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1、物业管理对比住宅物业和商业物业-经营模式简介对于住宅物业和商业物业的基本经营模式，这里就用同时拥有住宅物业、商业物业的合景悠活（03913）招股说明书内容举例。可以看到,住宅物业管理的核心内容是基础服务和增值服务,而商业物业管理的核心内容除此之外还包括商业运营，即协助入驻企业开展商业经营。预售管理服务在关联房企销售过程中发挥一定作用，但从长期来看物业管理仍然是一个以存量服务为主的业务，预售管理服务长远来看占比不会太高。表1:合景悠活住宅物业和商业物业简介:住宅物业商业物业预售管理服务预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务预售展销单位和销售办事处的清洁、保安及维护服务物业管理未交付或已交
2、付物业管理服务：清洁、为业主或租户提供商业物业管理服务，譬如档案管理、清洁、服务保安、园艺、维修保安、园艺以及维修及维护服务（基及维护等础业务）社区物业代理服务；家其他增值服务：代理收租、广告增值居服务；公共区域等服务增值服务（增值业务）商业为业主及物业发展商提供商业运河营运服务，譬如前期规划与咨询服务服务、租户招揽服务、租户管理服务及营销推广服务等资料来源：合景悠活（03913）招股说明书，亨通伟德投资二.盈利能力角度对比首先从静态的盈利能力上看，住宅物业管理的毛利率普遍在15%35%之间，而商业物业管理的毛利率普遍在30%以上，后者盈利能力显著强于前者。从收费标准上看，2020年百强物业企
3、业中住宅物业平均2.05元/月/平米,而商业物业为6.23元/月/平米，后者收费标准明显更高。为什么会出现盈利能力的差别，接下来从几个方面来进行对比：1 .专业化程度：住宅物业的基础物业服务大体上是完全相同的，包括社区内的清洁、保安、园艺、维修及维护等，技术要求不高，同质化极其严重。增值服务方面各个企业差异较大，专业程度高，不同公司侧重点不同，囊括了二手房代理、团购、团餐、养老、托幼等不同类型。但这些业务模式目前尚处在发展过程中，并没有全行业成熟统一的模式。商业物业业务则是根据不同定位、商户需求不同而呈现不同模式，更侧重商业项目运营全流程管理,服务内容更为丰富，专业化程度高。2 .客户议价能力
4、：住宅物业面对客户较多，由于是统一定价，没有针对个别客户的提价能力。优点在于收取物业管理费类似收租，续约率高稳定性强。商业物业则是同入驻商户一对一签约，虽然受合同期限的限制续约率相对较低,但面对单一客户议价能力更强，能够根据服务内容的不同、服务质量的高低形成差异化定价。3 .定价机制：住宅物业收取物业费标准受到政府指导价限制，处于较低水平，未来价格有望逐步放开。加上基础服务同质化的原因，提价难度很高。商业物业定价并没有政策上的限制，而是以市场化机制为主导，提价难度低。4 .收缴率:2020年百强物管企业住宅物业收缴率则为91.7%,商业物业收缴率为93.1%o两者都处于较高的水准，后者略高。5
5、 .经营壁垒：对于住宅物业来说，在拓展新市场的增量业务中，由于基础业务同质化较为显著,市场竞争壁垒通常是较低的。但对于已经在管物业的存量业务来说，更换物业公司程序复杂，需要业主经过成立业主委员会、投票多数通过等才能够实现，所以除非在经营中出现重大问题才会有较大更换的概率。存量业务转换成本高，这是住宅物业最重要的经营护城河。而商业物业的经营壁垒主要来源于业务的专业化程度高、门槛高；并且在商业运营中引进客户需要经验积累，只有经过历史上长期客户资源维护，同大量商户形成稳定的关系才能吸引足够商家，有效开展后续业务。6 .市场集中度：2019年住宅物管收入前十份额19.5%,而购物中心运营服务收入前五份
6、额为23.4%。住宅物业和商业物业的市场集中度都是较低的，后者的市场集中度高于前者。三、业务增长角度对比：其次从动态的业绩增长机会上看，仍然是商业物业的增长空间更大，增速更高。具体从以下几个方面来看:1 .行业空间：住宅物业的增量空间主要看中国未来住宅市场的进一步增长，而近两年来房地产行业降温明显，住宅物业增量空间可能受到较大限制。渗透率有望提高,特别是向中西部地区、三四线城市没有物业公司覆盖的地区拓展，仍有一定的空间。商业物业则受益于经济发展、消费水平提高、消费观念的升级，未来的增长空间巨大。从2018年3万平以上购物中心面积人均数据来看，中国仅为人均0.38平米,而美国则达到人均2.2平米
7、。相关预测表明2019-2024年中国购物中心面积复合增速7.1%,收入复合增速达9.9%o2 .单项目成长性：住宅物业的基础业务无成长性，客户群体、收费标准等在运营期间都不会有根本性变化。增值服务可能会带来物业管理业务的增长，目前行业仍在探索成熟模式。商业物业参与到购物中心项目培育的全流程,会随着购物中心的开发发展、成熟稳定逐渐实现收入增长、利润率提高。购物中心项目的培育期、稳定期、成熟期大致为开业后3年以内、开业35年、开业5年以上。3 .项目增量：不论是住宅物业还是商业物业，管理项目数量的增长、管理面积的增加主要来源于三个方面：关联房企支持、第三方项目外拓、对外并购。关联房企的支持是二者
8、都会享有的，但随着房地产发展放缓，这部分的比例会逐渐降低。对于住宅物业来说，在项目外拓上未来也会逐渐感受压力，百强房企销售市占率较高，大多有对应物管企业且不会交付给他方管理，因而市场化空间有限、竞争相对激烈。对外并购成为住宅物业增长的重要方式，但存在着整合消化困难的风险。对于商业物业来说，业务专业化程度高，竞争烈度较小，项目外拓推进难度相对更小。对外并购也是商业物业公司扩充规模、完善产品线的重要方式。4 .新业务：在新业务的开展上，基于本质特征的不同，住宅物业和商业物业的发展方向也有所不同。住宅物业客户群体稳定,小区住户长期来看不会发生大的变化，适合围绕存量住户不断开展增值业务，因而增值业务是带动住宅物业长期发展的主要方向。而商业物业的客户群体并不是购物中心消费的顾客，他们在购物中心停留时间有限，且每天进入购物中心购物的人群并不一样。其主要客户群体是在购物中心入驻的商户，围绕商户如何更好开展经营、吸引顾客而提供更好的服务，是商业物业在新业务拓展上的重要考量。总体来看，在目前的阶段，不论从业务的稳定盈利能力上，还是未来业绩增长机会上看，以购物中心为代表的商业物业是明显优于住宅物业的，是更值得关注的方向。未来住宅物业能否有更好的发展，需要看增值业务方面能不能有突破性的进展。
