9、12#楼，主力户型以两房为主，采取户型捆绑销售的模式，10-11#楼王目前已经封顶，预计于下半年上市。
4、位直长泰管泰西开发商谟州页#房地产开爱有限公司总建面积95652.35m2容积率2.433绿地率30.28%平均售价3000元/itf销售率80%主推户型二房(36Ah)36套占比35%(83m)36套占比35%(94m)30套占比30%备汪：以最新预售证数据为王三远第一城1-5#楼目前已完成销售80%以上,目前在售5#楼剩余户型，3月份正式推出6-7#楼,户型与之前推出的基本相似，带电梯户型仍未上市。长泰县城区住宅情况分析已交房的商品房中，以底商多层住宅为主，楼层 目前无带电梯以及大型社区住宅相关项目。目前长泰城区地块位置认知中心城区据现场的走访了解，目前长泰县城分为龙津溪西岸的中心城区和龙
5、津溪东岸的新城区,从上图所示，目前长泰城区除了位于新区的美林湾和三远第一城的两个楼盘以外,老城区并无在售盘,这无形中也为本相关项目带来绝对的优势。地块四至分析东侧：目前仍是民房为主，届时楼间距将较小，属于社区侧街;西侧：仓库厂房建筑，预计未来开发住宅，将形成居住气氛；南侧：文昌路沿线，景观面最大的一侧，未来商业价值较高；北侧：目前仍是民房为主，但远景的规划较好,规划路定位较高;地块总结.该截f前仅有一面临街，周围居住气氛不够活跃，商业氛围也较差，但处于文昌路的延伸段，区域前景较好。相关项目建筑指标分析用地面积：2994LO96f;建筑密度：30%;容积率：2.8;总建筑面积：83835.06山
6、建筑层数：6-16层；建筑高度：不超过54米；就本相关项目的住宅指标而言,本相关项目将成为长泰中心城区史上第一个带电梯的高层综合性住宅社区,规模在长泰也是首屈一指的，建筑密度也较小，因此楼间距、视野等相关条件都将较为优越。相关项目SWOT分析S优势：令长泰首屈一指的住宅相关项目；令老城区相关项目稀缺，吸引大量当地客户群；令位于文昌路延伸段，地理区位优势明显；令泰龙集团在当地的影响力。W劣势：令周边居住气氛与商业气氛不强；令周边民宅密度较大，影响区域形象；令仅有南面沿街，沿街面较小，商业价值受到影响。机遇令长泰第一个带电梯楼盘，引进新居住理念；令长泰厦门一体化逐渐形成。T威胁令城区内存在未开发地
7、块。主要消费群体的构成按消费群体的职业划分，本案的主要消费群体构成如下： 各级企事业机关单位中层以上职员； 城市中等规模以上的个体经营者； 乡镇企业的高层经营者；按地域性质划分，本案的主要消费群体构成如下： 县城小康生活以上居民； 重点经济发达乡镇的企业经营者； 已拥有厦门或其他大城市户口的长泰籍人； 相关项目周边村落的投资客； 来自厦门的投资客；目前,长泰大多数普通民众对房地产仅有一些概念上的认知，而少数社会的资本或知识的精英人士由于受到外界的感染和自身敏锐的眼界的作用，对房地产的认识则相当成熟，他们买房不仅仅看地段和价格，往往更关心产品的品质和未来的前景，对于社会的景观和物业管理管控都看的
8、很重；有人说：社会是少数精英人士推动的，在房地产界亦是如此。往往都是少数精英人士带动大多数普通民众，引领消费观念；购房的动机 换房族：对目前的居住条件不满意，需要寻求新的居住环境; 有富足资本的领导阶层：购房产保值增值，同时，又可供子孙今后使用； 从农村进入城市的人：有经济基础的农民渴望城市生活，同时又让子女享受城市的教育环境; 买房结婚的年轻人：中国人结婚喜欢买新房，房子也是谈婚论嫁的资本之一； 在外地长泰籍成功人士：他们通常在外地都有自己的住处,但是落叶归根，还是希望能在长泰留有一份祖业; 厦门的投资客：这部分人热衷于房地产投资，且看好长泰未来的发展前景。购房者对产品的倾向 居住品质的倾向
9、：居住品质包括硬件设施和物业管理管控,对于某些眼界开阔的人来说，好的居住品质才是最重要的; 环境的倾向：对于农村的购房者来说，城市环境将是一个很大的购房因素； 对楼盘前景的倾向：对于投资客群来说，相关项目和相关项目所在区域的背景和先天条件将是最重要的；购买的能力对于长泰目前的市场现状来说,其购买力是足以消化现有楼盘的供应量的，对于购买力的客群细分如下：第一购买力阶梯：各级单位领导层、民营企业主、长泰外籍成功人士、厦门投资客；第二购买力阶梯：换房族、相关项目周边投资客；第三购买力阶梯：一次置业的普通工薪阶层、一次置业的农民阶层；市场上未满足的购房需求从目前来看，长泰市场上未能满足购房者需求的条件
10、很多，细节如下： 规模社区； 封闭式管理管控，卫生、安全、有序的社区生活； 花园式的社区景观，休闲、拾趣的场所； 社区内的会所； 社区内成熟的商业配套，如；内有知名连锁超市、有咖啡馆等； 成熟的运动配套，如：网球场、游泳池等； 带电梯的高层或小高层住宅；本相关项目客群的初步定位经过对长泰市场的调研以及对长泰消费群体的研究,结合本相关项目的建造标准，我们认为：长泰房地产市场的现状具有社区品质较低，缺乏明星楼盘,居住理念陈旧，配套条件一般，社区花园不具规模的特点。同时我们发现,长泰当地的富裕阶层对住宅品质的要求正在逐步提高，地区高档住宅是市场的空白，因此，我们认为：该相关项目的推出将填补长泰市场的
11、一大空白,吸引当地富裕群体购房,因此本相关项目的客户群将是长泰当地进行二次置业的富裕群体为主。相关项目价格推算相关项目价格预测各权重因素比较对比因素可比权重本案三远第一城美林湾地段区位30%1009598相关项目规模10%100108107容积率10%10010599景观资源10%10098106内部配套15%1009898市场口碑20%100105103开发团队5%100108102修正指数100%100100.7101相关项目销售均价(ma)30003500修正价格30213535可比权重20%80%本案比较价格（元/m2）3432在目前产品规划未知的情况下,我们就地块的综合开发情况,进行简要的价格推算，获得单价为3432元11T,如按照10%的浮动空间计算，预计销售单价将为：3775元/而
