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1、第一章项目服务要求说明：1.投标人在投标文件项目技术要求响应、偏离说明表中应对以下条款进行响应描述或偏离说明。2.招标文件中标注的技术、服务及商务要求，应满足或优于，如有不满足的其投标按照无效投标处理。武汉房地产交易大厦位于建设大道702号，于2001年6月建成并投入使用，大厦占地面积为2855平方米，总建筑面积为41568.55平方米，楼高118米，共26层，其中地上25层，地下1层为机电设备房和车库。武汉市住房保障和房屋管理局机关办公楼层面积19144.06平米，包含负一楼、1楼、2楼、7楼、8楼、11楼、12楼、14-19楼、25楼。一、物业管理服务范围此次招标的范围共有三个部分组成，分
2、别为大厦共用部位物业服务；机关专有服务；机关信息机房公共区域物业服务。（一）大厦共用部位的服务需求1、建筑物本体的维护、养护、管理。2、红线范围内房屋配套设施的维修、养护、管理。3、机电设备运行、保养、维修、管理（设备维保合同与维保费用由服务商负责）。4、院内市政配套设施维护、养护、管理。5、公共秩序、安防、消防设施设备的维护及管理（设备维保合同与维保费用由服务商负责）。6、大厦红线范围内公共区域及约定区域的环境和卫生（如：绿化养护、保洁、防疫、杀虫灭鼠等工作）。7、大厦内业主及租户的来访接待。8、完成业主交办的其他服务。（二）局机关专有的服务需求1、局机关的会议服务、招待服务及特约服务。2、
3、局机关楼层内务保洁等服务。3、局机关楼层警卫专岗服务。4、完成局机关交办的其他服务。（三）信息机房的服务需求二、物业管理服务内容和要求（一）大厦共用部位的服务内容和要求L房屋建筑的日常养护维修（房屋安全管理）房屋日常养护维修是指保持房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护。LI定期进行房屋安全巡查，保证房屋完好率达98%以上；L2消防设施修理，电表、电控箱、水表、水阀的维修；1.3 局部墙面松动有剥落现象时,应及时进行维修，在质保期内的及时通知维保单位，并监督其维修质量；1.4 屋面局部有渗漏现象应立即找出原因，并及时维修，在质保期内的及时通知维保单位进行维修，并监督其维修质量；L5及时完成公
4、共区域及业主各项零星维修任务，零星合格率100%,一般维修任务在接报后不超过24小时;2.设施、设备的运行维护1 .1强、弱电管理的工作内容及要求(1)工作内容：高、低压配电室24小时值守；负责配电房、设备房各种设备的保养及设备检修；收到电力部门的停电通知，应立即报告，书面通知业主及租户，并做好应急工作；负责日常维护检修，公共照明、安全指示牌等线路、开关保证完好；负责院内景观灯、亮化灯、庭院灯的日常维护、维修；负责院内维护弱电系统包括消防报警系统、监控系统、门禁系统、红外报警、有线电视设备的维修、保养。(2)工作要求：强、弱电维护配备专业人员，并具有相应的资质；统筹规划，做到合理、节约用电；每
5、班按时启、停外围立面亮化灯饰；保持配电房、设备房及值班室的环境卫生；供配电设备定期维护，每周一次巡视检查每层强电井、配电箱，并进行保养、维修；每年对高压配电设备进行一次保护测试；定期进行防火安全检查；严格执行用电安全规范，确保用电安全；每班每小时一次巡查高、低压设备、变压器及控制室；负责避雷设施的维护、检测，确保避雷设备完好、有效、安全；按责任范围巡查责任设备；每班按规定将设备运行参数记录在供配电系统运行记录上;设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%,一般性维修不过夜。属重大问题及时向业主反馈；每年对配电系统做预防性检测并出具报告。制定设备运行维护
6、年度工作计划，提报年度维修方案。2 .2给、排水系统工作内容及要求(1)工作内容：对给、排水设备的维修及保养；水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，钥匙由专人保管。储水设施溢水口、泄水口保持通畅，设置防虫防鼠设施；收到水务部门停水通知时，应立即报告机关事务管理部门，并书面通知业主及租户。(2)工作要求：设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%,给排水设备的故障应于5小时内修复，一般性维修不过夜。属物业公司解决的重大问题及时向业主反馈；对各种水阀渗水和损坏，应及时更换；水箱间、水泵房每日巡视1次，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；每日巡视1次上、下水道，
7、保证其畅通；每月对各楼层进行饮水机检查，测试饮用水质。对水泵房的泵体、地面清洗，保证水泵房清洁卫生；检查水泵运行状况及数据，每年对水泵进行维护保养。每季度对水箱、水池进行清洗、检测2次，水泵、管道、阀门每季度检查养护1次。3 .3空调系统管理的工作内容及要求(1)工作内容：空调运行维护配备专业人员，并具有相应的资质；负责空调机房、锅炉房、设备房各种设备的启停操作、保养及设备检修；及时关注天气温度的变化，适时启停空调系统；负责日常维护检修，空调设备及管线等保证完好；负责大厦室内的空调通风系统的日常维护维修；负责院内储油设备的维修、保养。(2)工作要求：统筹规划，做到合理、节约用电、用水、用油、用
8、气；保持机房、锅炉房、设备房及值班室的环境卫生；空调设备定期维护；定期进行设备安全检查；严格执行设备使用安全规范，确保运行安全；负责管路设施的维护检测，确保管路设备完好、有效、安全；按责任范围巡查责任设备；每班按规定将设备运行参数记录在空调系统运行记录上；设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%,一般性维修不过夜。属重大问题及时向机关事务管理部门反馈。4 .4电梯系统工作内容及要求(1)工作内容:建立健全电梯安全管理制度，制定电梯管理操作规程，明确电梯安全责任人和管理人；按照DB42/T1157的相关要求张贴电梯使用标志、电梯维护保养标志及电梯重要安
9、全提示标志；。设置24小时应急救援电话，确保电梯紧急报警装置使用正常；电梯的维修、保养和检测按照湖北省电梯使用安全管理办法、武汉市电梯安全管理办法的要求执行，由具有相应资质的机构实施。(2)工作要求：设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%,电梯的故障应于5小时内修复，一般性维修不过夜。重大问题及时向机关事务管理部门反馈；每日巡查电梯及机房不少于1次；负责所有电梯设备的检查、试验、维修、保养和运行，并作好记录；认真填写值班运行及设备运行保养记录；监督外委电梯维保单位对电梯所进行的例行保养。聘请专业机构对电梯维保单位进行监督；负责电梯的年检、换证工作，
10、配合有关部门做好对电梯的检查工作。5 .5智能化系统工作内容及要求(1)工作内容：负责公共区域所有对智能化设备设施的检查、试验、维修、保养和运行，并作好记录；建立智能化设备设备管理制度，明确智能化设备安全责任人和管理人;协助监管外委承包商进行项目维修、保养等；负责消防和监控的年检、换证工作，配合有关部门做好对消防系统的检查工作。(2)工作要求：设备出现故障时，维修人员应在接到报修后15分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%,设备的故障应于5小时内修复，一般性维修不过夜。属物业公司解决的重大问题及时向机关事务管理部门反馈；安防、消防、BA等智能化管理主机每日巡查1次，每月清洁表面1次，每年内
11、部除尘1次；加强日常巡视，保证设备设施完好；网络控制箱、红外对射探测器等设备每月检查1次，每年内部除尘1次；监视器、摄像机、云台等设备定期检查、调校，并对设备进行清洁、除尘；门禁读卡器、电磁门锁、出门按钮等每月检查1次。6 .6机械车位设备运行工作内容及要求(1)工作内容：做好局机关办公楼地下机械车库安全使用工作；做好局机关办公楼地下电机械车库设备设施的维修和保养工作。(2)工作要求：每月对设备进行调整、检查、润滑、清洁等保养工作，以确保设备的正常运行；对各部件要求之尺寸进行两次/月检查调整及记录；每半月对机械设备进行清洁与性能检查与测试。机械车位设置专人操作，3分钟内快速响应，操作人员必须进
12、行专业的岗前培训；7 .7辅助用房设备设施的维护保养工作（1）工作内容：做好辅助用房的日常运行、维修、保养工作。（2）工作要求：每日检查机器、电器设施，着螺丝有无松动、各组各系统是否完好及各安全防护设施安置是否完好；出现故障和零件损坏要及时进行修理更换；电气设备房，设置不低于50Cm的挡鼠板；锅炉房设备开关、阀门等，设有明显的状态标识；每月燃气报警装置测试一次。8 .8洗车房设备设施的维护保养工作（1）工作内容：做好一楼地面层西侧洗车房的日常运行、维修、保养工作。（2）工作要求：督促厂家每月对设备检查，对泡沫等易耗件及时补充；检查机器、螺丝等紧固件有无松动、查看各系统是否完好；吸尘器风力是否正
13、常、异常情况及时检修；每月对水、电、气等能耗计量抄表记录，发现异常数据及时检修上报；检查各安全防护设施安置是否完好。3.安全保卫（秩序维护）工作内容及要求9 .1工作内容(1)负责办公楼的安全管理工作，公共秩序的维护，人行车行出入口管理，控制中心管理实行24小时值守，对出入人员进行验证检查和来访登记。院内实行巡查;(2)对出入大门人员和车辆携带及装运的物资严格检查，凭证放行；(3)对停车场进行管理，维持车辆停放有序及出入门的车辆运行畅通，遇有大型会议活动、重要接待任务等另外加派秩序维护人员引导车流；(4)巡查并监控院内各重点部位防盗报警器，防止被盗案件的发生；(5)制定各种安全保卫应急预案，维
14、护好正常工作秩序。3.2工作要求(D安全管理人员24小时值班备勤；(2)值勤期间要求军姿站立；(3)门岗遇来人来访时要热诚、礼貌、得体，并及时联系受访部门，查验证件,详细填写访客登记，方能放行；(4)安防监控设备每日检查，一般故障当日修复，复杂故障3日内修复；(5)安防监控录像资料保存时间不低于30日；(6)院内巡查人员每60分钟对车场例行检查一次，防止财物被盗事故的发生；(7)当值保安员对车辆进行有序引导；(8)当值人员对车辆的出入做详细记录。每2小时对通道、车辆进行巡查，每天晚上22：00对车辆进行统计；(9)值班员注意车辆的防盗、防损、防火灾等事故隐患的安全检查；(10)检查办公区用火、
15、用电无违章情况；(11)信访、上访工作秩序维护的现场配合与紧急事件处理；紧急情况下可在就近项目调配人员协助。4、消防管理工作内容及要求10 1工作内容建立完备的消防管理制度及责任分工；消防及控制中心管理实行7*24小时专人值守；制定消防设施进行定期检查与维护工作方案并实施。制定和编制消防管理应急预案，定期组织消防培训，组织消防疏散演习；(4)负责监控消防设备设施的运行情况，发现异常，立即按有关程序处置，防止事故的发生；(5)负责消防控制室24小时值守，针对突发安全事件及时进行应急处理；(6)每年定期进行2次消防联动测试。4. 2工作要求消防设备每日检查，一般故障当日修复，复杂故障3日内修复。保持消防、安防设备机房干净整洁，设备表面无灰尘；院内巡查人员每60分钟对车场例行检查一次，防止车辆火灾事故的发生；保证办公区安全出口、疏散通道畅通，安全疏散指示标志、应急照明完好，一般故障当日修复，复
