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1、仙踪酒楼仙踪酒楼 可行性研究报告可行性研究报告 目目 录录 第一部分第一部分 项目总论项目总论 项目背景项目背景 项目概括项目概括 第二部分第二部分 市场分析市场分析 项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 市场宏观背景市场宏观背景 区域市场细分区域市场细分 第三部分第三部分 项目分析与竞争对手分析项目分析与竞争对手分析 地块解析地块解析 项目项目SWOTSWOT分析分析 竞争对手分析竞争对手分析o第四部分第四部分 销售及经营收入预测销售及经营收入预测经营收益预测经营收益预测销售利润销售利润据市场价格做出的投入预算据市场价格做出的投入预算资金来源与运用分析资金来源与运用分析o第五部分第五
2、部分 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 可行性研究结论可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和建议项目主要问题的解决办法和建议 项目风险及防范建议项目风险及防范建议 一一 项目总论项目总论 1 项目背景项目背景 2014年青岛世界园艺博览会是由国际园艺生产者协会（AIPH）批准的专业性国际展会，为A2+B1级。仙踪酒店”首先是针对2014年青岛世界园艺博览会所开的绿色生态的酒楼，其次青岛世界园艺博览会过后稍后改造适合对周边大学和周边居民的经济型酒楼，目标市场从中高等消费群体转为中低等消费群体。我组人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等
3、内容的分析。 2 项目概括项目概括 青岛仙踪酒楼位于青岛市李沧区九水东路602号，2013年开业，2012年局部装修，酒店隶属于青岛华涛酒店管理有限公司，是青岛酒店管理学院在青岛的开发项目之一。青岛仙踪酒楼总建筑面积约3800平方米。地上四层，地下两层，功能分布为：地下一层为酒店泵房、员工更衣室、员工洗澡间和员工餐厅区，地下二层为停车场，地上四层为仓库，地上二层、三层为中餐厅包房，地上一层为酒店前台、餐饮零点、中厨房以及冷库区。 餐饮区餐饮区： 中餐厅设有20间包房（其中地上三层有特大包房2间，小包房8个；地上二层1间22餐位大包房、1间16餐位包房、2间10餐位包房、1间8餐位包房、1间4餐
4、位包房和4个6餐位包房组成）及地上一层可容纳200多人的零点。 酒楼的中央空调、厨房设备、电梯、锅炉安装时间是2012年4月26号。 二二 市场分析市场分析 o项目投资环境和市场研究项目投资环境和市场研究 据2014年青岛世界园艺博览会执委会办公室副主任周红介绍,这次博览会将是中国首次在临海城市举办的、具有山地型特色的世界性园艺展会,规划面积约6平方公里。园艺博览会园区选址以崂山风景区为背景,独有的滨海风光以及山地型地貌特征是“青岛世园会”园区最显著的特点。同时,园区与城市紧密融合,各项基础配套设施完备,展园的建设不需要对现状地形、植被和水体进行大的改变,有利于节约办展 o李沧区李村河以南、浮
5、山路以西、九水路以北、重庆中路以东区域，占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元，其中包括星级酒店，精品酒店式公寓、多层商业街、大型Shopping Mall(内有超市、时尚百货、国际影城等大型主力店)、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等，将成为青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场o据介绍，餐馆所属的整个区域将按照500米见绿的要求，加快节点绿地建设，对山林特别是世博园区及周边山林进行绿化美化，使全区绿化覆盖率由目前的37.4%提高到世园会举办时的38.5%。另外，园区还将实施生态恢复工程，采取垂直绿化与回填绿化相结合的方式，对废弃采石场等进行生态恢复，大量增植变色、彩色
6、、开花树种，尽快完成背景区的植树及山体修复工作。一系列的措施使景区更加完美，大量吸引游客，增加各方面营业服务。o青岛仙踪酒楼距世博园1020米，与三所高校毗邻，距青岛地铁李村站比较近，酒楼是九水东路与滨海大道的交叉点，公交车极为方便快捷区域分布李沧区地理位置 市场宏观背景市场宏观背景未来四年，市政府计划在东部世博园区建设上投入30亿元，重点用于基础设施建设，借助这一机遇，李沧区特别是李沧东部的道路、管网等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和服务能力将全面提高2014年世界园艺博览会举办的6个月内，将接待客流量达 1100万人次。自然环境优势，投资30亿打造国内一流5A景区李沧区的文化旅游业将
7、因此实现质的突破，宾馆酒店业、花卉种植业等相关产业也将得到快速发展影响力和知名度将大大提升，增加客流量交通规划整治和城市管理都将提升到新的水平，清新亮丽的环境面貌和大气洋气的市容吸引海内外游客。 区域市场细分区域市场细分o 按地理变量细分市场 首先此地针对世园会的地理位置进行客源分析，其次有三所高校，最后周边的新建小区，所以此地中下等客源较多。o 按人口变量细分市场 首先世园会的游客多样，其次是三所高校的老师和学生，最后是周边小区的年轻人。o 按心理变量细分市场 由于此地中下等客源比较多，所以根据消费者的需求来建设此酒楼。o 按行为变量细分市场 首先世园会的客源对此地不太了解，要打出招牌；其次
8、高校学生比较了解要重视菜品。 三三 项目分析与竞争对手分析项目分析与竞争对手分析o 地块解析地块解析青岛楼市分析人士张百忍则认为，市区土地有效供给不足，旧村改造涉及土地太大，而一个区通常由一家开发商主导开发2010年上半年，银座竞得青岛李沧区地块。李沧3个村的改造由绿城独占，要开发七八年，供应量分散，市场需求就不能很好满足作为李沧区东部的首个两改项目，侯家庄、佛耳崖、麦坡三个村庄改造项目由国内知名房企浙江绿城集团接手，这一项目占地270公顷，建筑面积约209万平方米，也因此成为青岛最大房地产开发项目。这一项目估计要开发7至8年在青岛市公共资源交易大厅，李沧区3幅地块以低价卖出，并且现场只有3家
9、企业参与竞拍，成交价格相比几个月前周边地价便宜不少，土地市场略显冷清。 2 项目项目SWOT分析分析 根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目有以根据以上分析，从酒店的经营环境、竞争对手来看，该项目有以下优势及劣势下优势及劣势 优势优势1地理位置优越 酒楼位于客流集散地段，处于世博园辐射范围内，三所高校聚集区。2. 酒店功能齐全 酒楼处于正常营业，拥有338个餐位，并有工餐厅、员工洗澡间，酒店功能齐全，物业配套设施相对完善。劣势劣势o1. 周边环境嘈杂，聚客能力差o虽然酒楼距世博园较近，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂；客源停留时间较短，造成酒
10、店聚客能力先天、后天不足。o2. 餐饮客源结构单一o 酒楼的地理位置决定了酒楼团队用餐很少，主要是散客用餐，参应客源结构单一。而酒店338餐位的中餐厅，资源浪费严重，运营成本增高，经济效益下降。 o3酒楼水、电整体核算o酒楼的水表、电表只设在工程部整体核算，没有分部门单独设置，不利于部门能耗控制，增加了酒楼能耗 机遇机遇 青岛市政府计划2014年开通西镇到汽车北站的地铁 ，酒楼距李村站较近，2014年的世界园艺博览会会在附近举行，会带来更多的客流量，还有三所高校，发展潜力巨大 挑战挑战 虽然酒楼距世博园较近，地理位置较好，客流量较大，但是人员混杂，来往车辆较多，酒店周边环境嘈杂，客源主要是以散
11、客为主。由于酒店所处的地理位置比较特殊，限制了团队用餐和婚宴市场的开发；酒楼团队用餐很少，主要是散客用餐，参应客源结构单一 ，周围中高档酒店较多，竞争激烈、客源市场分流情况严重。 3 竞争对手分析竞争对手分析店名店名距酒楼距离（米）距酒楼距离（米）人均消费（元）人均消费（元）优势优势劣势劣势青岛晴雪苑商务青岛晴雪苑商务酒店酒店 约1.76公里 80宾客提供鲁菜、粤菜，海鲜珍品及崂山特色风景天然氧吧 装修低档地理位置不够优越青岛前哨旺生态美青岛前哨旺生态美食城张村店食城张村店 约2.2公里100海鲜菜品丰富，原汁原味前哨旺楼下有巨大的花卉市场 酒店周边 人员少凤凤生态美食苑凤凤生态美食苑 约 1
12、.8公里50-80餐厅就是一个绿色植物园，来此吃饭就踏进南方园林 服务态度不好 福美来酒店福美来酒店约 0.6公里30-50出品速度快菜品价格便宜规模较小产品模式化，种类、口味单一 宏利食苑宏利食苑约 0.2公里 10-20快捷方便 服务差，卫生质量不好四四 销售及经营收入测定销售及经营收入测定o 各类物业销售收入估算各类物业销售收入估算酒店总销售收入估算价格调整1、根据周边地皮价格和建筑所需的市场价格的依据定价。2、李沧区同类型产权式酒店的售价普遍在5000-8000之间，可作为本项目的价格参考。3、考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，
13、我们在充分考虑市场接受度、开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为：4000元/（2）结论：通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为4000元/。据市场价格做出的投入预算据市场价格做出的投入预算o以下数据是根据一般纯餐饮酒店集团的费用所占收入的百分比所推算出来的。以下数据是根据一般纯餐饮酒店集团的费用所占收入的百分比所推算出来的。营业成本（万元/每年）占营业收入的百分比人力资源（工资，福利）12519.5%低值易耗品359.9%水费4.81.39%电费48.611.1%工程维护78.615.2%综合税费389.8%总费用33064.89%餐
14、饮收入餐位数量 时间段上座率人均消费月收入（元）年收入（元）包间110午餐30%1201188001425600晚餐50%1502475002970000零点200早餐70%301260001512000午餐55%401320001584000晚餐30%50900001080000总额7143008571600经营收益预测经营收益预测o 根据青岛华涛酒店管理有限公司的历史数据及对青岛市根据青岛华涛酒店管理有限公司的历史数据及对青岛市和酒店周边市场进行调查，做出以下预测：和酒店周边市场进行调查，做出以下预测：通过加强销售提高一定的客房出租率工资总额不变餐饮由于酒店所处地理位置及周边竞争环境，上座
15、率可提高的程度不大。成本费用预测成本费用预测营业成本（万元/每年）占营业收入的百分比人力资源（工资，福利）10521.8%低值易耗品259.5%水费2.81.38%电费25.29.8%工程维护4513.26%综合税费308.8%总费用23364.6%根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为营业费用的总额为233233万元万元。餐饮收入预测餐位数量 时间段上座率人均消费月收入（元）年收入（元）包间94午餐38%1001071601285920晚餐65%1502749503299400零点200早餐65%301170001404
16、000午餐55%401320001584000晚餐45%501350001620000总额7661109193320餐饮部分根据酒店行业同级别酒店的行情，将餐饮的毛利率确定为50%，因此餐饮的毛利为毛利为4596660元。元。成本费用预测成本费用预测营业成本（万元/每年）占营业收入的百分比人力资源（工资，福利）29829.8%低值易耗品757.5%水费3.80.38%电费48.64.8%工程维护132.613.26%综合税费888.8%总费用64664.6%根据青岛市同类型酒店的调查以及酒店行业的运行规律得出费用占营业收入的比例如上表，据此推算出酒店营业费用的总额为营业费用的总额为646646万元万元。o地皮价格加建筑钱数为：2000*3800+12000000=19600000 元o格力中央空调 智能多联8匹冷暖 一拖二 价格：12888.00元*2 2=2577625776元o大型锅炉价格：100000元oLG一顿载重电梯价格：120000元*2 2=2400024000元o装修费为:7500000元o餐具等设备费：80000元o其它费用:100000元o总费用： 27429778
