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1、引言在2015年房地产发展中，面临经济下行压力，房地产销售难，回款压力大.Fi前房地产开发企业的融资渠道比较单一,过于依靠银行信贷。国内资本市场不够发达,法律法规比较单一，因此企业融资较难.银行经营策略调整，导致房地产开发企业从银行获得资金的难度较大。因此，我们要解决这些问题，并且创新融资方式，从而解决房地产开发企业的融资难的问题，从而促进我国房地产开发企业健康发展。本课题首先介绍房地产开发企业的融资现状，并且分析现有的融资方式，进一步分析目前房地产开发企业的融资难的主要问题，并且找出造成这些问题的缘由，以保利地产为例分析房地产开发企业的融资渠道，最终提出解决我国房地产企业融资的对策。针对这一
2、探讨思路，本文在第一堂描述我国房地产开发企业的融资现状，以及目前主要的融资渠道：其次章找出我国房地产开发企业融资难的主要问题：第三章详细分析造成融资难问题的缘由：第四章以保利地产为例分析我国房地产企业的融资方式：第五章先从国外房地产开发企业的融资阅历对我国房地产企业起到借鉴作用，以及结合互联网金融探究房地产融资模式。通过本文合理化的建议，希望能够解决我国房地产开发企业融资难的问题。1房地产开发企业融资现状及主要渠道1.1房地产开发企业的融资现状状况概述房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，并且具有较大的投入，较育的收益风险特性。随着房地产企业融资体系的改变和政府关于振兴楼市等政策的出台,
3、房地产企业将面临整合、淘汰，金融业门槛将逐步加高，中小房地产开发企业将面临融资雄MrU1频.WrkW府TH信支:Hb拈向+Hb招桁标和1府.企业的核心合器，!将不再局限于.全国房地产开发企业本年到位资金增速Ii能否把提经20支房地产开发1066严、从强的3630322723312不能满意房o一一一非法信贷、079攵大，并且资10-1|.入20H年I月1-5月IV月17月1-8月E月IrO月I-Ilfl1.12月2015年1.3月Ui人2015T月1”述的问题。目前，房地产开发企业融资模式较少，房地产开发企业间接融资比重过大是我国房地产开发企业的重大弊病。因此，开展多层次、多元化的融资措施，是企
4、业发展不得不拓宽的道路。1.1.2 主要靠银行贷款房地产项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等阶段，最基本的房地商贷款是房地产开发贷款，其特点是融资成本低，但获得资金的难度大。房地产开发贷款通过银行信贷获得资金，用销售回款来偿还贷款。房地产开发贷款要满意“432”,即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，通过担保、在建工程抵押、土地抵押、受托支付等手段达到增信的目的，提高从银行获得信贷的几率。1.1.3 房地产企业融资渠道逐步走向多样化房地产开发企业作为劳动密集、资金密集的行业，具有充裕的资金储备是保证房地产企业正常运行的基本前提，因此具有强有力的融资效率对房地产开发企业特别重
5、要从上面的分析，我们可以知道银行信贷已然是房地产开发企业的主要融资方式.但是，由r市场、政策的缘由，以及i2i号文件的出台，房地产开发企业从银行夺得资金将会不确定、不稳定。我可以得出结论：作为资金密集型企业，房地产开发企业的融资渠道已经成为影响发展的主要瓶颈,主要通过开拓多层次、多元化的淞资渠道，把融资方式从间接融资变为干脆融资，才能使我国房地产开发企业蓬勃的发展，把融资方式从间接融资变为干脆融资。在上述背景下，国内房地产开发企业经过融资探究，发展r刘丁信托、债券、基金、ip。、增发、房地产辛迪加、含作开发、融资租赁等方法。另外随着我国房地产开发企业走出国门，到国外开展项目，充分利用国外的经济
6、政策，结合企业的自身状况和融资成本，干脆在国外进行融资，获得快速发展的机会。1.2目前融资的主要渠道1.2.1 银行贷款目前，房地产开发企业主要的融资手段为银行贷款，但是贷款难度较大，须要满意“432”条件，以及结合企业自身的营业状况和信用评价等一系列规定。通常贷款种类可以分为开发信贷、经营性物业信贷、抵押贷款、流淌贷款,托付贷款以及并购信贷等。在贷款过程，大企业由于经营实力，信用等级较好，简单获得此类贷款，对于中小房地产开发企业而言，银行贷款较雄。银行贷款的成本相对于其他融资方式而言具有成本低的优势。在贷款程序中，受政府调控和银行经营策略调推影晌较大，极易出现违规贷款、滋生腐败等问题。1.2
7、.2 民间借贷中小房地产开发企业融资渠道单一，较难从银行获得贷款。只能转向民间借贷或过桥业务，利率高，融资成本很大，一旦资金链断裂，特别简单出现挤兑风险，有企业瞬间倒闭的风险，造成恶劣影响，会担当刑事贡任。1.2.3 内部人员个贷中小房地产企业由于融资槃道单一,在急需资金的状况下,找内部员工办理房贷，企业负或每月还房贷的方式筹集资金。但融资成本较高，员工有肯定的抵触心理，不利于企业发展。一旦出现资金链断裂，会造成员工库约的货任。1.2.4 .合作开发目前国内房地产企业合作开发的形式多种多样，常见的合作方式是一方供应土地，聘全部或者部分资金运用权入股房地产项H,另一方供应开发资金，同时双方就利润
8、安排比较达成协议.同时，这种合作开发模式，双方在前期谈判和项目实施期须要较高的协调性。1.2.5 .（售房款对于中小房地产企业而言，获得银行贷款的难度较大，因此预售房款是个不错的融资方式。目前，预售款占房地产企业资金来源的30%左右。在房地产行业市场前毋较好的状况卜.，市场会对销传期房有较大热忱。购房者前期支付预购款，可以享受将来物业上涨带来的增值收益，体现了资金的时间价值。同时，对于房地产企业来讲可以筹集建设资金，又可以将房地产将来价格风险转移给购房者。1.2.6 .股票融资随若注册制的实施，上市融资对于中小房企来说难度直线下降“通过股票融资，筹集的资金具有长期性，没有还本付息的压力“但是，
9、发行股票的过程较长，手续困难,不能够解决房地产开发急需资金的困难，并且通过IPo融资成本极高，对企业的资质的要求较为严格。企业上市后，还可以增发的方式接着募集资金。2房地产开发企业触资过程中的问题2.1 房地产企业总体信用水平较低通过查询2015年第一季度我国房地产企业销令额状况，销停额排在前十的企业市场份额为15%左右，销售额持前二十位的企业市场份额仅比销住额前十的公司高5%,我们可以得知，我国的房地产开发企业尽管数量多，但是规模普遍较小，没仃完成企业淘汰整合的过程，企业没有竞争力，自有资金较少，银行贷款资金的依弊性较大。房地产开发企业还没有规模化、集团化、品牌化。在M年的数据中，我们可以发
10、觉，上市公司业务中涉及房地产行业的企业占全部上市企业的26%,但是在这26%中的上市企业中主业是房地产开发的只有135家。2014年，国际询问机构时中国30多个行业进行信用状况评估，房地产开发企业仅高了煤炭、光伏,钢铁，位手倒数第四。信用评级低，导致银行在贷款时评估信贷风险较大，以至于房地产开发企业夺得信贷融资的难度大。我国房地产开发企业的利洞率与政策具有较高的相关性，随着房地产企业的整合力度加大，行业竞子加剧，多数中小房地产开发企业物被市场淘汰。2.2 房地产开发企业融资结构失衡依据国家统计同关于房地产企业资金来源统计分析，2015年3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.
11、9%,卜2月份为增长1.6%,其中，国内贷款5845亿元，下降6.1%：利用外资93亿元，增长11.3%：自筹资金11214亿元,增长1.1%：其他资金10739亿元，下降5.2%。在其他资金中，定金及预收款6260亿元，卜降8.4%：个人按揭贷款3194亿元，增长1.0目前房地开发企业的主要资金来源于自筹资金和其他资金，国内信贷资金占到位资金的21.房地产企业的臼筹资金有Isi是由个人按揭贷款组成：在其他资金里有大约20%到30%间接来源于银行信贷。经过加权处理，银行信贷资金占房地产开发企业运营资金的45%。当我们从房地产企业的运行过程和资金运行的角度来看,房地产的资金来源主要有银行信贷组成
12、，银行资金活动在土地拍卖、物业开发、物业销华等整个房地产开发流程。是我国房地产开发过程中各个参与主体的主要资金来源。同时，我国房地产开发企业股权融资和债务融资在融资总额中比全较少。2006年以来，房地产企业的负债率不断拉高，普遍在65$到75%之间，在20多个行业中处于较高水平。由丁房地产的行业特性以及较为激进的经营模式，自己需求才大，导致企业运用大量的金融杠杆融资，以至于企业的财务状况较差，对企业的多层次、多元化融资造成不利影响，使企业高负债运行。企业过度依靠信贷资金，国家政策的变动以及银行经营的调整，都会对企业融资造成不幽定性，对于企业的经营调整以及长远发展都是不利的02.3 房地产开发企
13、业融资状况差异较大从房地产开发企业的股本构成上分析，我国7万多家房地产开发企业中，有国有资金参与的企业占三分之其他的企业基本为民营企业开发经营，外资企业占的比例较少。在A/H股Jt市的房地产开发企业中，具有国资背毋的企业占总数的三分之二。由于A股市场实行的IPO审批制，造成大量资产优良又急于通过上市融资的民营房地产开发企业很难通过股权融资。臼07年中国公司债市场制度实施后，房地产开发企业融资结构得到显著改善。由丁制度设计的问题.债务市场只对上市企业开放，因此受益的企业多数是具有国资背景的企业,这些企业本有其他较多的歌资渠道,反而急缺资金的民营企业不能受益。房地产企业多为高负债经营，以至于信用评
14、价不良，上市的民营企业很难从公司简市场启动获得受益。从企业融资水平的角度来看，我们可以得到结论:大型房地产开发企业并不缺少融资渠道，而中小房地产开发企业，由于规模小，不合规经营，高负债经营等问题，很难获得资金.对丁境外企业，具有大疥的廉价资金和成熟的市场管理阅历，但受制于政策对外商的限制以及对土地资源的限制，是外资房地产开发企业在国内发展空间较少。从地域的角度来看，沿海地区与内陆欠发达地区的房地产行业发展水平的差距以及市场环境的差距，融资实力已然受地域经济发展水平的影响而特别明显。2.4 房地产开发企业融资行为缺乏理性在2008年中心四万个亿投资剌激，地方政府成立大量房地产开发企业，作为融资平
15、台，经营方式具有寻租性质，企业产权混乱，没有其正实施法人制度，企业经营过程，过度依靠政府规划项目，丢失主动开拓市场的实力，企业运营效率低，融资行为没有经过有效的论证，过r盲目。另外，贷款干脆由领导拍板，企业经营有领导干脆拍板，没有合理有效的监督机制，造成腐败频发，连年亏损，与此同时，造成大忌不良信贷资产和物业资产。2.5 5房地产开发企业境外资金未得到充分利用在2000年，我国取消福利分房制度，住房起先市场化，当时我国房地产企业不够发达，国家为了爱护国内房地产企业的发展与利益，严格禁止外资独资在中国建立房地产企业，不能干脆进行房地产融资，只能通过在资本市场购买股份的形式参与我国房地产市场.另外
16、，从房地产资产先天的特性流淌性差的角度来看，外资进入国内布场没仃有效的退出机制,因此国内资本市场要发展例如次级债等金融工具，便利资产的变现，有利于刺激外资进入国内市场.因此，国内资本市场投资工具的缺失，是外资进入国内房地产市场的主要缘由，也是外资参与国内房地产开发融资占比较少的主要缘由。3房地产开发企业融资问题的缘由通过了解我国房地产开发企业融资难的主要五个问题，我们符造成这些缘由归纳分类为外部环境由和房地产自身税由。3.1 外部环境缘由资本市场不健全第，我国房地产抵押贷款保险机构较少，担保机构不成熟，没有形成大的担保集团，实力较弱。同时，银行信贷资产不能再保险，造成银行风险较大。因此，我们应着手建立一个涵靛抵押、担保、保险、银行等金融机构的利益团体，建立一个各个机构组成的融资网络，形成稳定
