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1、2023-3-27房地产法(1)房地产法房地产法(1)房地产法(1)第一章第一章 房地产法学学科房地产法学学科 房地产法(1)第一节第一节 房地产法学的对象和特点房地产法学的对象和特点 一、一、 我国的法律学科我国的法律学科 房地产法学是民商法学与行政法学学科属下的一房地产法学是民商法学与行政法学学科属下的一门综合性、交叉性的分支法学学科。门综合性、交叉性的分支法学学科。 二、房地产法学的研究对象二、房地产法学的研究对象 房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。 三、房地产法学的特点三、房地产法学的特点 1 1综合性综合性 2 2应用性应用性 3 3交叉
2、性交叉性 房地产法(1)第二节第二节 房地产法学的内容和体系房地产法学的内容和体系 一、总论一、总论二、房地产开发制度研究二、房地产开发制度研究三、房地产交易制度研究三、房地产交易制度研究四、房地产管理制度研究四、房地产管理制度研究五、房地产服务制度研究五、房地产服务制度研究六、附论六、附论 房地产法(1)第三节第三节 房地产法学的现状和前景房地产法学的现状和前景 一、房地产法学的现状一、房地产法学的现状 创建阶段，已有一定的发展。创建阶段，已有一定的发展。 二、房地产法学的前景二、房地产法学的前景 物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将物权法、公司法、投资法、物业管理法等的发展将促进房
3、地产法学的发展。促进房地产法学的发展。房地产法(1)第四节第四节 房地产法学的意义和方法房地产法学的意义和方法 一、房地产法学的意义一、房地产法学的意义首先，房地产法学在理论上具有重要意义。首先，房地产法学在理论上具有重要意义。其次，房地产法学在实践中具有重要意义。其次，房地产法学在实践中具有重要意义。二、房地产法学的方法二、房地产法学的方法1 1将学习教材和学习法规结合起来。将学习教材和学习法规结合起来。2 2将研究课本资料和研究实践资料结合起来。将研究课本资料和研究实践资料结合起来。3 3将理论学习和实际运用结合起来将理论学习和实际运用结合起来。房地产法(1)第二章第二章 房地产法概述房地
4、产法概述 房地产法(1)第一节第一节 房地产法基本概念房地产法基本概念房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。房地产是房产和地产的统称，包括房屋财产和土地财产。 土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围土地，指地球陆地表层。从法理上来讲，土地权利的空间范围应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能应包括一定深度的陆地表层及其上面一定高度的空气空间，但不能理解为理解为“上至天顶，下至地心上至天顶，下至地心”。 土地分类：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；土地分类：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施
5、用地；绿地；特殊用对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地；水域和其他用地地；水域和其他用地 。 房地产法(1)房房 屋屋 房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上房屋，是指建造于特定地块上、具有固定活动空间并有上盖的建筑物。盖的建筑物。 房屋的构成条件：（房屋的构成条件：（1 1）必须有上盖；（）必须有上盖；（2 2）必须固定于土）必须固定于土地；（地；（3 3）必须是合法的。）必须是合法的。 按照房屋的使用价值，可分为：住宅；工业交通仓库用房；按照房屋的使用价值，可分为：住宅；工业交通仓库用房；商业服务用房；文化体育娱乐用房；教育医疗科研用房；办公商业服务用房
6、；文化体育娱乐用房；教育医疗科研用房；办公用房；其他用房。用房；其他用房。 按照房屋的建筑结构，可分为：钢铁结构房屋、钢筋混凝按照房屋的建筑结构，可分为：钢铁结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。土结构房屋、混合结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋。 按照房屋的完损程度，可分为：完好房、基本完好房、一按照房屋的完损程度，可分为：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。般损坏房、严重损坏房和危险房。房地产法(1)房房 地地 产产 房地产的特性：（房地产的特性：（1 1）固定性；（）固定性；（2 2）异质性；（）异质性；（3 3）稀缺性；）稀缺性；（4
7、 4）耐久性；（）耐久性；（5 5）保值性。）保值性。 房地产的法律特征：属于不动产；属于特定物；属于不可分物。房地产的法律特征：属于不动产；属于特定物；属于不可分物。 房与地产的联系：（房与地产的联系：（1 1）在物质形态上，房产和地产相互联结；）在物质形态上，房产和地产相互联结；（2 2）在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地）在价格构成上，不论买卖或租赁房屋，房价和房租都包含了地租；（租；（3 3）在权属管理上，要保证房地一致。）在权属管理上，要保证房地一致。 房产与地产的区别：（房产与地产的区别：（1 1）地产可以单独存在，而房产不能离开）地产可以单独存在，而房产不能离
8、开地产而独立存在；（地产而独立存在；（2 2）地产没有折旧，而房产有折旧；（）地产没有折旧，而房产有折旧；（3 3）地产）地产的价格明显受级差地租规律的支配，而房产价格则主要决定于地租的价格明显受级差地租规律的支配，而房产价格则主要决定于地租和建筑成本。和建筑成本。房地产法(1)房地产业房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产业的结构：房地产业的结构： 1 1房地产开发（包括土地开发和房屋建设）房地产开发（包括土地开发和房屋建设）2 2房地产经营房地产经营 3 3房地产管理（广义包括土地管理、房屋管理、房地产企业
9、管房地产管理（广义包括土地管理、房屋管理、房地产企业管理、物业管理等）理、物业管理等）4 4房地产服务房地产服务 房地产业的地位：房地产业的地位： 1 1房地产业是国民经济发展的基础性产业。房地产业是国民经济发展的基础性产业。 2 2房地产业是国民经济发展的重要经济支柱。房地产业是国民经济发展的重要经济支柱。 3 3房地产业是国民经济发展的先导性产业。房地产业是国民经济发展的先导性产业。 4 4房地产业是第三产业的重要组成部分。房地产业是第三产业的重要组成部分。房地产法(1)房房 地地 产产 法法 在房地产开发、经营、管理和服务活动中，形成在房地产开发、经营、管理和服务活动中，形成了以房地产为
10、核心的社会关系，这些社会关系需要用了以房地产为核心的社会关系，这些社会关系需要用法律进行调整。调整各种房地产关系的法律规范的总法律进行调整。调整各种房地产关系的法律规范的总和，称为房地产法。和，称为房地产法。 房地产法(1)第二节第二节 房地产法体系房地产法体系 房地产法体系的法律部类结构房地产法体系的法律部类结构房地产法是兼具公法、私法和社会法性质的法律。房地产法是兼具公法、私法和社会法性质的法律。房地产法中的行政法部分属于公法；房地产法中的行政法部分属于公法；其中的民法部分（包括房地产主体制度、房地产法律行为制度、其中的民法部分（包括房地产主体制度、房地产法律行为制度、 房地产物权制度和房
11、地产债权制度等）属于私法；房地产物权制度和房地产债权制度等）属于私法；其中有关住宅保障的制度（如住房公积金制度、廉租住房制度、其中有关住宅保障的制度（如住房公积金制度、廉租住房制度、 房屋拆迁安置制度等）带有明显的社会保障性质，属于社会法。房屋拆迁安置制度等）带有明显的社会保障性质，属于社会法。房地产法是一个兼跨三大法律部类的综合性法律体系。房地产法是一个兼跨三大法律部类的综合性法律体系。房地产法(1)房地产法体系的法律部门结构房地产法体系的法律部门结构 房地产法主要由调整房地产民事关系的房地产民法房地产法主要由调整房地产民事关系的房地产民法和调整房地产行政关系的房地产行政法构成，其法律和调整
12、房地产行政关系的房地产行政法构成，其法律规范主要分属于民法部门和行政法部门。规范主要分属于民法部门和行政法部门。 从房地产业的构成角度可分为：房地产开发法、从房地产业的构成角度可分为：房地产开发法、房地产交易法、房地产管理法和房地产服务法。房地产交易法、房地产管理法和房地产服务法。房地产法(1)房地产法体系的效力层级结构房地产法体系的效力层级结构 1 1宪法宪法 2 2基本法律基本法律 3 3法律法律 4 4行政法规行政法规 5 5地方性法规地方性法规 6 6部门规章部门规章 7 7地方政府规章地方政府规章 8 8司法解释司法解释 房地产法(1)第三节第三节 城市房地产管理法城市房地产管理法
13、城市房地产管理法的作用城市房地产管理法的作用1.规范、引导、推动和保障房地产业。规范、引导、推动和保障房地产业。2.解决在房地产业发展过程中出现的诸多迫切问题。解决在房地产业发展过程中出现的诸多迫切问题。3.规范和发展房地产市场。规范和发展房地产市场。 房地产法(1)城市房地产管理法的原则城市房地产管理法的原则 1. 1.国有土地有偿、有限期使用原则国有土地有偿、有限期使用原则 2.2.扶持发展居民住宅建设原则扶持发展居民住宅建设原则 3.3.保护房地产权利人的合法权益原则保护房地产权利人的合法权益原则房地产法(1)第四节第四节 房地产法律关系房地产法律关系 房地产法律关系概念房地产法律关系概
14、念 房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的房地产法律关系是指经房地产法确认的以土地、房屋为客体的权利义务关系。权利义务关系。 1 1房地产法律关系是房地产主体之间的权利义务关系。房地产法律关系是房地产主体之间的权利义务关系。 2 2房地产法律关系以土地、房屋为客体。房地产法律关系以土地、房屋为客体。 3 3必须经过房地产法的确认。必须经过房地产法的确认。 房地产法律关系的三要素：主体、内容和客体。房地产法律关系的三要素：主体、内容和客体。房地产法(1)房地产民事法律关系房地产民事法律关系 1 1主体主体房地产民事法律关系的主体是指参加该法律关系享受承担义房地产民事法律关系的主体
15、是指参加该法律关系享受承担义务的人。务的人。 2 2内容内容房地产民事法律关系的内容是指当事人之间的房地产民事权房地产民事法律关系的内容是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务。利和民事义务。 3 3客体客体 房地产民事法律关系的客体是指当事人之间的房地产民事房地产民事法律关系的客体是指当事人之间的房地产民事权利和民事义务所指向的对象，主要是不动产。权利和民事义务所指向的对象，主要是不动产。 房地产法(1)房地产行政法律关系房地产行政法律关系 房地产行政法律关系的主体包括行政主体和行政相对人。（房地产行政法律关系的主体包括行政主体和行政相对人。（1 1）房）房地产行政主体。包括国务院房地产主管
16、部门（建设部、国土资源部）地产行政主体。包括国务院房地产主管部门（建设部、国土资源部）和地方各级人民政府房地产主管部门（地方各级人民政府的土地、和地方各级人民政府房地产主管部门（地方各级人民政府的土地、房屋管理机关）。（房屋管理机关）。（2 2）房地产行政相对人。在房地产管理关系中处）房地产行政相对人。在房地产管理关系中处于被管理地位的一方，即为房地产行政相对人。作为行政相对人，于被管理地位的一方，即为房地产行政相对人。作为行政相对人，一方面有接受房地产行政主体管理的义务；另一方面有要求房地产一方面有接受房地产行政主体管理的义务；另一方面有要求房地产行政主体保护其合法权益的权利，在合法权益损害时，有提请行政行政主体保护其合法权益的权利，在合法权益损害时，有提请行政复议或提起诉讼的权利。复议或提起诉讼的权利。 房地产行政法律关系的内容，是房地产行政主体和行政相对人房地产行政法律关系的内容，是房地产行政主体和行政相对人依照法律规定所享有的权利和所承担的义务。依照法律规定所享有的权利和所承担的义务。 房地产行政法律关系的客体也是土地和房屋。房地产行政法律关系的客体也是土地和房屋。 房地产法(
