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1、通州区住宅工程业主查验管理方案（试行）（征求意见稿）为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，秉承人民至上的服务理念，引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据建设工程质量管理条例（国务院第279号令）房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质（2013）171号）关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质（2009）291号）关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规（2020）9号）北京市建设工程质量条例等法规和规定，结合本区实际，制定本方案。一、总体要求（一）指导思想深入学习贯彻习近平总书记对北京重要讲话精
2、神和对北京城市副中心重要指示精神，全面贯彻落实国务院关于支持北京城市副中心高质量发展的意见和中共北京市委、北京市人民政府关于推进北京城市副中心高质量发展的实施意见等文件精神，牢固树立质量笫一的思想，坚持首善标准，坚持问题导向，推动副中心住宅工程高质量发展。以人民为中心，以科技为引领，以创新为动力，以绿色为理念，以协调为保障，打造副中心住宅工程的品牌形象和社会效益O（二）工作目标力争通过业主查验，一是改善常见质量问题，加大质量监督和检测力度，提高工程质量水平；二是回应群众关切，有效维护群众合法权益，提升群众满意度，减少质量投诉，完善质量投诉受理和处理机制；三是提高建设品质，坚持以人为本的建设理念
3、，提升住宅工程的舒适性和可持续性，确保副中心住宅工程符合国际一流水平。二、适用范围及对象本方案适用于北京市通州区行政区域内纳入质量监管范围的新建、改建、扩建的住宅项目，包括商品性住宅和各类保障性住房（含公共租赁住房、共有产权住房、保障性租赁住房等）。三、重点任务措施（一）运行机制1.组织业主查验应满足下列条件：（1）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；（2）分户验收合格；（3）单位（子单位）工程质量竣工预验收合格；2 .对符合业主查验条件的住宅工程，建设单位应及时、分批邀请业主组织查验。建设单位组织设计、施工、监理、物业（业主查险阶段能确定物业服务单位的项目作此要求）、工程质量潜在缺陷保
4、险风险管理（TIS）机构（已投保质量潜在缺陷保险的项目作此要求）等单位人员组成查验组，提前开展针对性预演，制定修订业主查验方案，由建设单位留存备查。3 .建设单位组织业主查验应遵守以下规定：（1）建设单位应至少提前7日正式通知业主，告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。（2）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验，总人数不超过3人。业主授权他人参与查验的，应提供书面授权书（附件1-1）o（3）查验人员进入现场实名登记，须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃，建设单位作好书面记录。（4）业主（业主授权人）依据国家和本市有关工程建设标准、设计文
5、件、购房合同等，比照所购住宅及住宅所在楼栋公共部位分户验收资料，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查脸。查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查脸成果经查验双方共同签字确认，形成质量问题台账（附件1-2）o（5）建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，主动解释说明，约定维修完成时限，对台账逐一销项，形成质量问题整改台账（附件1-3）,由建设单位留存备查。（6）监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，单元顶层、底房和边户作为抽查重点，并根据住宅工程不同规模展开相应工作200户以下，不少于10户；2
6、00-500户，不少于15户；500ToOO户，不少于20户；100o户以上，按2%抽取且不少于25户。（7）监督机构的监督抽查过程中，如出现抽查结果与整改台账结果不符的，视实际情况扩大抽查比例。当出现一户抽查结果与整改台账结果不符的，根据所在房号顺延两户进行抽查。如扩大抽查结果依然出现与整改台账结果不符的，将对所在单元的质量问题整改情况进行全数道核。（8）经监督机构监督抽查合格且业主（业主授权人）全数认可质量问题整改结果的，方可进入单位工程竣工验收流程。（二）保障体系1.对业主（业主授权人）在查验活动中提出的质量问题与查验组存在争议的，由双方协商共同委托具有资质的第三方机构对双方争议进行鉴定
7、，根据鉴定结果判定问题真实性和鉴定费用责任归属。2 .对业主（业主授权人）在查验活动中提出与客观事实不符或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，经建设单位与业主（业主授权人）协商又不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。3 .对查验活动中查实存在下列行为之一的，责令改正并依法依规作出处罚：（1）未达到查验条件，仓促组织业主查验，引发群访群诉的；（2）未按要求提前通知业主、查验组不认真履行职责，激化矛盾的；（3）台账不实、销项弄虚作假，问题整改推诿扯皮的。四、附则本方案自发布之日起施行，本区竣工验收前尚未完成选房的回迁安置房，业主查验，由属地乡（镇、街道）、村（居委
8、会）干部，安置村（居）民代表组成业主查验组，结合实际抽取一定比例，参照本方案实施。附件：1.业主授权书2 .质量问题台账3 .质量问题整改台账业主授权书（示范文本）兹有业主XXX（身份证号：XXX）授权XXX（身份证号：XXX）代为对位于XXX（具体到房号）住宅进行业主查验，代为了解相关情况、提出相关问题及诉求、签署相关文件，代为与建设单位进行协商处理相关问题等。本授权书自本人签字之日起生效，至授权的各项工作完结之日止。附件：业主及业主授权人身份证正反面复印件业主：（签名）日期：业主授权人：（签名）日期：质量问题台账工程名称：直验时段：楼栋号单元及业主姓名ilk联系方式查蛉出的质量问题建设单位
9、设计单位施工单位监理单位物业单位风险管理（TIS）幡（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人项目负责人：项目经理：项目总监：物业经理：项目负责人：年月曰年月曰年月曰年月年月曰年月日B注：建设单位可以根据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息.质量问题整改台账工程名称：整改时段：楼栋号单元及业主姓名业主联系方式IE验出的质量缺馅整改情况建设单位设计单位施工单位监理单位物业单位风险管理（TIS）磁（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）项目负责人：项目负责人：项目经理：项目总监：物业经理：项目负责人：年月S年月日年月日年月日年月日年月日注：建设单位可以根
10、据项目具体情况对本表格进行优化，但优化的表格不少于以上信息.关于通州区住宅工程业主查验管理方案（试行）（征求意见稿）的起草说明为进一步加强住宅工程质量管理，压实工程参建各方主体责任，秉承人民至上的服务理念，引导购房业主有序参与验收关口把控，保障住宅主体结构安全和主要使用功能，减少质量缺陷，提升住宅品质，根据建设工程质量管理条例等法规和规定，结合本区实际，区住建委研究拟定了通州区住宅工程业主查验管理方案（试行）（征求意见稿）现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出意见建议。一、编制情况根据建设工程质量管理条例（国务院第279号令）房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定（建质（2013）171号）
11、关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知（建质（2009）291号）关于落实建设单位工程质量首要责任的通知（建质规（2020）9号）北京市建设工程质量条例等法规和规定，结合本区实际，制定本方案。二、主要内容方案力争通过业主查验，一是改善常见质量问题，加大质量监督和检测力度，提高工程质量水平；二是回应群众关切，有效维护群众合法权益，提升群众满意度，减少质量投诉，完善质量投诉受理和处理机制；三是提高建设品质，坚持以人为本的建设理念，提升住宅工程的舒适性和可持续性，确保副中心住宅工程符合国际一流，主要包括以下内容:适用范围主要包括：北京市通州区行政区域内纳入质量监管范围的新建、改建、扩建的住宅项目，包
12、括商品性住宅和各类保障性住房（含公共租赁住房、共有产权住房、保障性租赁住房等）。重要措施主要包括：1.组织业主查验应满足下列条件：（1）完成设计文件、施工合同约定的各项建设内容；（2）分户验收合格；（3）单位（子单位）工程质量竣工预验收合格；2 .对符合业主查验条件的住宅工程，建设单位应及时、分批邀请业主组织查验。建设单位组织设计、施工、监理、物业（业主查验阶段能确定物业服务单位的项目作此要求）、工程质量潜在缺陷保险风险管理（TlS）机构（已投保质量潜在缺陷保险的项目作此要求）筝单位人员组成查验组，提前开展针对性预演，制定修订业主查验方案，由建设单位留存备查。3 .建设单位组织业主查险应遵守以
13、下规定：（1）建设单位应至少提前7日正式通知业主，告知业主查验具体安排、携带证件材料、查验主要内容及注意事项。（2）业主按照自愿原则，可本人或授权他人参与查验,总人数不超过3人。业主授权他人参与查验的，应提供书面授权书。（3）查脸人员进入现场实名登记，须遵守现场施工安全管理制度规定。业主逾期未参与查验的，视同主动放弃，建设单位作好书面记录。（4）业主（业主授权人）依据国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同等，比照所购住宅及住宅所在楼栋公共部位分户验收资料，对所购住宅及相关公共部位实体质量、空间净尺寸和主要使用功能进行查验。查验过程中，查验组应耐心细致解疑释惑，如实记录查验情况，查验成果
14、经查验双方共同签字确认，形成质量问题台账。（5）建设单位根据销项台账，组织维保力量进行问题整改，对短期能完成的，及时整改到位，对需要一定期限的，主动解释说明，约定维修完成时限，对台账逐一销项，形成质量问题整改台账，由建设单位留存备查。（6）监督机构应加强业主查验工作的监督抽查，单元顶层、底房和边户作为抽查重点，并根据住宅工程不同规模展开相应工作200户以下，不少于10户；200-500户，不少于15户；500TOoO户，不少于20户；100o户以上，按2%抽取且不少于25户。（7）监督机构的监督抽查过程中，如出现抽查结果与整改台账结果不符的，视实际情况扩大抽查比例。当出现一户抽查结果与整改台账结果不符的，根据所在房号顺延两户进行抽杳。如扩大抽查结果依然出现与整改台账结果不符的，将对所在单元的质量问题整改情况进行全数复核。（8）经监督机构监督抽查合格且业主（业主授权人）全数认可质量问题整改结果的，方可进入单位工程竣工验收流程。本方案自发布之日起实施。
